Contrato de Arrendamiento Maestro Sujeto a Condición (el “Contrato”) de fecha 25 de mayo de 2017, que celebran:

Master Lease Agreement Subject to Condition (the "Agreement"), dated May 25^th, 2017, entered into by and among:

1.   TPI-Composites II, S. de R.L. de C.V., con el carácter de arrendatario (a quien en lo sucesivo se le denominará el “Arrendatario”), representado en este acto por Victor Manuel Saenz Saucedo; y

1.   TPI Composites II, S de R.L. de C.V., as tenant (hereinafter referred to as the “Tenant”), represented herein by Mr. Victor Manuel Saenz Saucedo, and

2.   QVC II, S. de R.L. de C.V., (a quien en lo sucesivo se le denominará como el “Arrendador”), representada en este acto por los señores Lorenzo Manuel Berho Corona y Lorenzo Dominique Berho Carranza.

2.   QVC II, S. de R.L. de C.V., (hereinafter the “Landlord”), represented herein by Mr. Lorenzo Manuel Berho Corona and Mr. Lorenzo Dominique Berho Carranza.

De conformidad con los siguientes antecedentes, declaraciones y cláusulas.

In accordance with the following recitals, representations and clauses.

ANTECEDENTES

RECITALS

I.      A la fecha de celebración de este Contrato, el Arrendador se encuentra en proceso de análisis de la adquisición de uno o más lotes de terreno con una superficie de aproximadamente 21.6 has. (veintiuna punto seis hectáreas) parte del predio el Ballineño, que colindan con el Parque Industrial las Ventanas, en la ciudad de Matamoros, Tamaulipas (el “Terreno”), sobre el cual se construirá el Edificio (según se define más adelante) en los términos descritos más adelante. Un plano de ubicación del Terreno se acompaña como Anexo “1”.

I.      As of the date hereof, the Landlord is in the process of analyzing the acquisition of one or more parcels of land having an area of approximately 21.6 hectares (twenty one point six hectares) part of the land called “el Ballineño”, neighboring with “Parque Industrial las Ventanas”, in the city of Matamoros, Tamaulipas (the “Land”), on which it will build the Building (as such term are defined below) and as set forth below. A location plan of the Land is attached hereto as Annex “1”.

II.    Sujeto al cumplimiento de las Condiciones (según se define más adelante), el Arrendador desarrollará dentro del Terreno un edificio industrial a la medida, con una superficie rentable de aproximadamente 48,635 m² (cuarenta y ocho mil seiscientos treinta y cinco metros cuadrados) (el “Edificio”) de conformidad con las especificaciones que debidamente aprobadas y firmadas por el Arrendador y el Arrendatario, se acompañarán al Anexo de Arrendamiento respectivo (según se define más adelante) (las “Especificaciones”); y en el entendido de que las Especificaciones en todo caso deberán sujetarse a las condiciones y lineamientos de inversión que se acompañan a este Contrato como Anexo “2” y conforme a los términos y condiciones establecidos en este Contrato y en el Anexo de Arrendamiento respectivo. En lo sucesivo al Terreno y al Edificio conjuntamente se les denominará como el “Inmueble”, mismo que será dado en arrendamiento al Arrendatario de conformidad con los términos y condiciones que en este Contrato y en el Anexo de Arrendamiento respectivo. En ningún caso el Arrendador o el Arrendatario estarán obligados a acordar Especificaciones que no estén de acuerdo a las condiciones y lineamientos de inversión que se acompañan a este Contrato como Anexo “2”.

II.    Subject to the fulfillment of the Conditions (as defined below), the Landlord will develop within the Land, a built to suit industrial building, having a leasable area of approximately 48,635 m² (forty eight thousand six hundred thirty five square meters) (the “Building”) pursuant to the specifications that duly approved and signed by the Landlord and the Tenant will be attached to the relevant Lease Schedule (as defined below) (the “Specifications”); and provided further that, in all cases the Specifications must meet the investment conditions and guidelines attached hereto as Annex “2” and according to the terms and conditions set forth in this Agreement and in the relevant Lease Schedule. Hereinafter, the Land when referred together with the Building, the “Premises”, which shall be leased to the Tenant in accordance to the terms and conditions detailed in this Agreement and the relevant Lease Schedule. In no case, will the Landlord or Tenant be obliged to agree to any Specifications that are not consistent with the investment conditions and guidelines attached hereto as Annex “2”.

DECLARACIONES

REPRESENTATIONS

I.Declara el Arrendatario, a través de su representante, y bajo protesta de decir verdad, que:

I. The Tenant, through its representative, represents, and under oath, that:

1)    Es una sociedad mercantil válidamente constituida y legalmente existente al amparo de las leyes aplicables en los Estados Unidos Mexicanos (“México”), según consta en la escritura pública número 105,626 de fecha 2 de mayo de 2017, otorgada ante la fe del Lic. Eduardo Romero Ramos, notario público número 4, en ejercicio para el Distrito Judicial Bravos, Estado de Chihuahua, cuyo primer testimonio está en trámite de inscripción ante el Registro Público de la Propiedad y del Comercio de Ciudad Juarez, Chihuahua. Una copia simple de dichos documentos ha sido entregada al Arrendador.

1)    It is a company validly incorporated and legally existing under the laws applicable in the United Mexican States (“Mexico”), as evidenced by public instrument number 105,626, dated May 2^nd, 2017, granted before Mr. Eduardo Romero Ramos,  notary public number 4, for the Bravos Judicial District, State of Chihuahua, whose first original copy is in recordation process before the Office of Public Registry of Property and Commerce of Ciudad Juarez, Chihuahua. Non-certified copies of such documents were delivered to Landlord.

2)    La celebración, entrega y cumplimiento del presente Contrato por parte del Arrendatario, están comprendidos dentro de su objeto social, en su caso, han sido debidamente

autorizadas por todos los actos corporativos necesarios, y no viola, contraviene o incumple: (i) sus estatutos sociales vigentes, o (ii) ley o restricción contractual alguna que le obligue o afecte.

2)    The execution, delivery and fulfillment of this Agreement by the Tenant, are considered within its corporate purpose, in its case, have been duly authorized by all necessary corporate actions, and does not violate or breach: (i) its current by-laws, or (ii) law or contractual restriction binding or affecting it.

3)    No se requiere autorización o aprobación de, ni se requiere de cualquier otro acto por parte de, y no se requiere notificar o registrar ante, cualquier persona, órgano corporativo, autoridad gubernamental o agencia regulatoria alguna para la debida celebración, entrega y cumplimiento del presente Contrato por parte del Arrendatario.

3)    It does not require authorization or approval from, nor of any action by, or to notify or register before any person, corporate body, governmental authority or regulatory agency for the due execution, delivery and fulfillment of this Agreement by the Tenant.

4)    Conoce las condiciones y lineamientos de inversión que se acompañan como Anexo ”2” y revisará y aprobará, las Especificaciones, que incluirán planos detallados, especificaciones y costos de construcción, a través de los especialistas que considere convenientes, a su sola y exclusiva discreción y responsabilidad, siendo su voluntad, una vez cumplidas las Condiciones y concluida la construcción de cada uno del  Edificio que compone el Inmueble de acuerdo a las Especificaciones y a los términos de este Contrato, tomarlo en arrendamiento de conformidad con los términos y condiciones que en este Contrato se detallan.

4)    Knows the investment conditions and  guidelines attached hereto as Annex “2”  and will review and approve, the Specifications, which will include detailed blueprints, specifications and construction costs through the specialists that it considers appropriate at its own and exclusive discretion and responsibility, provided all Conditions are met, and upon conclusion of the construction of the Building comprising the Premises in accordance to the Specifications and terms of this Agreement, to lease them according to the terms and conditions set forth below.

5)    Cuenta con la capacidad, la solvencia económica y los recursos materiales y humanos suficientes para dar cumplimiento a las obligaciones que a cargo del Arrendatario que derivan de este Contrato, en específico a su obligación de pago de rentas en los términos aquí previstos.

5)    Has the capacity, economic solvency and material and human resources necessary to comply with the obligations of the Tenant under this Agreement, and specifically with respect to its obligation of paying rents as herein established.

6)    Los recursos que utilizará para dar cumplimiento a sus obligaciones derivadas del presente Contrato y de los Anexos de Arrendamiento provienen de fuentes lícitas.

6)    The resources to be used to perform its obligations hereunder and under the Lease Schedules derive from permitted sources.

7)    Una vez cumplidas las Condiciones (según se define más adelante), este Contrato constituirá obligaciones legales y válidas del Arrendatario, exigibles en su contra de conformidad con sus respectivos términos.

7)    Upon fulfillment of the Conditions (as defined below), this Agreement will constitute legal and valid obligations of the Tenant, enforceable against it according to their own terms.

8)    Toda la documentación que ha entregado al Arrendador, es verdadera y correcta en todos sus aspectos, y en especial aquella entregada de conformidad con lo establecido en la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita. La documentación que ha sido entregada en copia simple, es una reproducción fiel de sus originales.

8)    All documents provided to the Landlord, are true and correct in all of their aspects, and especially that delivered in accordance to that set forth in the Federal Law to Prevent and Identify Transaction with Illegal Resources. The documents delivered as copies are true reproductions of their originals.

9)    Ha sido informado, conoce, ha revisado y firmado de conformidad el aviso de privacidad de la información que entrega al Arrendador, así como sobre los derechos que le corresponden conforme a la Ley Federal de Datos Personales en Posesión de los Particulares, el cual está además disponible en la página de la red mundial http://www.vesta.com.mx. por lo que el Arrendador podrá utilizar la información que reciba del Arrendatario para todo lo relacionado con el presente Contrato, incluyendo sin limitar, para el ejercicio de cualquier derecho o acción conforme, derivado de, o de cualquier forma relacionado con este Contrato, así como para cumplir con cualquier obligación del Arrendador bajo las leyes aplicables y mandamientos de autoridades con jurisdicción sobre el Arrendador.

9)    Has been informed, knows, has reviewed and executed the privacy notice related to the information delivered to the Landlord, as well as on the rights corresponding to it pursuant to the Federal Law of Personal Data in Possession of Private Parties, which is also available at the world wide web page of http://www.vesta.com.mx, therefore, the Landlord may use the information received from the Tenant for everything related to this Agreement, including without limitation, the exercise of any right or action pursuant to, derived from, or in any way related to this Agreement, as well as to comply any obligations of the Landlord according to applicable laws, and requirements of authorities with jurisdiction over the Landlord.

10)  Reconoce que (i) su capacidad para dar cumplimiento sus obligaciones conforme a este Contrato, (ii) la Garantía del Arrendamiento (según se define más adelante) que emitirá TPI Composites Inc. (el “Fiador”) respecto del Anexo de Arrendamiento en términos del modelo que se acompaña como Anexo “6” (la “Garantía de Arrendamiento”) y (iii) la Garantía Adicional (según se define más adelante) a ser entregada en relación con cada Anexo de Arrendamiento, son los elementos que inducen al Arrendador a celebrar el presente Contrato, así como para invertir en la adquisición del Terreno y el desarrollo del Inmueble; y

10)  Acknowledges that: (i) its capacity to fulfill its obligations hereunder, (ii) the Lease Guaranty (as defined below), issued by TPI Composites, Inc. (the “Guarantor”) in connection with the Lease Schedule in terms of the model attached hereto as Annex “6” (the “Lease Guaranty”), and (iii) the Additional Collateral (as defined below) to be delivered with each Lease Schedule, are the elements inducing the Landlord to execute this Agreement as well as to invest in the acquisition of the Land and the development of the Premises; and

11)  Su representante legal cuenta con los poderes y las facultades necesarias para obligar al Arrendatario en los términos y condiciones del presente Contrato, mismas que a la fecha no le han sido modificadas, revocadas o restringidas de modo alguno, según consta en la escritura pública que en copia simple ha sido entregada al Arrendador.

11)  Its legal representative has the necessary authority to bind the Tenant in the terms and conditions of this Agreement, which as of the date hereof have not been modified, revoked or restricted in any manner, as evidenced by the public deed that as a non-certified copy has been delivered to the Landlord.

II. Declara el Arrendador, por conducto de sus representantes, bajo protesta de decir verdad, que:

II. Landlord represents, through its representatives, under oath, that:

1)    Es una sociedad mercantil válidamente constituida y legalmente existente de conformidad con las leyes aplicables en México, según consta en la escritura pública número 65,785, de fecha 27 de octubre de 1994, otorgada ante la fe del Lic. Joaquín F. Oseguera, notario público número 99 de la Ciudad de México, cuyo primer testimonio quedó debidamente inscrito en el Registro Público de Comercio de Toluca, Estado de México, bajo el Libro 1, bajo la partida número 124-1412 del volumen 30- Fs. 40, de fecha 22 de septiembre de 1995,  y su número de Registro Federal de Contribuyentes es el QVC941103DK2. Una copia simple de dichos documentos ha sido entregada al Arrendatario con anterioridad a la fecha de este Contrato.

1)    It is company validly incorporated and legally existing under the laws of Mexico, as provided in public deed number 65,785 dated October 27^th, 1994, granted before Mr. Joaquin F. Oseguera, notary public number 99 of Mexico City, which first original was duly recorded before the Public Registry of Property and Commerce of Toluca, State of México, under Book 1, number 124-1412, volume 30-Fs. 40, on September 22^nd, 1995, and its Federal Tax Payer number is QVC941103DK2. A non-certified copy of such documents have been delivered to Tenant before the date hereof.

2)    La celebración, entrega y cumplimiento del presente Contrato por parte del Arrendador, están comprendidos dentro de su objeto social, y no viola, contraviene o incumple: (i) sus estatutos sociales vigentes, o (ii) ley o restricción contractual alguna que le obligue o afecte.

2)    The execution, delivery and performance of this Agreement by the Landlord, are considered within its corporate purpose, and do not contravene (i) its by-laws, or (ii) any law or contractual restriction binding or affecting it.

3)    Excepto por las autorizaciones corporativas que a esta fecha ha obtenido y se encuentran vigentes, no requiere autorización o aprobación de, ni requiere de cualquier otro acto por parte de, y no requiere notificar o registrar ante, cualquier persona, órgano corporativo, autoridad gubernamental o agencia regulatoria alguna para la debida celebración, entrega y cumplimiento del presente Contrato por parte del Arrendador.

3)    Except for the corporate authorizations, which as of the date hereof has obtained and are in full force and effect, it does not require authorization or approval from, nor of any action by, or to notify or register before any person, corporate body, governmental authority or regulatory agency for the due execution, delivery and fulfillment of this Agreement by the Landlord.

4)    Una vez cumplidas las Condiciones (según se define más adelante), este Contrato constituirá obligaciones legales y válidas del Arrendador, exigibles en su contra de conformidad con sus respectivos términos.

4)    Upon fulfillment of the Conditions (as defined below), this Agreement will constitute legal and valid obligations of the Landlord, enforceable against it according to its terms.

5)Cuenta con la capacidad técnica, la solvencia económica y los recursos tanto humanos como materiales suficientes para dar cumplimiento a sus obligaciones conforme a este Contrato, en caso de cumplimiento de las Condiciones (según se define más adelante).

5)Has the technical capability, economic solvency and resources, human and material, to fulfill its obligations pursuant to this Agreement, in case of fulfillment of the Conditions (as defined below).

6)    Los recursos que, en su caso, utilizará para dar cumplimiento a sus obligaciones materia de este Contrato, especialmente para el desarrollo del Inmueble, provienen de fuentes lícitas.

6)    The resources, that in its case will used to fulfill its obligations hereunder, especially to develop the Premises, are derived from permitted sources.

7)    (i) La veracidad y exactitud de las declaraciones del Arrendatario contenidas en el capítulo de Declaraciones de este Contrato, en especial aquellas relativas a su capacidad de cumplir las obligaciones que a su cargo derivan del presente Contrato, (ii) la Garantía del Arrendamiento a ser emitida por cada Anexo de Arrendamiento y (iii) la Garantía Adicional (según se define más adelante) a ser entregada con cada Anexo de Arrendamiento, son el  motivo determinante de su voluntad para, en caso de cumplirse las Condiciones (según se define más adelante) adquirir el Terreno, desarrollar el Inmueble y dar el Inmueble en arrendamiento al Arrendatario de conformidad con los términos y condiciones que más adelante se detallan.

7)   (i) The truthfulness and accuracy of the representations by Tenant in the Representations Section herein, especially those related to its ability to fulfill its obligations hereunder, (ii)  the Lease Guaranty to be delivered with each Lease Schedule, and (iii) the Additional Collateral (as defined below) to be delivered along with each Lease Schedule, constitute the reasons inducing the Landlord to, upon fulfillment of the Conditions (as defined below), acquire the Land, develop the Premises and to lease the Premises to the Tenant under the terms and conditions set forth herein.

8)    Sus representantes legales cuentan con las facultades necesarias para la celebración del presente Contrato, las que a la fecha no les han sido modificadas, revocadas o restringidas de modo alguno, según se acredita con la escritura pública número 32,368, de fecha 30 de noviembre de 2015, otorgada ante la fe del Lic. Ponciano López Juárez, notario público número 222 de la Ciudad de México, cuyo primer testimonio fue inscrito en el Instituto de la Función Registral del Estado de México, bajo el folio 3850, con fecha 27 de agosto de 2016. Una copia simple de dicho documento ha sido entregado al Arrendatario con anterioridad a la fecha de este Contrato; y

8)    Its representatives have the authority to enter into this Agreement, which to date have not been modified, revoked or limited in any way, as evidenced by public deed number 32,368, dated as of November 30^th, 2015, granted before Mr. Ponciano López Juárez, notary public number 222 of the Federal District, which first original was recorded at the Instituto de la Función Registral del Estado de México, under the folio number 3850, on August 27^th, 2016. A non-certified copy of such document has been delivered to Tenant before the date hereof; and

9)   El Arrendador realizará una licitación entre por lo menos 3 (tres) contratistas generales de buena reputación, para la construcción del Edificio, y los costos serán suministrados al Arrendatario bajo el concepto de “libro abierto”, y el Arrendador determinará  en definitiva y a su discreción quien será el contratista seleccionado para la el desarrollo del Inmueble.

9)    Landlord shall make a competitive bidding process with at least 3 (three) qualified general contractors for the construction of the Building, and the costs shall be shared with the Tenant on a “open book” basis, and the Landlord shall definitively determine at its discretion who will be the contractor selected for the development of the Premises.

Estando de acuerdo con los antecedentes y las declaraciones que preceden, las partes convienen en sujetarse a lo que de común acuerdo establecen en las siguientes:

Now therefore, in consideration of the foregoing recitals and representations, the parties expressly agree to be bound by that set forth in the following:

CLÁUSULAS

CLÁUSULA I

Condiciones

CLAUSES

CLAUSE I

Conditions

Inciso 1.01. Condiciones. Las partes convienen que todas y cada una de las obligaciones que derivan del presente Contrato se encuentran sujetas al cumplimiento de todas las condiciones suspensivas que a continuación se enumeran (las “Condiciones):

Section 1.01. Conditions. The parties agree that each and all of the obligations deriving hereof are subject to the performance of all the conditions precedent listed below (the “Conditions”):

a)    El resultado del análisis y revisión técnico, ambiental y legal por parte del Arrendador respecto del Terreno, sea satisfactorio para el Arrendador y el Arrendatario, el suministro de los servicios y accesos al Terreno sean factibles y el Terreno en general sea adecuado y pueda ser utilizado para el desarrollo del Inmueble, de acuerdo a las normas de desarrollo  urbano y construcción aplicables y a las Especificaciones y el resultado de dicho análisis esté disponible en o antes del día 5 de junio de 2017. El Arrendador deberá dar aviso al Arrendatario, tan pronto como sea razonablemente posible si durante el proceso de análisis del Arrendador, tiene conocimiento de cualquier condición del Terreno que impida el desarrollo satisfactorio del Inmueble.

a)    The results of the technical, environmental and legal due diligence of the Land, are satisfactory to the Landlord and Tenant, utilities and access to the Land are feasible and the Land in general is suitable and can be utilized for the development of the Premises, according to the applicable urban development and construction provisions, and to the Specifications, and said results are available on or before June 5^th, 2017. Landlord shall give prompt reasonable notice to Tenant, if while performing its due diligence, it has knowledge of any condition of the Land that may cause it not be satisfactory to use for purposes of developing the Premises.

b)    El Arrendador adquiera la propiedad del Terreno libre de toda carga, gravamen o limitación de dominio alguna y al corriente en el pago de todos los impuestos y demás cargos que le sean aplicables, ya sea por ley o por cualquier disposición contractual y libre de cualquier contingencia o responsabilidad ambiental o de cualquier otra naturaleza, en o antes del día 14 de Julio de 2017 o en cualquier otra fecha posterior que las partes hubieran acordado por escrito.

b)    The Landlord acquires ownership of the Land free of all lien, encumbrance or limitation of any kind and current in the payment of all applicable taxes and contributions to which, according to law or other contractual provision, and free of any environmental or any other contingency or liability, on or before July 14^th, 2017, or any other date agreed in writing by the parties.

c)    Las partes hayan celebrado un convenio de opción de compra en términos del formato que se acompaña como Anexo “8” (la “Opción de Compra”); y

c)    The parties shall have executed the purchase option in the form attached hereto as Annex “8” (the “Purchase Option”); and

d)    Que el Arrendador haya recibido las licencias de construcción y demás permisos requeridos para el desarrollo del Edificio.

d)    That the Landlord had received the relevant construction licenses and other permits necessary for the development of the Building.

Inciso 1.02. No Cumplimiento de las Condiciones.  En caso de que alguna de las Condiciones no sea satisfecha en la fecha en cada caso señalada, o en cualquier otra fecha posterior mutuamente acordada por escrito por las partes, o es debidamente renunciada por escrito por las partes,  este Contrato no producirá efecto legal alguno y las partes no estarán obligadas en los términos del mismo.

Section 1.02. Non Fulfillment of the Conditions. In case that any of the Conditions is not met within the dates set forth in each case, or in any other date mutually agreed in writing by the parties, or if said non-fulfilled Condition is not waived in writing by the parties, this Agreement shall produce no legal effect and the parties will not be bound by its terms.

En caso de que este Contrato se diera por terminado a causa del no cumplimiento de todas o alguna de las Condiciones, ninguna de las partes tendrá responsabilidad frente a la otra, salvo que el Arrendatario reembolsará al Arrendador hasta la cantidad de US$130,000.00 (ciento treinta mil 00/100) dólares, moneda de curso legal de los Estados Unidos de América (“Dólares”), más el impuesto al valor agregado, por concepto de costos razonables incurridos por el Arrendador en términos de lo acordado por las partes en cierta carta de reembolso de gastos suscrita con fecha 28 de noviembre de 2016, la cual el Arrendatario en este acto, reconoce y ratifica (la “Carta de Reembolso”).

Should this Agreement be terminated by reason of non-fulfillment of all or any of the Conditions, the parties shall not be liable before the other, except that Tenant shall reimburse Landlord up to the amount of US$130,000.00 (one hundred thirty thousand 00/100) dollars, legal currency of the united States of America (“Dollars”), plus value added tax, for reasonable out-of-pocket costs incurred by the Landlord pursuant to the terms of that certain expense reimbursement letter executed on November 28^th, 2016, which the Tenant herein acknowledges and ratifies (the “Reimbursement Letter”).

CLÁUSULA II

Construcción

CLAUSE II

Construction

Inciso 2.01. Construcción. El Arrendador, a su costo, gasto y riesgo, conviene en construir el Edificio, a través de contratistas, subcontratistas y proveedores seleccionados por el Arrendador, bajo su exclusiva responsabilidad, a través de una licitación bajo el concepto de “libro abierto” y tramitará y obtendrá todos los permisos, licencias, materiales, mano de obra, equipo y otros conceptos  necesarios para el diseño y construcción del Edificio y actuando de conformidad con las Especificaciones, teniendo que entregar el Edificio al Arrendatario en condiciones de Ocupación Substancial (según se define más adelante), y en condiciones apropiadas para los usos permitidos conforme a la Cláusula III de este Contrato, en o antes de la Fecha de Entrega (según se defina en el Anexo de Arrendamiento), y deberá conceder la Ocupación Benéfica (según se define más adelante) en la fecha prevista en el Anexo de Arrendamiento.

Section 2.01. Construction. At Landlord’s sole cost, expense and risk, Landlord agrees to construct, build and develop the Building, through contractors, sub-contractors and suppliers selected by, and under the sole responsibility of Landlord, through a bidding process under an “open book basis”, and shall procure and obtain all of the permits, licenses, material, labor, equipment and all other items necessary for the design and construction of the Building in accordance with the Specifications, having to deliver the Building to Tenant in a state of Substantial Occupancy (as defined below) and in suitable conditions for its use as provided in Clause III hereof, on or before the Delivery Date (as such term is defined in the Lease Schedule) and shall allow Beneficial Occupancy (as defined below) in the date set forth in the Lease Schedule.  

La construcción del Edificio será llevada a cabo con buena calidad y deberá cumplir con todas las leyes, regulaciones, decretos y códigos aplicables, incluyendo sin limitar, reglas de construcción, uso de suelo industrial, planes de desarrollo urbano, regulaciones estatales y municipales y la Legislación Ambiental (según se define más adelante).

The construction of the Building shall be in good and workmanlike manner and shall comply with all applicable laws, regulations, decrees, codes, including without limitation construction rules, industrial zoning, urban development plans, state and municipal regulations and Environmental Laws (as defined below).

Las partes reconocen que el Inmueble incluirá un área de aproximadamente 9.4 has (nueve punto cuatro hectáreas) a ser destinadas para almacén y actividades de logística de producto terminado del Arrendatario, el cual cumplirá con las características que se detallan como parte de las Especificaciones (el “Área de Logística”).

The parties acknowledge that the Premises will include an area of approximately 9.4 hectares (nine point four hectares) for warehouse and logistics activities of finished products of the Tenant, which will comply with the characteristics included as part of the Specifications (the “Logistics Yard”).

Para efectos de claridad, las partes reconocen que el Arrendador no estará obligado y no llevará a cabo inversión alguna para el desarrollo de la espuela de ferrocarril y/o cualesquiera instalaciones accesorias a la misma que el Arrendatario desarrollará en el Inmueble, a su exclusivo costo y gasto. El Arrendador únicamente invertirá en las actividades relacionadas con el de desarrollo del Área de Logística, incluyendo la limpieza del sitio y preparación de dicha área, sin estar obligado a exceder los límites de inversión que al respecto se detallan en el Anexo “2” de este Contrato.

For sake of clarity, the parties acknowledge that the Landlord will not be obliged and will not carry out any investment related to the development to of the rail spur and/or any accessories thereof, which the Tenant will carry out in the Premises, at its own cost and expense. Landlord will only invest in the activities related to the development of the Logistics Yard, including site clearing and preparation of such area, without being obliged to exceed the investment limits set forth in the Annex “2” hereto.  

Inciso 2.02. Ocupación Anticipada, Ocupación Substancial y Ocupación Benéfica. El Edificio estará completa y absolutamente terminado, de acuerdo a las Especificaciones, dentro de los 30 (treinta) días naturales posteriores a la Fecha de Ocupación Substancial establecida en el Anexo de Arrendamiento, dentro de dicho plazo de 30 (treinta) días, todos los puntos de la Lista de Pendientes deberán haber sido terminados.

Section 2.02. Early Occupancy, Substantial Completion Date and Beneficial Occupancy. The  Building will be fully and absolutely completed, according to the Specifications, within 30 (thirty) calendar days after the Substantial Occupancy Date set forth in the Lease Schedule, within such 30 (thirty) day term, all items included in the Punch List must be completed.

El Arrendador entregará al Arrendatario reportes de avance semanal que reflejen el progreso hecho en la construcción del Edificio, desde el inicio y hasta la terminación del mismo. El Arrendador y el Arrendatario designan como sus representantes para efectos de la construcción del Inmueble a las personas que a continuación se listan, y el Arrendador y el Arrendatario se comunicarán sólo a través de dichas personas.

Landlord shall provide Tenant with weekly written reports reflecting the progress made of any construction work of the Building, from the beginning through the completion of the work. Landlord and Tenant hereby appoint as their representatives for the purposes of the construction of the Premises the persons listed below, and Landlord and Tenant shall only communicate through such persons.

Por parte del Arrendador:

By the Landlord:

Diego Berho Carranza

Mario Chacón Gutiérrez

Diego Berho Carranza

Mario Chacón Gutiérrez

Por parte del Arrendatario:

By the Tenant:

Ariel Ventura

Ramesh Gopalakrishnan

Ariel Ventura

Ramesh Gopalakrishnan

El Arrendatario podrá inspeccionar el progreso de los trabajos de construcción en cualquier momento, y en caso de que determine que existe un incumplimiento con las Especificaciones y/o cualquier otro término de este Contrato, el Arrendatario podrá instruir al Arrendador, y el Arrendador deberá inmediatamente remover, reparar y/o reemplazar el trabajo defectuoso o inadecuado, por un trabajo correcto que cumpla con las Especificaciones, o demostrar al Arrendatario que el trabajo de que se trata cumple con dichas Especificaciones.

Tenant may inspect the progress of the construction work at any time, and if any work is determined by Tenant not to be in compliance with the Specifications and/or other terms of this Agreement, Tenant may instruct Landlord, and Landlord shall immediately remove, repair and/or replace the defective or improper work with suitable and corrected work that complies with the Specifications, or demonstrate to Tenant that said works comply with such Specifications.  

Si durante el proceso de la construcción las partes convienen cualquier cambio a las Especificaciones, las partes deberán celebrar  el convenio modificatorio correspondiente para modificar el Anexo de Arrendamiento, en caso de que dicho cambio afecte las fechas de entrega, el monto de renta, el Plazo (según dicho término se define más adelante) o cualquier otro término de este Contrato o del Anexo de Arrendamiento, de lo contrario las partes evidenciarán el cambio de que trate a través de una orden de cambio por escrito y firmada por el Arrendador y el Arrendatario de acuerdo al forma estándar utilizado por el Arrendador.

If during the construction works, the parties agree to any change to the Specifications, the parties shall execute the corresponding amendment to the Lease Schedule, in case that such change may affect the delivery dates, the amount of rent, the Term (as such term is defined below) or any other term of this Agreement or of the Lease Schedule, otherwise, the parties will evidence the relevant change by a change order made in writing  and signed by each of the Landlord and the Tenant, according to the standard form of change orders used by the Landlord.  

En cada una de las Fechas de Ocupación Anticipada, Ocupación Benéfica y de Ocupación Substancial del Edificio, el Arrendador y el Arrendatario se reunirán para inspeccionar el Edificio y suscribirán un certificado de entrega (el “Acta de Entrega”) en la que se hará constar: (i) la toma de posesión física y jurídica del Edificio por parte del Arrendatario, (ii) una descripción detallada del Edificio y de los bienes y accesorios con los que se entrega al Arrendatario, (iii) una memoria fotográfica del Edificio al momento de su entrega al Arrendatario, (iv) el estado de conservación y las condiciones de seguridad e higiene del Edificio al momento de la entrega, (v) en el caso de la Ocupación Substancial, una lista de aquellos trabajos que requieran ajuste o arreglo para que el Edificio cumpla con las Especificaciones; queda convenido que dichos trabajos deberán en todo caso corresponder a trabajos de mero ajuste, reemplazo de elementos menores que tuvieren algún defecto o serán de tipo cosmético, y que de ninguna manera podrán interferir con, o impedir el uso y goce normal del Edificio por parte del Arrendatario (la “Lista de Pendientes”), (vi) las fechas en las que los trabajos que se listen en la Lista de Pendientes será completados, el cual en ningún caso podrá exceder de 30 (treinta) días naturales después de la Fecha de Ocupación Substancial, salvo por causa debidamente justificada según lo convengan las partes, (vii) confirmación de la fecha de inicio de pago de renta y monto de la misma, (viii) confirmación de pago del

Depósito en Garantía (según se define más adelante), (ix) aquellos otros asuntos o situaciones que,  relacionados con la entrega del Edificio las partes deseen hacer constar en el Acta de Entrega, y (x) en el caso de la Ocupación Substancial, se agregará copia de las Licencias de Construcción (según se define más adelante).

On each of the Early Occupancy, Beneficial Occupancy and Substantial Occupancy Dates, Landlord and Tenant shall meet to inspect the Building, and will subscribe a delivery certificate (the "Delivery Certificate") which will include: (i) the delivery of the physical and legal possession of the Building to the Tenant, (ii) a detailed description of the Building and of the goods and accessories of the same being delivered to the Tenant, (iii) a photographic memory of the Building at the time of delivery to Tenant, (iv) the conservation and security conditions in which the Building is being delivered to the Tenant, (v) in the case of Substantial Occupancy, a list of those items requiring adjustment or repair for the Building to be in accordance to the Specifications; being hereby agreed that such items shall, in all cases, correspond to adjustments or replacement of minor elements having a defect, or of cosmetic type and that in no case will interfere with, or  impede the normal use and enjoyment of the Building by the Tenant (the "Punch List"), (vi) the dates in which the items listed in the Punch List will be completed, which in no case may exceed of 30 (thirty) days from the Substantial Occupancy Date, except in duly justified cases as agreed by both parties, (vii) confirmation of the rental payment commencement date, (viii) confirmation of payment of the Security Deposit (as defined below), (ix) those other matters that related to the delivery of the Building the parties wish to include within the Delivery Minutes, and (x) in the case of Substantial Occupancy, a copy of the Construction Licenses (as defined below).

Todas las Actas de Entrega deberán incluir una declaración por parte del supervisor de proyecto para la construcción del Edificio (el “Supervisor”), en la que establezca que el Edificio cumple con las condiciones establecidas en este Contrato y en las Especificaciones para ser considerado en estado de Ocupación Benéfica o Substancial, según sea el caso.

All Delivery Certificates must include a representation made by the project manager of the construction of the Building (the “Supervisor”), stating that the Building complies with all requirements set forth in the Specifications and in this Agreement to be considered in a condition of Beneficial Occupancy or Substantial Occupancy, as the case may be.

Para los efectos de este Contrato, los términos abajo mencionados tendrán los siguientes significados:

For purposes of this Agreement, the terms below will have the following meanings:

(a) Ocupación Anticipada: significa que el Edificio incluye: (i) paredes y techo suficientemente terminados para proteger de los elementos e inundaciones, (ii) bases de concreto para equipos y pisos terminados por lo menos al grado necesario para que los equipos del Arrendatario puedan ser instalados y probados, dicha área será determinada por acuerdo escrito entre el Arrendador y el Arrendatario, (iii) el piso del Edificio en general deberá estar limpio y compactado a un grado que permita maniobrar el equipo dentro de su ubicación, incluyendo incorporación de rampas de acceso temporales para acceder al piso de concreto, según lo acuerden el Arrendador y el Arrendatario por escrito, (iv) suministro de energía temporal a cargo del Arrendatario para ensamble de equipos, conexión y pruebas de 500 KVA’s con disponibiidad de conexiones de 480/277v y 220/125v  en un área mutuamente designada, y (v) iluminación interior suficiente para que el Arrendatario pueda trabajar en las áreas designadas, misma que deberá ser independiente de los 500 KVA’s antes mencionados. Durante esta etapa los trabajos del Arrendador tendrán preferencia sobre los trabajos de instalación del Arrendatario.

(a)Early Occupancy: means that the Building already includes: (i) walls and roof finished to an extent to be protected from the elements and flooding, (ii) equipment fixture concrete pads and floor slab finished to at least the extent where Tenant’s equipment will be installed and tested, which area must be agreed in writing by Tenant and Landlord, (iii) overall Building’s floor pad compacted base smooth and clean in order to safely maneuver

equipment into place, including incorporation of temporary access ramps onto finished concrete floor slab, as per that mutually agreed in writing by the Landlord and Tenant, (iv) exclusive temporary electrical power, at Tenant’s cost, for equipment assembly, hook-up and testing up to 500 KVA’s with availability of 480/277v and 220/125v connections in the mutually designated area, and (v) sufficient interior building lighting for the Tenant to be able to work in the mutually designated areas, which power should be provided separate from the 500 KVA’s above. During this stage Landlord’s works shall have preference on the Tenant’s installation works.

El Arrendatario será responsable durante la Ocupación Anticipada de adoptar las medidas de seguridad que estime pertinentes respecto de los bienes que en esta etapa introduzca al Edificio, los que son introducidos a su propio riesgo, y el Arrendador no asume responsabilidad alguna al respecto, excepto en el caso de dolo o negligencia del Arrendador, sus contratistas, proveedores, empleados o cualquier otra persona por la que el Arrendador sea legalmente responsable.

Tenant shall be responsible during the Early Occupancy of adopting all the security measures it deems appropriate for the security of the goods that on this stage it may introduce to the Building, which in all cases are introduced at its own risk, and the Landlord shall not assume any kind of responsibility thereon, except in cases of willful misconduct or negligence of the Landlord, its contractors, suppliers, employees or any other person for whom the Landlord is legally responsible.

(b) Ocupación Benéfica: significa que la construcción del Edificio se encuentra en un estado de avance tal, que el Arrendatario puede ingresar al mismo con el único propósito de llevar a cabo labores de instalación y pruebas de sus equipos y maquinarias en un ambiente seguro. Para efectos de claridad, la infraestructura necesaria para conectar electricidad y otros servicios puede ser que aún no estuvieran terminadas y listas para su conexión, y el Edificio sólo contará con pisos, paredes y cubierta de techo debidamente instaladas, para cualquier prueba de equipos, el Arrendatario deberá proveer a su costo y riesgo los elementos que requiera, tales como energía temporal. El Arrendatario reconoce expresamente que, a la Fecha de Ocupación Benéfica, la construcción del Edificio aún no ha sido completamente terminada, por lo que las actividades del Arrendatario dentro del Edificio no podrán de forma alguna interferir con los trabajos de construcción e instalación del Arrendador, y el Arrendatario estará sujeto a todos y cada una de las regulaciones y medidas de seguridad que el Arrendador instituya dentro del Edificio durante el periodo de construcción del mismo, y los trabajos del Arrendador tendrán preferencia sobre los trabajos de instalación del Arrendatario.

(b)Beneficial Occupancy: means that the construction of the Building is in a state of progress in which Tenant may enter therein with the sole purpose of carrying out the installation and testing of its equipment and machineries in a safe environment. For sake of clarity, infrastructure to hook up electricity and other utilities may not be terminated and ready for connection, and the Building shall only have floors, walls and roof cover duly installed, for any testing of equipment, the Tenant must provide at its own cost and risk the required elements, such as temporary electricity. Tenant expressly acknowledges that at the Beneficial Occupancy Date, the construction of the Building has not been completely terminated; therefore, Tenant activities within the Building, may not interfere in any manner with the construction and installation works of Landlord, and Tenant will be subject to each and all of the regulations and security measures issued by the Landlord at the Building during the construction period, and in all cases Landlord’s works shall have preference on the Tenant’s installation works.  

El Arrendatario será responsable durante la Ocupación Benéfica de adoptar las medidas de seguridad que estime pertinentes respecto de los bienes que en esta etapa introduzca al Edificio, los que son introducidos a su propio riesgo, y el Arrendador no asume responsabilidad alguna al respecto, excepto en el caso de dolo o negligencia del Arrendador, sus contratistas, proveedores, empleados o cualquier otra persona por la que el Arrendador sea legalmente responsable.

Tenant shall be responsible during the Beneficial Occupancy of adopting all the security measures it deems appropriate for the security of the goods that on this stage it may introduce to the Building, which in all cases are introduced at its own risk, and the Landlord shall not assume any kind of responsibility thereon, except in cases of willful misconduct or negligence of the Landlord, its contractors, suppliers, employees or any other person for whom the Landlord is legally responsible.

(c) Ocupación Substancial: significa que, con excepción de los puntos que se detallen en la Lista de Pendientes,  los trabajos de construcción e instalación a llevarse a cabo por parte del Arrendador de conformidad con las Especificaciones han sido concluidas y el Edificio se encuentra listo para su ocupación por parte del Arrendatario conforme a los términos de este Contrato y para ser utilizado para los fines aquí previstos.

(c) Substantial Occupancy: means that, except for the items listed in the Punch List, the construction and installation works to be performed by Landlord pursuant to the Specifications have been fully completed and the Building is ready for occupation by Tenant, pursuant to the terms of this Agreement and to be used for the purposes set forth herein.

El Arrendatario será responsable durante la Ocupación Benéfica de adoptar las medidas de seguridad que estime pertinentes respecto de los bienes que en esta etapa introduzca al Edificio, los que son introducidos a su propio riesgo, y el Arrendador no asume responsabilidad alguna al respecto, excepto en el caso de dolo o negligencia del Arrendador, sus contratistas, proveedores, empleados

o cualquier otra persona por la que el Arrendador sea legalmente responsable.

Tenant shall be responsible during the Beneficial Occupancy of adopting all the security measures it deems appropriate for the security of the goods that on this stage it may introduce to the Building, which in all cases are introduced at its own risk, and the Landlord shall not assume any kind of responsibility thereon, except in cases of willful misconduct or negligence of the Landlord, its contractors, suppliers, employees or any other person for whom the Landlord is legally responsible.

(c) Ocupación Substancial: significa que, con excepción de los puntos que se detallen en la Lista de Pendientes,  los trabajos de construcción e instalación a llevarse a cabo por parte del Arrendador de conformidad con las Especificaciones han sido concluidas y el Edificio se encuentra listo para su ocupación por parte del Arrendatario conforme a los términos de este Contrato y para ser utilizado para los fines aquí previstos.

(c) Substantial Occupancy: means that, except for the items listed in the Punch List, the construction and installation works to be performed by Landlord pursuant to the Specifications have been fully completed and the Building is ready for occupation by Tenant, pursuant to the terms of this Agreement and to be used for the purposes set forth herein.

El Arrendador entregará el Edificio en la Fecha de Ocupación Substancial que corresponda con todos los sistemas en buen estado y las líneas de servicios públicos construidas hasta el Edificio y listas para recibir los servicios una vez que el Arrendatario haya contratado los servicios con los proveedores correspondientes. Sin embargo, en caso de que los servicios públicos no hayan sido conectados a la Fecha de Ocupación Substancial que corresponda por una razón diferente de un retraso por parte del Arrendador en desarrollar sus trabajos de construcción, entonces el equipo instalado en el Edificio será probado hasta que los servicios de energía, electricidad y cualquier otro hayan sido contratados por el Arrendatario, sin que se considere como un incumplimiento del Arrendador.

Landlord shall deliver the Building on the Date of Substantial Occupancy with all systems in good working order, and all utilities lines duly built up to the Building and ready for receiving the relevant services once that the Tenant had executed the respective service contracts with the utilities’ providers. However, should the required utilities are not connected by the Date of Substantial Completion due to a reason other than from a delay by Landlord in performing the required construction works, the equipment installed at the Building shall be tested when energy, water and any other utility have been hired by Tenant, and it shall not be considered as Landlord’s breach.

El Arrendador en todo caso cooperará y asistirá al Arrendatario en el proceso de contratación de los servicios públicos requeridos por el Arrendatario para su operación en el Inmueble, incluyendo sin limitar, el servicio de energía eléctrica, sin que dicha cooperación o asistencia represente una garantía de contratación o calidad de los servicios, o una responsabilidad para el Arrendador, pués su obligación se limita a invertir y llevar cabo las obras necesarias para que el Inmueble pueda recibir dichos servicios. La cooperación y asistencia aquí descrita consistirán en proporcionar documentos y elementos que los proveedores le soliciten al Arrendatario y que estén en poder del Arrendador, incluyendo aquellos relativos a las instalaciones hechas por el Arrendador conforme a este Contrato. La contratación de dichos servicios, será responsabilidad única y exclusiva del Arrendatario. Adicionalmente, el Arrendador pondrá a disposición del Arrendatario, a costo del Arrendatario, uno o más generadores eléctricos portátiles a fin de proveer energía temporal para permitir al Arrendatario probar moldes y otros equipos que serán instalados en el Edificio, según lo acuerden por escrito el Arrendador y el Arrendatario. El Arrendatario reconoce y asume el riesgo de cualesquiera daños a sus equipos y bienes causados por el uso de dichos fuentes

temporales de energía para llevar a cabo dichas pruebas, y en este acto libera al Arrendador de cualquier responsabilidad al respecto.

In all cases Landlord shall cooperate and assist the Tenant in the process of contracting the utilities required by the Tenant for its operation at the Premises, including without limitation electric energy, without such cooperation or assistance representing any guaranty of hiring or quality, or a responsibility to the Landlord, since its obligation is limited to invest and carry out the necessary works for the Premises to be able to receive such utilities. Said cooperation and assistance shall consist in providing documents and all elements that the service providers required to Tenant and that are in possession of the Landlord, including those related to the installations made by the Landlord pursuant to this Agreement. Tenant is the sole responsible for hiring all such services. In addition, Landlord shall make available to Tenant, at Tenant’s cost, one or more portable electric generators to provide a temporary source of electricity to enable Tenant to test molds and other equipment that will be installed at  the Building as mutually agreed upon in writing by Landlord and Tenant. Tenant acknowledges and assumes any risk for damages caused to its equipment and goods by using temporary sources of energy for testing it, and hereby releases Landlord from any liability.

Inciso 2.03. Trabajos de Construcción del Arrendador. (a) Toda la mano de obra y materiales empleados (i) en la construcción y (ii) todos los accesorios y equipos suministrados por los contratistas y subcontratistas del Arrendador e instalados en el Edificio, serán nuevos y de primera calidad, y salvo que el fabricante o contratista otorgue una garantía más prolongada, deberán estar garantizados por los contratistas y subcontratistas del Arrendador por el periodo de por lo menos dos (2) años contados a partir de la Fecha de Inicio de Arrendamiento, excepto por los sucesos y mal funcionamiento ocasionados por la negligencia o uso inapropiado o modificaciones no autorizadas por parte del Arrendatario, sus empleados, agentes, contratistas, representantes, invitados o cualquier persona por la que el Arrendatario pueda ser responsable, tales como apertura de sellos de calidad, modificación de equipos en contravención de lo dispuesto en los manuales de operación, substitución de partes originales o violación de los términos de las garantías respectivas.

Section 2.03. Construction Works by Landlord. (a) All workmanship and materials used (i) in the construction and (ii) in all fixtures and equipment furnished by Landlord’s contractors and subcontractors and installed in the Building, shall be new and of first quality, and if no longer guaranty is provided by the manufacturer or contractor, shall be guaranteed by Landlord´s contractors and subcontractors for a period of at least two (2) years after the Lease Commencement Date, except for occurrences and malfunctions due to negligence or improper use or unauthorized modifications by Tenant, its employees, agents, contractors, representatives, guests or any other person for which Tenant is responsible, such as opening quality seals, modifying the equipment in contravention to that set forth in the operating manuals, substitution of original components, or breaching the terms of the relevant guarantee.

El Arrendador sólo será responsable de vicios ocultos en el Edificio en términos de lo previsto en este Contrato.

Landlord shall only be responsible for hidden defects of the Building, in terms of that set forth in this Agreement.

Con relación al techo y sus accesorios, incluyendo membrana impermeable, canalones y bajadas de agua, estas tendrán una garantía de 10 (diez) años más los plazos de las Prorroga(s). La garantía aquí otorgada estará sujeta a que durante el periodo de garantía, el Arrendatario contrate y mantenga vigente una póliza de mantenimiento adecuada a fin de mantener las garantías otorgadas al Arrendador por el contratista original. En caso de que el Arrendatario no contrate o en cualquier momento durante el plazo de la garantía aquí establecido deje, por cualquier causa, de contar con dicha póliza o no lleve a cabo las actividades requeridas bajo dicha póliza, la garantía aquí prevista perderá efecto y el Arrendador entonces sólo será responsable de los vicios ocultos en los términos que más adelante se detallan.

With respect to the roof and its accessories, including waterproof membrane, gutters and downpours, shall be guaranteed for a term of 10 (ten) years plus any Extension(s). The guaranty granted herein shall be subject to, during the guaranty period, the hiring by the Tenant of a maintenance policy in order not to affect the respective warranties granted by the original roof contractors to the Landlord. Should the Tenant fail to hire or keep in effect, for any reason, during the time of the guaranty set forth herein, the maintenance policy or to carry out any action required under said policy, the guarantee granted herein shall become ineffective, and Landlord shall then only be liable for hidden defects according to the terms set forth below.

Cualquier parte del Inmueble sujeta a reparación bajo la garantía antes mencionada, deberá ser garantizada por el Arrendador o los contratistas o subcontratistas del Arrendador por un periodo de dos (2) años adicionales  partir de la fecha de dicha reparación o reemplazo. El Arrendador cederá y transmitirá al Arrendatario todas las garantías de los proveedores en relación con los equipos y otras porciones del trabajo de construcción. Las garantías no cubrirán eventos o mal funcionamiento o modificaciones no autorizadas causados u ocasionados por negligencia o uso

inapropiado del Arrendatario,  sus empleados, agentes, contratistas, representantes, invitados o cualquier persona por la que el Arrendatario sea responsable, tales como apertura de sellos de calidad, modificación de equipos en contravención de lo dispuesto en los manuales de operación, substitución de partes originales o violación de los términos de las garantías respectivas.

Any part of the Premises subject to repair under the above mentioned guaranty shall be guaranteed by Landlord or Landlord’s contractors and subcontractors for a period of two (2) additional years from the date of the repair or replacement thereof. Landlord shall assign and transfer to Tenant all of the manufacturers’ warranties relative to equipment and other portions of the construction work. Guarantees shall not apply to occurrences and malfunction due to the negligence or improper use or unauthorized modifications by Tenant, its employees, agents, contractors, representatives, guests or any other person for which Tenant is responsible, such as opening quality seals, modifying the equipment in contravention to that set forth in the operating manuals, substitution of original components, or breaching the terms of the relevant guarantee.

(b) El Arrendador construirá o hará que se construyan las obras que se detallen en las Especificaciones en forma correcta y profesional utilizando material de primera calidad y en cumplimiento con todas las leyes, reglamentos y regulaciones de carácter federal, estatal y municipal que resulten aplicables al Inmueble. El Arrendador en este acto garantiza y conviene en realizar cualquier reparación o reemplazo necesario al trabajo de construcción que no cumpla con dichas normas y reglamentos aplicables y con las Especificaciones.

(b) Landlord will build or will order the construction of the works listed in the Specifications in professional and correct form using first quality materials and in compliance with all federal, state and municipal laws and regulations applicable to the Premises. Landlord hereby guarantees and agrees to carry out any repair and/or replacement necessary to the construction works which do not comply with all applicable norms and regulations and with the Specifications.

(c) El Arrendador será responsable por el personal utilizado para la construcción del Edificio; por lo tanto se obliga a: (a) utilizar personal calificado y adecuado para tal efecto, (b) cerciorarse de que los contratistas y proveedores seleccionados para realizar la construcción del Edificio cuenten con la capacidad material y humana necesaria para llevar a cabo las actividades que se les encomienden, (c)  que el personal que lleve a cabo la construcción del Edificio cuente con el equipo de seguridad necesario, (d) que los contratistas y proveedores cuenten con los seguros de responsabilidad civil que se acostumbren para la realización de los trabajos que cada uno llevará a cabo, (e) cerciorarse de que todos los contratistas seleccionados tenga a su personal debidamente inscrito en el Instituto Mexicano del Seguro Social y den cumplimiento a sus respectivas obligaciones como patrones, tanto de seguridad social, como fiscales y laborales, y (f) en todo caso, mantener al Arrendatario libre de responsabilidad y en paz y a salvo respecto de toda y cualquier reclamación de tipo laboral que dicho personal inicie en su contra, así como de cualquier responsabilidad por cualquier tipo de accidente o percance durante la realización de la construcción del Edificio, excepto cuando dicho accidente se derive de actos u omisiones del Arrendatario, sus directores, funcionarios, empleados, asesores, representantes, contratistas, factores, dependientes, visitantes o cualquier otra persona por la que el Arrendatario sea legalmente responsable.

(c) The Landlord shall be responsible for the personnel used for the construction of the Building; therefore, binds itself to (a) use qualified and adequate personnel to that end, (b) ensure that the selected contractors and suppliers for the construction of the Building have the material and human capacity to carry out the activities required from them, (c) that the personnel carrying out the construction of the Building has the necessary security equipment, (d) that the contractors and suppliers have all civil liability insurance policies customary for the type of works that each of them will be performing, (e) make sure that the selected contractors have registered their personnel before the Mexican Social Security Institute and comply with their respective obligations as employers, including social security, tax and other labor obligations, and (f) in all case, keep the Tenant safe and harmless with respect to any and all labor claim that such personnel may file against Tenant, as well as safe and harmless from any liability for any kind of accident during the construction of the Building, except is such accident derives from acts or omissions of the Tenant, its directors, officers, employees, consultants, representatives, contractors, managers, visitors or any other person for which the Tenant is legally liable.

(d) El Arrendatario podrá, pero no estará obligado,  a su costo y cargo, inspeccionar el progreso de los trabajos de construcción del Edificio en cualquier momento, sin que esto se puede entender como una

liberación de las obligaciones del Arrendador, quien será el  único responsable de construir el Edificio conforme a lo previsto en este Contrato. En ningún caso dichas labores de inspección podrán interferir con los trabajos de construcción del Arrendador, y en ningún momento tendrá el Arrendatario autoridad alguna en el sitio de la construcción, salvo para detener trabajo defectuosos o que no esté en cumplimiento con las Especificaciones.

(d) Tenant may, but is not obligated to, at its own cost and expense, inspect the progress of the construction of the Building, at any time, without being deemed as a release Landlord’s obligations, which shall be solely responsible for the construction of the Building pursuant to this Agreement. In no case such inspection activities may interfere with the construction works of the Landlord, and in no case, shall the Tenant have any kind of authority in the construction site, except as provided hereunder to stop defective or non-compliance work with the Specifications.

(e) El Arrendador deberá entregar el Edificio con todos sus sistemas listos y en buen estado y con las líneas de servicios públicos ubicadas y listas para recibir los servicios públicos correspondientes, una vez que el Arrendatario contrate dichos servicios públicos.

(e) The Landlord must deliver the Building with all of its systems ready and in good working condition and with all the lines for utilities duly located and ready to receive the corresponding services, once that the same are hired by the Tenant.

Inciso 2.04.  Diseño de Construcción, Administración y Supervisión. El Arrendador será responsable de todos los trabajos necesarios o convenientes para el desarrollo del Edificio, sin responsabilidad alguna para el Arrendatario.

Section 2.04. Construction Design, Management and Supervision. Landlord shall be responsible for all the required or convenient work to develop the Building, without any responsibility to the Tenant.

Inciso 2.05. Pena Convencional. Las partes convienen que en caso de que:

Section 2.05. Penalty. The parties agree that in case that:

(i) La Fecha de Ocupación Substancial del Edificio se retrase por más de 10 (diez) días naturales, por causas atribuibles al Arrendador y/o a sus contratistas, subcontratistas o proveedores (excepto por casos de fuerza mayor en términos de lo previsto por la legislación aplicable; o condiciones climatológicas documentadas que en términos de las regulaciones aplicables impidan parcial o totalmente las actividades de construcción del Edificio, según lo certifique el Supervisor; o retraso de autoridades en la emisión de las Licencias de Construcción, en el entendido de que el Arrendador ha presentado en tiempo todos los documentos necesarios; o retraso en los procesos de conexión de los servicios públicos por causas que no sean atribuibles al Arrendador;  o retrasos atribuibles al Arrendatario), el Arrendador pagará al Arrendatario como pena convencional por dicho retraso a partir del día 11 (once) siguiente a la Fecha de Ocupación Substancial,  el equivalente a un día de pago de renta por cada día de retraso en la entrega de la Ocupación Substancial del Edificio conforme a este Contrato y al Anexo de Arrendamiento, en el entendido de que durante dicho retraso el Arrendatario no tendrá obligación de pagar renta por el Edificio; y

(i) The Substantial Occupancy Date of any of the Building be delayed for more than 10 (ten) calendar days, due to causes attributable to Landlord and/or its contractors, subcontractors or suppliers (except for force majeure cases according to applicable law; or documented weather conditions that according to applicable regulations prevent in part or in whole the construction activities at the Building, as certified by the Supervisor; or delay by the relevant authorities in delivering the Construction Licenses, provided that the Landlord has filed all necessary documents; or delay in the utilities’ connection processes due to causes not attributable to Landlord; or delays attributable to Tenant), the Landlord will pay to the Tenant a conventional penalty for such delay, starting on day 11 (eleven) from the Substantial Occupancy Date, equivalent to one day of rental payment per each day of delay in delivering the Substantial Occupancy of the Building pursuant to this Agreement and the Lease Schedule; provided that, during such delay the Tenant shall have no obligation to pay rent for the Building; and  

(ii) Si la  Fecha de Ocupación Substancial del Edificio se retrasara por más de 30 (treinta) días naturales, por causas  atribuibles al Arrendador y/o a sus contratistas, subcontratistas o proveedores

(excepto por casos de fuerza mayor en términos de lo previsto por la legislación aplicable; o condiciones climatológicas, documentadas que en términos de las regulaciones aplicables impidan parcial o totalmente las actividades de construcción del Edificio, según lo certifique el Supervisor; o retraso de autoridades en la emisión de las Licencias de Construcción, en el entendido de que el Arrendador ha presentado en tiempo todos los documentos necesarios; o retraso en los procesos de conexión de los servicios públicos por causas que no sean atribuibles al Arrendador;  o retrasos atribuibles al Arrendatario), el Arrendador pagará al Arrendatario, a partir del día 31 (treinta y uno) después de la Fecha de Ocupación Substancial,  una pena convencional por retraso igual a la cantidad equivalente a 2 (dos) días de pago de renta por cada día de retraso en la entrega de la Ocupación Substancial del Edificio conforme a este Contrato y al Anexo de Arrendamiento; en el entendido de que durante dicho retraso el Arrendatario no tendrá obligación de pagar renta por el Edificio.

(ii) If the Substantial Occupancy Date of the Building be delayed for more than 30 (thirty) calendar days, due to causes attributable to Landlord and/or its contractors, subcontractors or suppliers (except for force majeure cases according to applicable law; or documented weather conditions that according to applicable regulations prevent in part or in whole the construction activities at the Building, as certified by the Supervisor; or delay by the relevant authorities in delivering the Construction Licenses, provided that the Landlord has filed all necessary documents; or delay in the utilities’ connection processes due to causes not attributable to Landlord; or delays attributable to Tenant), the Landlord will pay to the Tenant, from the 31^st (thirty first) day following the Date of Substantial Occupancy, a conventional penalty equivalent to 2 (two) days  rental payment per each day of delay in delivering the Substantial Occupancy of the Building pursuant to this Agreement; provided that, during such delay the Tenant shall have no obligation to pay rent for the Building.

En caso que la Fecha de Ocupación Substancial del Edificio demore más de 90 (noventa) días, o si al llegar la Fecha de Ocupación Substancial del Edificio es razonable prever que la Fecha de Ocupación Substancial del Edificio demorará más de 90 (noventa) días por causas  atribuibles al Arrendador y/o a sus contratistas, subcontratistas o proveedores (excepto por casos de fuerza mayor en términos de lo previsto por la legislación aplicable; o condiciones climatológicas documentadas que en términos de las regulaciones aplicables impidan parcial o totalmente las actividades de construcción del Edificio, según lo certifique el Supervisor; o retraso de autoridades en la emisión de las Licencias de Construcción, en el entendido de que el Arrendador ha presentado en tiempo todos los documentos necesarios; o retraso en los procesos de conexión de los servicios públicos por causas que no sean atribuibles al Arrendador;  o retrasos atribuibles al Arrendatario),  el Arrendatario tendrá derecho a dar por terminado este Contrato, sin responsabilidad alguna frente al Arrendador, por ser este un incumplimiento substancial del Arrendador.

If the Date of Substantial Occupancy of Building is delayed for more than 90 (ninety) days, or if by the Date of Substantial Occupancy of the Building, is reasonably foreseen that the Date of Substantial Occupancy of the Building will be delayed more than 90 (ninety) days, due to causes attributable to Landlord and/or its contractors, subcontractors or suppliers (except for force majeure cases according to applicable law; or documented weather conditions that according to applicable regulations prevent in part or in whole the construction activities at the Building, as certified by the Supervisor, or delay by the relevant authorities in delivering the Construction Licenses, provided that the Landlord has filed all necessary documents; or delay in the utilities’ connection processes due to causes not attributable to Landlord; or delays attributable to Tenant), or delays attributable to Tenant), Tenant shall have the right to terminate this Agreement, without any liability before the Landlord by deeming this delay as substantive breach of the Landlord.

Dichas penas convencionales se computarán hasta el día en que el Arrendador notifique por escrito al Arrendatario que el Edificio se encuentra en estado de Ocupación Substancial conforme a las Especificaciones, según lo certifique por escrito el Supervisor.

Such conventional penalties shall be computed until the day in which the Landlord notifies the Tenant in writing that the Building is in condition of Substantial Occupancy as per that set forth in the Specifications, as certified in writing by the Supervisor.

Las penas que se llegaren a causar conforme a este Inciso, serán compensadas contra la renta pagadera por el Arrendatario al Arrendador conforme a la Cláusula V de este Contrato.

The penalties caused pursuant to this Section, shall be offset against the rents payable by the Tenant to the Landlord pursuant to Clause V hereof.

Salvo por el derecho del Arrendatario de dar por terminado el  Contrato, de conformidad con el segundo párrafo del inciso (ii) anterior, las penas convencionales aquí descritas, serán las únicas penalidades aplicables al incumplimiento consistente en el retraso en la entrega de cada del Edificio en condiciones de Ocupación Substancial.

Except for Tenant’s right to terminate as set forth in the second paragraph on item (ii) above, the conventional penalties herein described, are the only penalties applicable to the breach consisting in the delay of delivery of the Buildingin a condition of Substantial Occupancy.

El Edificio será entregado en estado de Ocupación Benéfica en la  fecha que se establezcan en el Anexo de Arrendamiento; en el entendido de que el retraso en la Fecha de Ocupación Anticipada y en la Fecha de Ocupación Benéfica del Edificio no causará el pago de pena convencional alguna.

The Building will be available for Beneficial Occupancy by the date set forth in the Lease Schedule; provided that a delay in the Date of Early Occupancy and in the Date of Beneficial Occupancy of the Building will not cause the payment of any conventional penalty.

Inciso 2.06. Licencia de Construcción. El Arrendador, ya sea directamente o a través de sus contratistas, será el responsable de la obtención de todas aquellas licencias y permisos relativos al uso de suelo industrial, impacto ambiental, la licencia de construcción y el aviso de terminación de obra del Edificio, así como cualquier otro necesario para la construcción del mismo (conjuntamente las “Licencias de Construcción”). Copias de las Licencias de Construcción serán entregadas al Arrendatario tan pronto como sea posible pero no más tarde de la Fecha de Ocupación Substancial, a fin de que el Arrendatario pueda obtener las licencias y permisos que sean necesarias para el funcionamiento de su negocio o industria en el Inmueble.

Section 2.06. Construction Licenses. Landlord whether on its own or through its contractors, will be responsible to obtain all permits and licenses related to industrial zoning (uso de suelo), environmental impact (impacto ambiental), the construction license (licencia de construccion) and the construction termination notice (aviso de terminación de obra) of the Building, as well as any other necessary for the construction of the same (collectively, the “Construction Licenses”). Copies of the Construction Licenses will be delivered to Tenant as soon as available but no later than the Date of Substantial Occupancy, so the Tenant may be able to obtain the licenses and permits necessary for the operation of its business or industry at the Premises.

Inciso 2.07. Certificación LEED. Las partes convienen que el Edificio, así como cualquier ampliación al mismo que en el futuro se haga conforme a lo previsto en este Contrato deberán obtener la certificación “Silver” de Liderazgo en Diseño de Energía y Ambiente “LEED” emitida por el Green Building Council de los Estados Unidos de América.  Con el propósito de obtener y mantener dicha certificación “Silver” respecto del Edificio y las demás construcciones que componen el Inmueble, el Arrendador se obliga a llevar a cabo todos los actos necesarios por el lado de la construcción del Inmueble para tal efecto, y el Arrendatario se obliga a llevar a cabo todos los actos necesarios desde el punto de vista de la  operación del Inmueble para tal efecto. Una vez satisfecho el proceso de certificación, el Arrendador deberá entregar al Arrendatario copias del certificado o cualquier otro documento que evidencie que el Edificio y cualquier otra construcción que integra el Inmueble han  obtenido la certificación “Silver” LEED.

Section 2.07. LEED Certification. The parties hereby agree that the Building, as well as any expansion of the same that in the future may be carried out according to that set forth in this Agreement, must obtain the “Silver” certification of Leadership in Energy and Environmental Design “LEED” issued by the Green Building Council of the United States of America. In order to obtain and maintain said “Silver” certification regarding to the Building, and constructions comprising the Premises, the Landlord binds itself carry out all necessary actions on the side of the construction of the Premises to that end, and the Tenant binds itself to carry out all actions necessary from the point of view of the operation of the Premises to that end. Upon completion of the certification process, Landlord shall deliver Tenant with copies of the certificate and any other evidence that the Building and all other constructions comprising the Premises are “Silver” LEED certified.

CLÁUSULA III

Arrendamiento Maestro

CLAUSE III

Master Lease

Inciso 3.01. Arrendamiento Maestro. Sujeto al cumplimiento de todas las Condiciones, el Arrendador y el Arrendatario convienen que este Contrato funcionará como un Contrato de Arrendamiento Maestro (el “Arrendamiento Maestro”) el cual aplicará para el Terreno y para el Edificio a ser construido sobre el Terreno de conformidad con los términos y condiciones del presente.

Section 3.01. Lease. Subject to the fulfillment of all the Conditions, Landlord and Tenant agree that this Agreement shall serve as a Master Lease Agreement (the “Master Lease”) governing the lease of the Land and of  the Buildingto be developed at the Land pursuant to the terms and conditions hereof.

Las partes convienen que los términos de este Contrato constituirán los términos generales del arrendamiento del Inmueble y que celebrarán un anexo (el “Anexo de Arrendamiento”) en términos substancialmente iguales al formato que se acompaña como Anexo “3”, para el Edificio. El Anexo de Arrendamiento incluirá el costo del desarrollo del Edificio y el cálculo de la renta, así como un anexo identificando los bienes y equipo que instalará el Arrendatario en el Edificio. Para ser válido, el Anexo de Arrendamiento deberá ser firmado por apoderados de las partes y determinará la Fecha de Inicio del Arrendamiento para cada Edificio, los términos económicos, las Especificaciones, la ubicación y los términos y condiciones específicos para el Edificio.

The parties agree that the terms of this Agreement shall provide the general lease terms for the Building and that there shall be a schedule (the “Lease Schedule”), substantially in the form attached hereto as Annex “3”, for each Building. The Lease Schedule shall set forth the development cost of the Building and the calculation of rent and include an annex identifying Tenant’s personal property and equipment that is intending to install at the Building. For the Lease Schedule to be valid, shall be signed by the legal representatives of the parties and will specify the Lease Commencement Date for the Building, the economic terms, the Specifications, the location of the Building and the specific terms and conditions for the Building.  

Asimismo, las partes acuerdan que en caso de que en el futuro exista un acuerdo de las partes para el desarrollo de nuevos edificios, modificaciones o instalaciones adicionales en el Terreno que vayan a ser desarrolladas por el Arrendador y por ende sean sujetos de arrendamiento conforme a este Contrato, los mismos podrán ser documentados a través de anexos de arrendamiento adicionales, elaborados en términos sustancialmente iguales al formato que se acompaña como Anexo “3” de este Contrato y en dicho caso, los anexos de arrendamiento serán numerados de forma consecutiva.

Likewise, the parties agree that if in the future there is an agreement between the parties to develop new buildings, modifications or other installations at the Land, that are to be developed by the Landlord and therefore, be subject to lease under this Agreement, the same may be evidenced through additional lease schedules, which shall be prepared in substantially the same terms as the form attached hereto as Annex “3”, and in such case, the lease schedules will be consecutively numbered.

Los términos generales de este Contrato junto con los términos de cualquier Anexo de Arrendamiento suscrito conforme a este Contrato, constituirán el acuerdo integral respecto del arrendamiento del Edificio y demás partes que constituyan el Inmueble.

The general terms of this Agreement together with the specific terms of any Lease Schedule executed pursuant to the terms hereof, shall constitute the entire agreement with respect to the lease of the Building and all other parts comprising the Premises.

El Arrendador dará en arrendamiento al Arrendatario y éste tomará en arrendamiento el Inmueble, sujeto a los términos y condiciones de este Contrato y a los términos específicos establecidos en el Anexo de Arrendamiento.

Landlord shall grant the lease to the Tenant, and the later will lease the Premises, subject to the terms and conditions of this Agreement and those specific terms set forth in the Lease Schedule.

Antes del inicio de la construcción del Edificio o de cualquier otra parte del Inmueble conforme a este

Contrato, el Arrendador y el Arrendatario celebrarán un Anexo de Arrendamiento al respecto.

Before starting the construction of the Building or any other part comprising the Premises pursuant to this Agreement, the Landlord and the Tenant will execute the relevant Lease Schedule.

Una vez cumplidas las Condiciones, el Arrendatario y al Arrendador se obligan a (i) suscribir el Anexo de Arrendamiento, y (ii) el Arrendatario deberá entregar al Arrendador la correspondiente Garantía de Arrendamiento junto con la Garantía Adicional (según se define más adelante) no más tarde del día que sea 5 (cinco) días hábiles contados a partir de la fecha de firma del Anexo de Arrendamiento.

Upon compliance of the Conditions, Tenant and Landlord (i) shall execute the Lease Schedule, and (ii) Tenant shall deliver to Landlord the corresponding Lease Guaranty along with the Additional Collateral (as such term is defined below) no later than the date that is 5 (five) business days from the date of execution of the Lease Scheduled.

El Arrendador entregará al Arrendatario y éste tomará posesión del Edificio de conformidad con el Anexo de Arrendamiento aplicable, en estado físico apto para su uso, de higiene y en condiciones de seguridad, listo para los usos permitidos conforme al Inciso 3.03 siguiente, en la Fecha de Ocupación Substancial  pactada en el Anexo de Arrendamiento y previa subscripción del Acta de Entrega aplicable.

Landlord shall deliver to, and the Tenant shall take possession of the Building according to the relevant Lease Schedule, in adequate physical and safety conditions and ready to be used for the permitted purposes according to Section 3.03 below, in the applicable Date of Substantial Occupancy and upon execution of the corresponding Delivery Certificate.

Para efectos de este Contrato el Arrendatario actúa en nombre y por cuenta propia, y no asume ningún derecho ni obligación a nombre ni por cuenta de terceros, siendo el Arrendatario la única persona que se beneficie directamente de este Contrato y los documentos que del mismo se deriven.

For the purposes of this Agreement, the Tenant acts in its own name and behalf and does not assume any right or obligations in the name or on behalf of any third party, being the Tenant the only party being directly benefited from this Agreement and the documents derived here from.

Para los propósitos de este Contrato, las partes convienen que la Fecha de Ocupación Substancial establecida en el Anexo de Arrendamiento, será considerada como la “Fecha de Inicio del Arrendamiento” para el Edificio.

For the purposes of this Agreement, the parties agree that, the Date of Substantial Occupancy set forth in the Lease Schedule shall be considered as the “Lease Commencement Date” for the Building.

Para efectos de claridad, la totalidad del Terreno forma parte de este Contrato, a partir de la Fecha de Inicio del Arrendamiento del Edificio, por lo tanto, el Arrendatario tendrá derecho a utilizarlo como parte del Inmueble; por lo tanto el Terreno en su totalidad se considerará para todos los efectos como parte del Inmueble y su uso se sujetará a los términos y condiciones de este Contrato, salvo acuerdo escrito en contrario por las partes, y su uso y goce pacífico estará garantizado por el Arrendador e incluido dentro de la renta aplicable conforme a la Cláusula V siguiente.

For sake of clarity, all the Land shall be a part of this Lease as of the Lease Commencement Date of the Building; therefore, Tenant shall have the right to use the Land as part of the Premises; therefore, all the Land shall be considered as part of the Premises and its use shall be subject to the terms and conditions herein, except as otherwise agreed in writing by the parties, its peaceful use and enjoyment shall be guaranteed by Landlord and its use shall be considered included in the applicable rent according to Clause V below.

Inciso 3.02. Uso y Goce Pacífico del Inmueble. En términos de lo previsto por el artículo 1724 IV del Código Civil para el Estado de Tamaulipas, el Arrendador garantiza al Arrendatario el uso y goce pacífico del Inmueble durante el Plazo (según se define más adelante) y la(s) Prorroga(s) (según se define más adelante), en la inteligencia de que esta obligación del Arrendador no comprende vías de hecho de parte de terceros que no aleguen derecho sobre el Inmueble, pero que de hecho impidan o interfieran con el uso o goce de la misma por parte

del Arrendatario, contra los cuales el Arrendatario se obliga a hacer valer los derechos que como poseedor le confieren las leyes aplicables.

Section 3.02. Peaceful Use and Enjoyment of the Premises. In terms of the provisions set forth in article 1724 IV of the Civil Code for the State of Tamaulipas, Landlord guarantees Tenant the peaceful use and enjoyment of the Premises during the Term (as defined below) and the Extension(s) (as defined below), provided that this obligation of the Landlord does not cover actions of third parties alleging no right on the Premises, but that in their actions may interfere or impede the use and enjoyment of the same by the Tenant, against whom the Tenant binds to exercise the rights that as a possessor are afforded to it by applicable laws.

Inciso 3.03. Destino del Inmueble. El Arrendatario se obliga a destinar el Inmueble única y exclusivamente para sus actividades industriales que consisten principalmente en la fabricación de piezas para hélices de molinos de viento y otros productos de resinas, almacenamiento, oficinas administrativas y actividades relacionadas, derivadas o conexas con las anteriormente señaladas, no pudiendo variar el destino del Inmueble sin el previo consentimiento por escrito otorgado por el Arrendador para tal efecto; en el entendido de que en ningún caso se podrá variar el destino del Inmueble en contravención de las normas relativas al uso de suelo industriales aplicables al Inmueble.

Section 3.03. Permitted Use of the Premises. The Tenant binds to use the Premises only and exclusively to carry out its industrial activities, which consist mainly of the manufacturing of windmill blades and other composite products, storage,  administrative offices and related activities, derived or consequence to the above mentioned activities, and may not vary the use of the Premises without the previous written consent granted by the Landlord to that effect; provided that in no case, the use of the Premises be modified in contravention to that set forth in the industrial zoning rules applicable to the Premises.

Asimismo, el Arrendatario se obliga desde este momento a dar cumplimiento a todas y cada una de las leyes, reglamentos, circulares, ordenanzas, decretos, planes de desarrollo urbano (ya sean estatales o municipales) y toda y cualquier normatividad relativa al uso de suelo industrial aplicable y a las actividades que conforme al mismo puedan llevarse a cabo dentro del Inmueble.

Likewise, the Tenant covenants to comply with each and every one of the laws, rules, circulars, decrees, regulations, urban development plans (whether state or municipal) and each and all of the applicable legislation to the industrial use of land and the activities that according to that industrial  zoning may be carried out at the Premises.

El Arrendatario reconoce expresamente que está prohibido utilizar el Inmueble para almacenar, ocultar y/o mezclar bienes de procedencia ilícita o producto de actividades ilícitas; que sean instrumento, objeto o producto de un delito; producto de delitos patrimoniales o de delincuencia organizada; que estén siendo utilizados para la comisión de un delito; o de cualquier manera relacionados o vinculados con delitos, en especial aquellos descritos en la Ley Federal de Extinción de Dominio y sus correlativas en los estados de la República Mexicana.

Tenant acknowledges that it is forbidden to use the Premises to keep, hide and/or mix goods coming from or product of illegal activities; that may be instrument, subject matter of, or product of a crime; product of patrimonial crimes or organized crime; used for committing a crime; or in any manner related to crimes, especially those described in the Federal Law for Extinction of Domain, and its correlative laws in the states of the Mexican Republic.

Inciso 3.04. Bienes Introducidos al Inmueble. El Arrendatario reconoce y conviene que todo el equipo de cualquier tipo, maquinaria, mobiliario, vehículo y todo y cualquier otro bien que sea introducido a, o instalado por el Arrendatario en el Inmueble en cualquier momento desde la fecha de este Contrato, son introducidos a su propio riesgo y en todo momento serán responsabilidad única y exclusiva del Arrendatario y que el Arrendador no asume responsabilidad por dichos bienes así introducidos al Inmueble, incluyendo en caso de robo o extravío de cualquiera de dichos bienes o de cualquier parte de los mismos, excepto en caso de culpa o negligencia del Arrendador, directores, funcionarios, empleados, asesores, representantes, contratistas, factores, dependientes, visitantes o cualquier otra persona por la que el Arrendador sea legalmente responsable.

Section 3.04. Goods Introduced to the Premises. Tenant acknowledges and agrees that all equipment of any kind, machinery, furniture, vehicles and any and all goods introduced to, or installed by the Tenant at the Premises at any time from the date hereof, are introduced at its own risk and at all times will be the exclusive responsibility of the Tenant and that the Landlord shall not assume any liability for such goods introduced by Tenant into the Premises, including in case of theft or loss of any of such goods or a part thereof, except in the case of fault or negligence of the Landlord, its directors, officers, employees, consultants, representatives, contractors, managers, visitors or any other person for whom the Landlord is legally responsible.

Inciso 3.05. Lugares de Estacionamiento. Como parte del Inmueble, el Arrendatario tendrá el uso de los lugares de estacionamiento, andenes y rampas que forman parte del Inmueble y que se describen en las Especificaciones y en cada Anexo de Arrendamiento. El Arrendatario se obliga a no utilizar ninguna otra área del Inmueble (incluyendo sin limitar, las áreas verdes) para fines de estacionamiento de cualquier tipo de vehículo (ya sea particular o de carga, cajas de tráiler, planchas, montacargas, etc). El Arrendador no tendrá ninguna responsabilidad relacionada con robos o daños a los vehículos que utilicen dichos lugares de estacionamiento, o respecto de los objetos que se encuentren dentro de los mismos; excepto en caso de culpa o negligencia del Arrendador, sus directores, funcionarios, empleados, asesores, representantes, contratistas, factores, dependientes, visitantes o cualquier otra persona por la que el Arrendador sea legalmente responsable. No obstante, el Arrendatario podrá realizar actividades y maniobras que sean necesarias en el Terreno para la guarda, almacenamiento y transporte de los productos terminados.

Section 3.05. Parking Spaces. As part of the Premises, the Tenant shall have the use of the parking spaces, trailer docks and ramps that are an integral part of the Premises as described in the Specifications and in each Lease Schedule. The Tenant agrees not to utilize any other area of the Premises (including without limitation the gardened areas) for parking vehicles of any kind (whether particular, trailers, boxes, beds, forklifts, etc). The Landlord shall have no responsibility related to theft or damage to the vehicles using such parking spaces, or with respect to object left therein; except in case of fault or negligence of the Landlord, its directors, officers, employees, consultants, representatives, contractors, managers, visitors or any other person for whom the Landlord is legally responsible. Notwithstanding, Tenant shall be allowed to carry out maneuvering and other activities in the Land as may be required by the storage, warehousing and transport of its finished products.

Salvo en el uso permitido al Arrendatario bajo el Inciso 3.03 del presente,  en lo que sea necesario para desarrollar sus actividades industriales, el Arrendatario se obliga a no utilizar, ni a permitir que  sus directores, funcionarios, empleados, asesores, representantes, contratistas, factores, dependientes, visitantes o cualquier otra persona por la que el Arrendatario sea legalmente responsable, utilicen los lugares de estacionamiento para la realización de reparaciones a vehículos, siendo el Arrendatario responsable de todo y cualquier daño, perjuicio, pérdida, multa, penalidad, gasto o costo en que incurra el Arrendador con motivo del incumplimiento de esta obligación, especialmente aquellos relacionados con, o derivados de la Legislación Ambiental (según se define más adelante).

Except as permitted to Tenant under Section 3.03 hereunder, as may be required to carry out its industrial activities, Tenant agrees not to utilize, or to allow any of its directors, officers, employees, consultants, representatives, contractors, managers, visitors or any other person for whom the Tenant is legally responsible, for carrying out any kind of repairs to vehicles, being the Tenant  responsible of any damage, loss, fine, penalty, expense or cost incurred by the Landlord by reason of the breach of this obligation, especially those related to the Environmental Laws (as defined below).

Inciso 3.06. Seguridad del Inmueble. El Arrendatario será el único responsable de contratar los servicios de seguridad que requiera de acuerdo a sus necesidades para el resguardo del Inmueble y de sus contenidos.

Section 3.06. Security at the Premises. Tenant shall be solely responsible for hiring the security services required according to its own needs to secure the Premises and its contents.

Inciso 3.07. Licencias; Permisos; Autorizaciones. El Arrendatario será el único responsable de la obtención de todas las licencias, autorizaciones y/o permisos de carácter federal, estatal y/o municipal, que sean necesarios para el legal funcionamiento y operación de su negocio en el Inmueble, incluyendo la correspondiente manifiestación de impacto ambiental relativa a sus actividades en el Inmueble (los “Permisos Gubernamentales”); en el entendido de que la falta de obtención de cualquiera de los Permisos Gubernamentales no liberará al Arrendatario de sus obligaciones conforme a este Contrato, especialmente de su obligación de pago de renta.  

Section 3.07. Licenses, Permits and Authorizations. Tenant shall be solely responsible for obtaining all licenses, permits and authorizations, whether federal, state or municipal, for the legal operation of its business at the Premises, including the relevant environmental impact manifest related to its activities at the Premises (the “Governmental Permits”); provided that the failure to obtain any of the Governmental Permits shall not release the Tenant from its obligations hereunder, especially its rental payment obligation.

Queda expresamente convenido por las partes que el Arrendatario será el único y exclusivo responsable de mantener vigentes, conforme a la legislación aplicable, todos y cada uno de los Permisos Gubernamentales; en el entendido de que la falta de vigencia de todos o de cualquiera de dichos Permisos Gubernamentales por cualquier causa o motivo que no sea atribuible al Arrendador, aún en el supuesto de una clausura o cierre de las operaciones del Arrendatario en el Inmueble, no liberarán al Arrendatario de sus obligaciones de pago de renta, ni de sus demás obligaciones conforme al presente Contrato.

It is expressly agrees by the parties that the Tenant shall be solely and exclusively responsible of keeping current, each and all of the Governmental Permits; provided that the lack of any or all of the Governmental Permits for any reason not attributable to Landlord, even in the case of suspension or closing of Tenant activities at the Premises, shall not release Tenant from its rental payment obligations, nor from its other obligations hereunder.

El Arrendatario por este medio se obliga a entregar al Arrendador, en un plazo no mayor de diez (10) días naturales siguientes a la solicitud por escrito del Arrendador, copia simple de cada uno de sus Permisos Gubernamentales, incluyendo, en su caso, cualquier permiso de tipo ambiental.

Tenant by this means agrees to deliver to Landlord, within a term not exceeding ten (10) calendar days following the Landlord’s written request, a non-certified copy of each and all of the Governmental Permits, including in its case, any permit of environmental nature.

Inciso 3.08. Aplicación del Reglamento del Parque Industrial las Ventanas. Toda vez que el Inmueble colinda con el Parque Industrial Las Ventanas, y que dicho parque industrial proveerá al Inmueble de los servicios de agua potable, drenaje, tratamiento de aguas residuales y permitirá al Arrendatario y/o al Arrendador el uso de las áreas comunes de dicho parque industrial, incluyendo sin limitar, los accesos del parque, según lo establecido mediante contrato entre el Arrendador y dicho parque industrial, el Arrendatario reconoce que estará obligado a suscribir con la administración del Parque Industrial Las Ventanas los acuerdos que sean necesarios para documentar la prestación de los servicios que dicho parque proveerá al Arrendatario, así como para el pago de las cuotas de administración y/o mantenimiento que derivan del reglamento del Parque Industrial Las Ventanas (el “Reglamento del Parque”), el cual el Arrendatario conviene en acatar y cumplir durante el Plazo y la(s) Prorroga(s). Una copia del Reglamento del Parque se acompaña como Anexo “4”.

Section 3.08. Application of the Regulations of “Las Ventanas” Industrial Park. Since the Premises are neighboring the Industrial Park “Las Ventanas”, and that said industrial park will supply the Premises with the services consisting in fresh water, drainage, waste water treatment and will allow the Tenant and/or the Landlord the use of the common areas of such industrial park, including without limitation, the accesses to the park, as  set forth in the contract between the Landlord and said industrial park, the Tenant acknowledges that it will be bound to execute with the administration of Las Ventanas Industrial Park, those agreements required to evidence the provision of the services to be supplied by the park to the Tenant, as well as for the payment of the common area maintenance and administration quotas derived from the regulations of Las Ventanas Industrial Park (the “Park Regulations”), which the Tenant agrees to apply and comply during the Term and the Extension(s). A copy of the Park Regulations is attached hereto as Annex “4”.

Inciso 3.09. Expansión del Inmueble. En caso de que el Arrendatario requiera el desarrollo de un segundo edificio en el terreno adyacente al Terreno, el Arrendatario deberá primero ofrecer la oportunidad de desarrollar la expansión (el “Desarrollo de la Expansión”) al Arendador siguiente el procedimiento establecido en este Inciso. El Arrendador tendrá un plazo de 10 (diez) días calendario a partir de la fecha en que el Arrendatario presente al Arrendado el Desarrollo de la Expansión para decidir negociar un acuerdo por escrito con el Arrendatario para dicho Desarrollo de al Expansión. Si el Arrendador decide negociar dicho acuerdo, el Arrendador deberán dentro de dicho periodo de 10 (diez) días calendario entregar al Arrendatario una notificación escrita al respecto. Inmediatamente después

de la recepción de dicha notificación, las partes comenzarán negociaciones de buena fe de modo exclusivo con cada uno por un periodo que no excederá de 45 (cuarenta y cinco) días calendario siguientes a la fecha en que el Arrendador entregue al Arrendatario la notificación mencionada, las cuales incluirán la cesión de los derechos derivados de cualquier opción de compra o promesa de compraventa que el Arrendatario tenga sobre dicho terreno adyacente. Si el Arrendatario no recibe dicha notificación dentro del periodo de 10 (diez) días calendario o si el Arrendatario recibe dicha notificación y las partes no llegan a un acuerdo legal y obligatorio por escrito para el Desarrollo de la Expansión dentro de dicho periodo de 45 (cuarenta y cinco) días calendario, entonces el Arrendatario estará en libertad de llegar a un acuerdo con un tercero para el Desarrollo de la Expansión.

Section 3.09. Expansion of the Premises. If the Tenant requires the development of a second building within the land adjacent to the Land, Tenant shall first offer the expansion development opportunity (the “Expansion Development”) to Landlord following the procedures set forth in this Section. Landlord shall have 10 (ten) calendar days following the date Tenant first presents Landlord the Expansion Development to decide whether to try to negotiate a written agreement with Tenant for such Expansion Development. If Landlord desires to try to negotiate such an agreement, Landlord shall, within said 10 (ten) calendar day period, deliver to Tenant written notice thereof. Promptly after receipt of such notice, the parties shall commence good faith negotiations exclusively with each other for a period not to exceed 45 (forty five) calendar days after the date Landlord gives the requisite notice to Tenant, which negotiations must include the assignment of the rights from any purchase option or promise agreement that the Tenant may have on the adjacent land. If Tenant does not receive said notice within the 10 (ten) calendar day period, or if Tenant receives such notice and the parties do not enter into a legally binding written agreement for the Expansion Development within said 45 (forty five) calendar day period, then Tenant shall be free to enter into an agreement with a third party for the Expansion Development.

En el supuesto de que el Arrendador no participara en el Desarrollo de la Expansión, las partes convienen que durante el Plazo y la(s) Prorroga(s) el Arrendador suscribirá con el desarrollador de dicho segundo edificio los acuerdos de servicios compartidos que sean necesarios para permitir la interconexión de los servicios, instalaciones e infraestructura de dicho segundo edificio a los del Edificio, tales como el sistema contra incendio, instalación de agua potable, drenaje, etc.

In the case that the Landlord does not to participate in the Expansion Development, the parties agree that during the Term and the Extension(s) the Landlord will execute with the developer of the second building, those shared services agreements as may be required to allow the interconnection of the utilities, infrastructure and installations of the second building to those of the Building, such as the fire protection system, fresh water installation, drainage, etc.

Con el fin de inducir al Arrendador a la suscripción de los acuerdos referidos en el párrafo que antecede, el Arrendatario desde este momento se obliga expresamente a pagar todos y cada uno de los costos, gastos y responsabilidades que se deriven de: (i) la conexión de dichas instalaciones al momento de desarrollo del segundo edificio, y (ii) la desconexión de las mismas en la fecha en que el Plazo y la(s) Prorroga(s) expiren, ya sea por vencimiento anticipado o programado, obligándose además a pagar dichos costos y gastos a la vista contra entrega de las facturas correspondientes, dichos costos y gastos estarán también garantizados por el Depósito en Garantía (según se define más adelante) y por la Garantía del Arrendamiento y la Garantía Adicional.

In order to induce the Landlord to the enter into the agreements referred to in the paragraph above, the Tenant, from the date hereof,  expressly agrees to pay each and all of the costs, expenses and responsibilities derived from: (i) the connection of such installations at the time of development of the second building, and (ii) the disconnection of the same at the expiration, whether scheduled or anticipated, of the Term and the Extension(s), being obliged to pay such costs and expenses on demand on the date of receipt of the relevant invoices, such costs and expenses will also be guarantee by the Security Deposit (as defined below) and by the Lease Guaranty and the Additional Collateral.

CLÁUSULA IV

Plazo; Prorrogas

CLAUSE IV

Term; Extensions

Inciso 4.01. Plazo. Las partes convienen expresamente que este Contrato estará en vigor mientras lo esté el Anexo de Arrendamiento (excepto por cualquier obligación que bajo este Contrato deba de sobrevivir a la terminación del mismo). El plazo inicial del Anexo de Arrendamiento será de 10 (diez) años calendario contados a partir de la Fecha de Inicio del Arrendamiento del Edificio (el “Plazo”).

Section 4.01. Term. The parties hereby expressly agree that this Agreement will be in effect while the Lease Schedule is in effect (except for any obligation that under this Agreement is intended to survive the termination of this Agreement). The initial term of the Lease Schedule shall be for 10 (ten) calendar years mandatory for the parties from the Lease Commencement Date of the Building (the “Term”).

En términos de lo previsto por el artículo 1806 del Código Civil para el Estado de Tamaulipas, las partes reconocen que el Anexo de Arrendamiento se celebrará por tiempo determinado y por lo tanto concluirá en la fecha ahí señalada, sin necesidad de aviso, notificación o cualquier otro acto por parte del Arrendador, excepto que el Arrendatario ejerza su derecho de prorrogar el plazo del Anexo de Arrendamiento conforme a este Contrato.

Pursuant to that provided for in article 1806 of the Civil Code for the State of Tamaulipas, the parties hereby acknowledge that the Lease Schedule will be entered into for a determined period of time; therefore it will end on the date set forth therein, without the need of further notice or any other act by the Landlord; except if Tenant exercises its right to extend the term of the Lease Schedule pursuant to this Agreement.

Las partes convienen que el Plazo del Anexo de Arrendamiento se extenderá automáticamente a fin de igualar al vencimiento de cualquier posterior Anexo de Arrendamiento  que suscriban las partes conforme a este Contrato, sin necesidad de ninguna acción, aviso, notificación, o comunicación por parte del Arrendador.

The parties agree that the Term of the Lease Schedule shall be automatically extended to match the termination date of any following the Lease Schedule executed by the parties according to this Agreement, without the need of any action, notice or communication by the Landlord.

Inciso 4.02. Prórroga(s). Sujeto a la condición de que el Arrendatario esté al corriente en el pago de las rentas y en cumplimiento con todas y cada una de las obligaciones materiales que le derivan conforme al presente Contrato, el Arrendatario tendrá el derecho, al final del Plazo, de prorrogar el Anexo de Arrendamiento, en 2 (dos) ocasiones cada una por periodos de 7 (siete) años calendario (la(s) “Prorroga(s)”). Una vez ejercida cada Prórroga, ésta constituirá un plazo forzoso para las partes.

Section 4.02. Extension(s). Subject to the condition that the Tenant be in compliance with the payment of rents hereunder, and with each and every one of its material obligations derived hereunder, the Tenant shall have the right, at the end of the Term, to extend the Lease Schedule twice for a periods of 7 (seven) calendar years each (the “Extension(s)”). Once each Extension is exercised, it shall constitute a mandatory term for the parties.

Para efectos de claridad las partes hacen constar que las Prórrogas operarán respecto del Inmueble en su totalidad.

For sake of clarity the parties hereby acknowledge that the Extensions shall apply for the Premises in its entirety.

Queda convenido que durante la(s) Prórroga(s), los términos y condiciones de este Contrato serán aplicables sin modificación alguna.

It is hereby agreed that during the Extension(s), the terms and conditions of this Agreement shall be applicable without any amendment thereto.

La renta mensual aplicable al primer año de la primera Prórroga, será equivalente al 95% (noventa y cinco  por ciento) de la renta pagada por el Arrendatario al Arrendador durante el mes calendario anterior al inicio de dicha primera Prórroga ajustado conforme a lo previsto en el Inciso 5.02 siguiente, siempre y cuando durante el Plazo el Arrendador no hubiera hecho inversiones adicionales en el Inmueble, y a partir del segundo año de dicha Prórroga la renta mensual se incrementará en términos de lo previsto en el Inciso 5.02 siguiente. Se acuerda que el costo de todas aquellas mejoras “above standard” identificadas como “ASTIs” en el Anexo “5” de este Contrato, cuya inversión hubiera sido totalmente amortizada por el Arrendador durante el Plazo, no será considerado para determinar la renta mensual de la primera renovación.

The monthly rent applicable to the first year of the first Extension shall be equivalent to 95% (ninety five percent) of the rent payable by the Tenant to the Landlord during the calendar month immediately preceding to the beginning of the first Extension adjusted pursuant to that set forth in Section 5.02 below, as long as during the Term the Landlord had not made any additional investments in the Premises, and monthly rent for the second year of said Extension the rent shall be increased in the terms of Section 5.02 below. It is hereby agreed that the cost of all above standard improvements designated “ASTIs” in Annex “5” hereto, which investment has been fully amortized by the Landlord during the Term, shall not be considered to determine the monthly rent applicable for the first renewal.

Para el primer año de la segunda Prórroga, la renta mensual aplicable será equivalente a la renta aplicable en el mes inmediato anterior al inicio de dicha segunda Prórroga, incrementada conforme a lo previsto en el Inciso 5.02 siguiente, y a partir de ese momento será incrementada anualmente de acuerdo a lo dispuesto en el Inciso 5.02 de este Contrato.

For the first year of the second Extension, the applicable monthly rent shall be equivalent to the rent paid for the calendar month immediately preceding to the starting date of such second Extension, increased according to that set forth in Section 5.02 below, and thereafter, will be increased annually according to Section 5.02 hereof.

Inciso 4.03. Forma de Prorrogar Arrendamiento. En el supuesto de que el Arrendatario desee ejercer su derecho de prorrogar el presente Contrato conforme al Inciso 4.02 anterior, el Arrendatario deberá entregar por escrito al Arrendador un aviso de ejercicio de prórroga, con por lo menos 180 (ciento ochenta)  días naturales de anticipación a la fecha en que el Plazo, o la Prórroga anterior esté programada para vencer. Dicho aviso de Prórroga deberá ir acompañado de (i) una obligación firmada por parte del Fiador, en la que manifieste su expresa voluntad de continuar garantizando las obligaciones del Arrendatario bajo este Contrato, en los términos de la Garantía de Arrendamiento, durante el tiempo que dure la Prórroga solicitada y (ii) la renovación de la Garantía Adicional (según dicho término se define más adelante) por el monto que al inicio de cada Prórroga determinen las partes de mutuo acuerdo, quedando expresamente convenido que sin dicha obligación por el Fiador y/o sin la renovación de la Garantía Adicional (según dicho término se define más adelante), la solicitud de Prórroga de que se trate no será efectivo y por tanto el Arrendador no estará obligado a otorgar dicha Prórroga.

Section 4.03. Form to Extend the Lease. In the case that the Tenant wills to exercise its right to extend this Agreement pursuant to Section 4.02 above, the Tenant shall deliver in writing to the Landlord an extension notice, with at least 180 (one hundred and eighty) calendar days in advance to the date in which the Term or the previous Extension is scheduled to expire. Such Extension notice must be accompanied by (i)  a signed undertaking of the Guarantor, stating its express will to continue guaranteeing the obligations of the Tenant under this Agreement, in the terms set forth in the Lease Guaranty, during the time of the requested Extension and (ii) the renewal of the Additional Collateral (as such term is defined below) for the amount that the parties mutually agreed at the beginning of each Extension; being hereby expressly understood that, without such undertaking by the Guarantor and/or the renewal of the Additional Collateral (as such term is defined below), the relevant Extension request shall be deemed as void; and therefore, the Landlord shall be under no obligation to grant said Extension.

La falta de entrega del aviso de prórroga respectiva en los términos previstos en el párrafo anterior y/o de la declaración del Fiador y/o la renovación de la Garantía Adicional (según dicho término se define más adelante), precluirá y cancelará su derecho a la Prórroga  de que se trate, sin necesidad de aviso, demanda, notificación o cualquier otro requerimiento de cualquier naturaleza por parte del Arrendador, a todo lo cual el Arrendatario renuncia expresamente en este acto.

Lack of delivery of such extension notice in the terms set forth in paragraph above and/or of the undertaking by the Guarantor and/or the renewal of the Additional Collateral (as such term is defined below), shall void and cancel its right to the respective Extension, without need of notice, demand, notification or any other requirement of any nature by Landlord, all of which is hereby expressly waived by the Tenant.

Inciso 4.04. Vencimiento del Plazo y/o de la(s) Prórroga(s). Vencido el Plazo y, en su caso, la(s) Prórroga(s), ya sea por vencimiento programado o anticipado, el Arrendatario deberá desocupar y entregar al Arrendador el Inmueble con todas sus pertenencias y accesiones en el mismo estado en que dicho Arrendatario lo recibió (excepto por el desgaste natural del tiempo y el uso normal del Inmueble), en la fecha de vencimiento respectiva o terminación anticipada y sin necesidad de aviso, demanda, notificación o requerimiento de cualquier naturaleza por parte del Arrendador, de conformidad con lo

establecido en el Inciso 7.05 siguiente y dando cumplimiento a todas las demás obligaciones relacionadas con la devolución del Inmueble que en este Contrato se consignan, incluyendo sin limitar, aquellas de tipo ambiental.

Section 4.04. Expiration of the Term and/or the Extension(s). Upon expiration of the Term and, in its case the Extension(s), whether scheduled or early, the Tenant shall vacate and deliver the Premises to the Landlord, with all its accessories and installations in the same conditions in which it received them (except for  normal wear and tear from  ordinary use and passage of time), in the corresponding expiration or early termination date, without need of notice, demand, notification or requirement of any nature by Landlord, according to that set forth in Section 7.05 below and in compliance with all other obligations that related to the delivery of the Premises are contained in this Agreement, including without limitation those of environmental nature.

En el supuesto de que el Arrendatario continúe en posesión del Inmueble con posterioridad a la fecha de vencimiento del Plazo o de la(s) Prórroga(s), el Arrendatario pagará una renta por el Inmueble, igual al resultado de multiplicar el importe de la renta correspondiente al mes calendario anterior a la fecha de vencimiento del Plazo o de la Prórroga respectiva, por uno punto setenta y cinco (1.75), por cada mes calendario o fracción de mes calendario durante el cual dicho Arrendatario continúe en posesión del Inmueble. La recepción de dicho pago por parte del Arrendador no implicará: (i) prorroga o renovación de este Contrato, (ii) modificación alguna de este Contrato, (iii) consentimiento para que el Arrendatario continúe en posesión del Inmueble, (iv) renuncia alguna por parte del Arrendador a su derecho de recuperar la posesión de Inmueble por cualquier medio que la legislación aplicable le permita, ni (v) renuncia por parte del Arrendador a ningún otro de sus derechos conforme a este Contrato y/o a la legislación aplicable.

Should the Tenant remain in possession of the Premises after expiration of the Term or the Extension(s), the Tenant shall pay a rent for the Premises equivalent to the result of multiplying the rent of the calendar month immediately preceding to the expiration date of the Term of the respective Extension, times one point seventy five (1.75), for each calendar month or part of calendar month during which the Tenant remained in possession of the Premises. The reception of such payment by Landlord shall not be considered as: (i) extension or renewal of this Agreement, (ii) modification to this Agreement, (iii) consent for the Tenant to remain in possession of the Premises, (iv) waiver by the Landlord to its right to recover possession of the Premises by any means permitted by applicable law, or (v) waiver by Landlord to any other right afforded to it by virtue of this Agreement and/or applicable laws.

En la fecha de devolución del Inmueble por parte del Arrendatario conforme a este Inciso, las partes deberán de suscribir un acta de devolución del Inmueble (el “Acta de Devolución”), en la que por lo menos hagan constar: (i) el estado físico en que el Arrendatario devuelve el Inmueble, (ii) una memoria fotográfica el Inmueble al momento de la devolución, (iii) un inventario detallado del Inmueble y de sus accesorios, (iv) la descripción de cualquier reparación que el Arrendatario deba de hacer al Inmueble con el propósito de devolver el mismo conforme a lo previsto en este Contrato, (v) la forma en que se cubrirán los gastos derivados de cualquiera dicha reparación, (vi) aquellas obligaciones que subsistirán a la terminación de este Contrato, si hubiera alguna, (vii) el monto que el Arrendador mantiene como Depósito en Garantía (según dicho término se define más adelante), (viii) las instrucciones del Arrendatario para la devolución del Depósito en Garantía (según dicho término se define más adelante), (ix) la descripción de cualquier instalación o mejora previamente autorizada conforme al presente Contrato y que, en su caso, las partes hubieren previamente acordado que se quedaran en beneficio del Inmueble (tales como instalaciones de electricidad, cableados de voz y datos, tuberías, etc.), así como un plano de ubicación de dichas instalaciones o mejoras y, en su caso, los manuales, verificaciones, inspecciones, mantenimientos, autorizaciones, pólizas

de garantía y servicio y cualquier documento relacionado con dichas instalaciones o mejoras, y (x) se anexará el estudio ambiental que se describe en el Inciso 9.01 (D) siguiente.

In the date of delivery of the Premises by the Tenant pursuant to this Section, the parties shall execute return certificate of the Premises (the “Return Certificate”), in which shall, at least include: (i) the physical condition in which the Tenant is returning the Premises, (ii) a photographic memory of the Premises at the time of being returned, (iii) a detailed inventory of the Premises and its accessories, (iv) the description of any repair that Tenant must make in order to return the Premises pursuant to that set forth in this Agreement, (v) the manner in which the expenses derived from such repairs shall be covered, (vi) those obligations subsisting to the termination of this Agreement, if any, (vii) the amount of the Security Deposit (as such term is defined below) being held by the Landlord, (viii) the instructions by Tenant for the Landlord to return the Security Deposit (as such term is defined below), (ix) the description of any installation or improvement previously authorized pursuant to this Agreement and that, in its case, the parties have previously agreed to leave as a benefit of the Premises (such as electrical installations, voice and data cabling, pipes, etc.), as well as a location plan of such installation or improvements, and in its case, the manuals, verifications, inspections, maintenance, authorizations, guarantees and service policies and any other document related to such installations and improvements, and (x) a copy of the environmental study described in Section 9.01 (D) below.

Inciso 4.05. Derecho de Mostrar el Inmueble. En el caso de que el Arrendatario no ejerza la(s) Prórroga(s) conferidas conforme al Inciso 4.02 anterior, o al término de la última, el Arrendador tendrá el derecho de, en días y horas hábiles durante el periodo de 180 (ciento ochenta) días naturales anteriores a la fecha de terminación del Plazo o de la Prórroga que corresponda, entrar al Inmueble con el propósito de mostrar el mismo a cualquier prospecto arrendatario; lo anterior previa notificación por escrito al Arrendatario con por lo menos 2 (dos) días naturales de anticipación a la fecha de la visita. Las personas que acudan a dichas visitas deberán cumplir con todos los reglamentos y políticas internas de seguridad del Arrendatario y en ningún caso podrán interferir con las operaciones del Arrendatario en el Inmueble.

Section 4.05. Right to Show the Premises. In case that the Tenant does not exercise the Extension(s) conferred upon by Section 4.02, or if having done so, by the end of the last of such Extension(s), the Landlord shall have the right, in business days and hours, during the period of 180 (one hundred and eighty)  calendar days before the expiration of the Term or the corresponding Extension, access the Premises to show it to a prospective tenant; the above previous written notice to Tenant with at least 2 (two) calendar days in advance to the date of the visit. The persons attending such visits shall comply with each and every one of the regulations and internal security policies of the Tenant and in no case shall interfere with the operations of the Tenant at the Premises.

Bajo ninguna circunstancia, el Arrendador podrá llevar a competidores del Arrendatario a visitar el Inmueble. Al mostrar el Inmueble, el Arrendador y sus visitantes, deberán estar acompañados de un representante del Arrendatario, y en todo momento los procesos de manufactura del Arrendatario los inventarios y cualquier otra información confidencial del Arrendatario o sus clientes serán resguardados.

Under no circumstances, Landlord may take competitors of Tenant as visitors to the Premises.  When showing the Premises, Landlord and its visitors shall be accompanied by a representative of Tenant and at all times, the manufacturing processes of Tenant, inventories and any other confidential information of Tenant or its clients shall be protected.

CLÁUSULA V

Rentas

CLAUSE V

Rents

Inciso 5.01. Rentas. (a) El Arrendatario pagará al Arrendador una renta por el Inmueble por cada mes calendario (o fracción de mes calendario) que ocurra a partir de la Fecha de Inicio del Arrendamiento, igual al monto establecido en el Anexo de Arrendamiento, el cual será determinado mediante la aplicación de la mecánica de determinación de rentas que se acompaña a este Contrato como Anexo “5”.

Section 5.01 Rents. (a) Tenant will pay to Landlord a rent for the Premises for each month (or part of  calendar month) of occupancy from the Lease Commencement Date, equivalent to the amount set forth in the Lease Schedule, which will be determined by applying the mechanics for rental determination attached hereto as Annex “5”.

(b) Dicha renta mensual será incrementada cada aniversario a partir de la Fecha de Inicio del Arrendamiento, conforme a lo previsto en el Inciso 5.02 siguiente.

(b) Said monthly rent shall be increased on each anniversary of the Commencement Date, according to that set forth in Section 5.02 below.

(c) Toda vez que el presente Contrato y el Anexo de Arrendamiento se pactan por un plazo forzoso, las partes reconocen que la contraprestación por el uso del Edificio, es igual al total de las rentas pagaderas durante todo el Plazo y, en su caso, la(s) Prorroga(s), y que el pago mensual que se hace de la misma durante dichos periodos, conforme a lo acordado en el Anexo

de Arrendamiento, es sólo una forma de hacer el pago de la contraprestación total por el uso y goce del Inmueble.

(c) Considering that this Agreement and the Lease Schedule are being entered into for a mandatory term, the parties hereto acknowledge that the consideration for the use of the Building consists in the payment of the full amount of rent payable during the Term and, in its case, the Extension(s), and that the monthly payments agreed in each Lease Schedule are just a form of payment of the full consideration for the use of the Premises.

(d) Excepto en los casos específicamente previstos en este Contrato, el Arrendatario no podrá, retener el pago de ninguna renta debida conforme a este Contrato y el Anexo de Arrendamiento.

(d) Except for the cases specifically set forth in this Agreement, the Tenant may not withhold the payment of any rent owed pursuant to this Agreement and the Lease Schedule.

Inciso 5.02. Incremento de Rentas. La renta establecida en el Anexo de Arrendamiento, será incrementada en cada aniversario de la Fecha de Inicio del Arrendamiento según sea establecida en el Anexo de Arrendamiento, con base en la variación experimentada por el índice de precios al consumidor (el “Indice”) publicado por el Departamento del Trabajo de los Estados Unidos de América (“Consumer Price Index published by the United States Department of Labor”) (All Urban Consumers, Not Seasonally Adjusted, Area = US City Average, Items = All Items), mismo que se encuentra disponible en la página de internet http://data.bls.gov/cgi-bin/surveymost?cu.

Section 5.02. Rent Increase. The rent set forth in the Lease Schedule, will be increased each anniversary of the Lease Commencement Date as set forth in the Lease Schedule, based upon the fluctuation of the Consumer Price Index (the “Index”), as published by the Labor Department of the United States of America (“Consumer Price Index published by the Labor Department of the United States of America”) (All Urban Consumers, Not Seasonally Adjusted, Area = US City Average, Items = All Items), available at the worldwide web page: http://data.bls.gov/cgi-bin/surveymost?cu.

Para tales efectos, se determinará el factor de incremento correspondiente (el “Factor de Incremento”) dividendo: (a) el Índice más recientemente publicado en el aniversario de la Fecha de Inicio del Arrendamiento, entre (b) el Índice vigente el mismo día del año calendario inmediato anterior. El Factor de Incremento así determinado expresado como porcentaje, constituirá el porcentaje de incremento a la renta mensual vigente durante el mes calendario inmediato anterior a la fecha en que se lleve a cabo la determinación del Factor de Incremento conforme a este Inciso 5.02. En ningún caso el Factor de Incremento podrá ser menor de 1.5% (uno punto cinco por ciento, ni mayor de 3% (tres por ciento).

For such purposes, the corresponding increase factor (the “Increase Factor”) will be determined by dividing: (a) the most recently published Index in effect on each anniversary of the Lease Commencement Date, by (b) the Index in effect on the same day of the immediately previous calendar year. The Increase Factor so determined, expressed as a percentage, will represent the percentage of the increase to the monthly rent in effect during the month immediately preceding to the date of calculation of the Increase Factor pursuant to this Section 5.02. In no case the Increase Factor shall be less than 1.5% (one point five percent) or higher than 3% (three percent).

Inciso 5.03. Forma de Pago. El Arrendatario conviene expresamente en este acto en pagar la renta mensual vigente de tiempo en tiempo durante el Plazo y la(s) Prórroga(s), los primeros días diez (10) de cada mes calendario que ocurra durante el Plazo y, en su caso, la(s) Prórroga(s) o mientras el Arrendatario continúe en posesión del Inmueble con posterioridad a dichas fechas; siempre y cuando el Arrendador entregue la factura que se señala en el Inciso 5.04 siguiente, mediante transferencia electrónica de fondos libre e inmediatamente disponibles a las siguientes cuentas bancarias a nombre del Arrendador:

Section 5.03. Form of Payment. Tenant expressly agrees to pay the monthly rent in effect from time to time during the Term or the Extension(s), within the first 10 (ten) calendar days of each calendar month occurring during the Term and, in its case, the Extension(s) or as long as the Tenant continues in possession of the Premises after such dates; provided that, Landlord delivers the invoice described in Section 5.04 below, through electronic transfer of freely and immediately available funds to the following bank accounts under the name of the Landlord:

Si en Pesos, moneda nacional/ If in Pesos, National Currency:

Banco:

BBVA Bancomer, S.A.

Beneficiario:

QVCII, S. de R.L.

de C.V.

Número de Cuenta:

0450275069

CLABE:

012180004502750694

Producto:

01/0300 CASH MANAGEMENT

M.N. C/INT.

Moneda:

MXP  PESOS MEXICANOS

Si en Dólares/ If in Dollars:

BBVA Bancomer, S.A.

Banco:

QVCII, S. de R.L. de C.V.

Beneficiario:

0450275085

Número de Cuenta:

012180004502750856

CLABE:

CASH MANAGEMENT DLLS C/INT.

Producto:

USD  DOLAR USD

Moneda:

BBVA Bancomer, S.A.

O mediante depósito a cualquier otra cuenta bancaria a nombre del Arrendador o de cualquiera de sus cesionarios permitidos conforme a este Contrato, que el Arrendador indique por escrito al Arrendatario con por lo menos 15 (quince) días hábiles de anticipación a la fecha del siguiente pago de renta, sin que el presente Contrato se entienda novado o modificado en forma alguna.

Or through deposit to any other bank account under the name of the Landlord or of its permitted assignees according to this Agreement, that Landlord may notify in writing to Tenant with at least 15 (fifteen) business days in advance to the following payment date, without this Agreement be considered as novated or modified in any manner.

Conforme a lo dispuesto por el artículo 8 de la Ley Monetaria de los Estados Unidos Mexicanos, el Arrendatario podrá solventar el pago de cada renta conforme a este Contrato entregando al Arrendador el equivalente de dicha renta en pesos, moneda de curso legal de México (“Pesos”), al tipo de cambio vigente en la fecha de pago, según dicho tipo de cambio sea publicado y dado a conocer por el Banco de México a través del Diario Oficial de la Federación como el tipo de cambio para solventar obligaciones contraídas en moneda extranjera para ser pagadas en la República Mexicana.

Pursuant to the provisions of article 8 of the Monetary Law for the United Mexican States, the Tenant may pay the rent pursuant to this Agreement, by delivering to Landlord the equivalent to such rent in pesos, national currency (“Pesos”), considering the exchange rate published by the Bank of Mexico at the Official Gazette of the Federation as the exchange rate for paying obligations agreed in foreign currency but payable within the Mexican Republic, for the date of the corresponding rent payment.

Inciso 5.04. Recibos. El Arrendador conviene en entregar al Arrendatario una factura electrónica que reúna todos los requisitos fiscales necesarios para su deducción por parte del Arrendatario conforme a la legislación aplicable, el primer día hábil de cada mes calendario que ocurran durante el Plazo y, en su caso, la(s) Prórroga(s). En ningún caso, el retraso en la entrega de dicho recibo liberará al Arrendatario de sus obligaciones de pago de renta conforme a este Contrato; sin embargo, el Arrendatario podrá retener el pago de la renta correspondiente hasta en tanto no le sea entregado el recibo correspondiente.

Section 5.04. Invoices. Landlord agrees to deliver to Tenant an electronic invoice that covers all fiscal requirements for its deduction by Tenant according to the applicable tax laws, the first business day of each calendar month occurring during the Term and, in its case, the Extension(s). In no case, the delay in delivering such invoice will release the Tenant from its rental payment obligations according to this Agreement; however, the Tenant may withhold the corresponding rental payment until delivery of the respective invoice.

Dichas facturas evidenciarán el pago de la renta, únicamente en el caso de que estén acompañadas del comprobante de la transferencia bancaria correspondiente.

Such invoices shall evidence rental payments, only in the case that the same are accompanied by the corresponding bank wire transfer.

El Arrendatario designará por escrito las cuentas de correo electrónico a las que se deberán enviar dichas facturas, en el entendido de que la falta de designación expresa autorizará al Arrendador a enviar dichas facturas a cualquier cuenta de correo electrónico de cualquier empleado o aparente empleado del Arrendatario que tenga disponible, y dicho envío se considerará como debidamente hecho.

The Tenant shall designate in writing the electronic mail accounts to which such invoices should be sent; provided that, lack of such designation shall be considered as an express authorization for the Landlord to send the electronic invoices to the electronic mail account of any employee or alleged employee of the Tenant that the Landlord may be aware of, an such delivery shall be considered as duly made.

Inciso 5.05. Impuestos. Queda expresamente convenido por las partes que a las rentas pagaderas por el Arrendatario al Arrendador se agregará el impuesto al valor agregado vigente de tiempo en tiempo o cualquier otro impuesto que lo sustituya o adicione o cualquier impuesto que grave en forma directa el pago de dicha renta y que por ley sea a cargo del Arrendatario.

Section 5.05. Taxes. The parties expressly agree that the rent owed by the Tenant to the Landlord will be subject to value-added tax imposed from time to time or any other tax substituting or adding such tax or any other tax imposed directly on the payment of said rent and that by law shall be payable by the Tenant.

El Arrendatario reembolsará al Arrendador durante cada mes de enero que ocurra durante el Plazo y la(s) Prorroga(s), la cantidad correspondiente al impuesto predial aplicable para el Inmueble en su totalidad, prorrateado por el tiempo en que el Arrendatario hubiese ocupado el Inmueble. Este pago deberá realizarse por parte del Arrendatario dentro de los 10 (diez) días calendario siguientes a la fecha de recepción de la factura respectiva emitida por el Arrendador. En caso de que el Arrendador decidiera, a su sola discreción, el interponer algún recurso legal que derive en un descuento del impuesto predial, dicho beneficio será transmitido al Arrendatario.

The Tenant shall reimburse Landlord each January occurring during the Term and the Extension(s), the amount corresponding to the real estate tax applicable to the Premises in whole, prorated for the time in which Tenant occupied the Premises. The payment referred herein shall be done within the 10 (ten) calendar days following the reception of the relevant invoice by the Landlord. Should the Landlord decide, at its sole discretion, to initiate any legal recourse that may derive in a discount to the amount of the real estate tax payable, said benefit shall be conveyed to the Tenant.

Cualquier otro impuesto que afecte los activos o los ingresos del Arrendador será por cuenta exclusiva del Arrendador.

Any other tax affecting the income or assets of the Landlord shall be borne by the Landlord.

Inciso 5.06. Interés Moratorio. Sin perjuicio de lo dispuesto por la Cláusula X siguiente, en caso de mora respecto de cualquier cantidad pagadera por el Arrendatario conforme a este Contrato, incluyendo sin limitar, cualquier pago de renta, o si cualquier otra cantidad debida no es pagada en su totalidad en la fecha en que corresponda conforme a este Contrato, el Arrendatario pagará intereses moratorios sobre dicha cantidad debida y no pagada a una tasa mensual igual al 5% (cinco por ciento)  hasta la fecha de su pago íntegro.

Section 5.06. Default Interest. Notwithstanding that set forth in Clause X below, in case of default in payment of any amount payable by Tenant under this Agreement, including without limitation, any rental payment, or if any due amount is not paid in full in the corresponding date pursuant to this Agreement, Tenant shall pay default interest on such due and unpaid amount at monthly interest rate of 5% (five percent) up to the date of its payment in full.

CLÁUSULA VI

Depósito en Garantía

CLAUSE VI

Security Deposit

Inciso 6.01. Constitución del Depósito en Garantía. El Arrendatario conviene en entregar al Arrendador, dentro de los 10 (diez) días hábiles siguientes a la celebración del Anexo de Arrendamiento, un depósito en garantía (el “Depósito en Garantía”), equivalente a un (1) mes de renta conforme al Anexo de Arrendamiento y cualquier otro que en el futuro se suscriba respecto del Inmueble, para garantizar sus obligaciones de mantener y devolver el Inmueble en buena condición y sus obligaciones conforme al Inciso 9.01 de este Contrato.

Section 6.01. Creation of the Security Deposit. Tenant agrees to deliver to Landlord, within the 10 (ten) business days following the execution of the Lease Schedule, a security deposit (the “Security Deposit”) in an amount equal to one (1) month of rent under the Lease Schedule and any other that in the future be executed in connection with the Premises, to guarantee its obligations to maintain and return the Premises in good condition and its obligations contemplated by Section 9.01 hereof.

Dicho Depósito de Garantía en ningún caso será considerado como pago anticipado de rentas futuras, ni como pago de servicios públicos, o reparaciones al Inmueble, ni tampoco devengará interés alguno a favor del Arrendatario. El Arrendador no tendrá derecho a compensación por actuar como depositario del Depósito en Garantía.

Such Security Deposit shall in no case be considered as advanced payment of future rents, or as payment for utilities, or repairs to the Premises, nor will bear any interest for the benefit of the Tenant. The Landlord shall have no right to compensation for acting as depository of the Security Deposit.

Inciso 6.02. Aplicación del Depósito en Garantía. El Arrendatario en este acto expresamente autoriza al Arrendador para que retire del Depósito de Garantía, hasta donde el mismo alcance, cualquier cantidad adeudada por el Arrendatario en los términos de este Contrato.

Section 6.02. Application of the Security Deposit. The Tenant hereby expressly authorizes the Landlord to withdraw from the Security Deposit, up to its limit, any amount owed by the Tenant in the terms set forth in this Agreement.

A fin de que el Arrendador pueda disponer de cualquier parte del Depósito en Garantía según lo previsto en el párrafo anterior, las partes acuerdan que el Arrendador deberá dar aviso por escrito al Arrendatario, con por lo menos 5 (cinco) días naturales de anticipación a la fecha del pretendido retiro (excepto en caso de emergencia), respecto de cualquier cantidad que se vaya a retirar del Depósito en Garantía conforme a lo previsto en este Inciso 6.02, así como el motivo y la aplicación de dicho retiro. En caso de que el Arrendatario no cubriera la cantidad requerida dentro de dicho plazo de 5 (cinco) días naturales (excepto en caso de emergencia) el Arrendador se entenderá para todos los efectos

legales como expresa e irrevocablemente autorizado y facultado por el Arrendatario para llevar a cabo el retiro correspondiente en los términos notificados, liberando desde este momento al Arrendador de toda y cualquier responsabilidad derivada de la aplicación del Depósito en Garantía; siempre y cuando la aplicación hubiera sido para los fines notificados al Arrendatario conforme a lo previsto en este Inciso 6.02.

In order for the Landlord to dispose of any part of the Security Deposit as set forth in paragraph above, the parties agree that Landlord shall give Tenant a written notice with at least 5 (five) calendar days in advance to the date of the foreseen withdrawal (except in case of emergency), with respect to any amount that will be withdrawn from the Security Deposit according to that set forth in this Section 6.02, as well as the reason and the application of such amount. Should the Tenant not pay such required amount within such term of 5 (five) calendar days (except in case of emergency), the Landlord shall be considered, for all legal purposes whatsoever, as expressly and irrevocably authorized and empowered by the Tenant to make the withdrawal in the terms so notified, the Landlord is from now on released from any liability derived from the application of the Security Deposit; as long as such application be notified to Tenant in the terms set forth in this Section 6.02.

El Arrendatario conviene expresamente en reconstituir el Depósito en Garantía, dentro de los diez (10) días naturales siguientes a la fecha en que el Arrendador notifique al Arrendatario que efectivamente se aplicó alguna parte del Depósito en Garantía conforme a lo previsto en el párrafo anterior.

The Tenant expressly agrees to replenish the Security Deposit within ten (10) calendar days following the date in which Landlord notifies the Tenant that any part of the Security Deposit was applied in accordance to paragraph above.

Inciso 6.03. Devolución del Depósito en Garantía. Dentro de los 30 (treinta) días naturales siguientes a la fecha de suscripción del Acta de Devolución; y siempre y cuando: (i) no exista insoluta cantidad alguna pagadera por el Arrendatario conforme a este Contrato, (ii) el Arrendatario hubiere dado cumplimiento a sus  obligaciones conforme a este Contrato, incluyendo aquellas obligaciones aplicables a la devolución del Inmueble y las obligaciones de tipo ambiental que se contienen en la Cláusula IX de este Contrato y (iii) el Arrendatario hubiera entregado al Arrendador evidencia del pago completo de todos los servicios públicos contratados respecto del Inmueble durante el Plazo y la(s) Prórroga(s), así como de los demás pagos por los que el Arrendatario es responsable conforme a este Contrato; el Arrendador  devolverá al Arrendatario el importe del Depósito en Garantía que en dicha fecha mantenga, conforme a las instrucciones del Arrendatario para tal efecto, las cuales deberán constar en el Acta de Devolución respectiva.

Section 6.03. Reimbursement of Security Deposit. Within the 30 (thirty) calendar days following the date of execution of the Return Certificate, and provided that: (i) there is no amount owed by Tenant to Landlord pursuant to this Agreement, (ii) the Tenant had complied with its obligations according to this Agreement, including those related to the return of the Premises and the environmental type obligations contained in Clause IX hereof and (iii) the Tenant had deliver to Landlord evidence of payment in full of the utilities hired with respect to the Premises during the Term and the Extension(s), as well as all other payments for which Tenant is responsible in accordance to this Agreement; the Landlord, shall return to Tenant the amount of the Security Deposit that Landlord holds as of such date, according to the instructions of the Tenant to that effect, which shall be included within the corresponding Return Minute.

El Arrendatario reconoce y acepta que la devolución del Depósito en Garantía que haga el Arrendador conforme a las instrucciones del Arrendatario contenidas en el Acta de Devolución, liberarán al Arrendador de su obligación de devolver el Depósito en Garantía conforme a este Inciso, sin necesidad de ningún otro acto posterior, aceptación o confirmación de parte del Arrendatario.

Tenant hereby acknowledges that the return of the Security Deposit by the Landlord according to the instructions of Tenant in that regard set forth in the Return Certificate, shall release the Landlord from its obligation to deliver the Security Deposit in accordance to this Section, without the need of any other further action, acceptance or confirmation by the Tenant.

CLÁUSULA VII

Modificaciones; Mantenimiento

CLAUSE VII

Modifications; Maintenance

Inciso 7.01. Modificaciones. El Arrendatario requerirá de la aprobación expresa y por escrito del Arrendador para variar la forma del Inmueble o cualquier parte del mismo y/o para llevar a cabo mejoras en el Inmueble y/o para realizar cualquier

modificación o instalación relevante en el Inmueble, cuya aprobación no podrá ser negada o demorada sin causa justificada.

Section 7.01. Modifications. The Tenant will require express and written approval by the Landlord to modify the form of the Premises or any part hereof and/or to carry out improvements to the Premises and/or to carry out any relevant modification or installation to the Premises, which approval shall not be denied or delayed without reason.

Inciso 7.02. Aprobación del Arrendador. Con el propósito de obtener la aprobación del Arrendador a la que refiere el Inciso 7.01 anterior, el Arrendatario deberá entregar por escrito al Arrendador una solicitud de aprobación, la cual deberá de incluir todos los planos y especificaciones, así como la demás documentación e información relacionada que sea necesaria para que el Arrendador tenga todos los elementos requeridos para hacer el análisis de la solicitud correspondiente, con por lo menos veinte (20) días naturales de anticipación a la fecha en que pretenda llevar a cabo la obra de que se trate. En caso de aprobarse la solicitud del Arrendatario, la cual no podrá ser negada sin causa justificada, será notificada por escrito al Arrendatario dentro de los 10 (diez) días naturales siguientes a la fecha en que la solicitud correspondiente hubiere sido efectivamente recibida por el Arrendador para su revisión.

Section 7.02. Landlord’s Approval. In order to obtain the approval by the Landlord referred to in Section 7.01 above, the Tenant shall deliver to Landlord a request for approval, which must include all plans and specifications, as well as all other documents and information related that may be necessary for the Landlord to have all elements needed to make the analysis of the corresponding request, at least 20 (twenty) calendar days in advance to the date in which the works are intended to be carried out. In case of approval of such request by Tenant, which request shall not be denied without cause, shall be notified in writing to the Tenant within the 10 (ten) calendar days following the date in which the corresponding request had been effectively submitted for Landlord’s review.

Las partes convienen que el Arrendador podrá solicitar información adicional a la presentada por el Arrendatario en la solicitud correspondiente; siempre y cuando dicha información adicional así solicitada tenga relación directa con la solicitud y sea necesaria y razonable para el análisis de la misma, en cuyo caso el plazo de 10 (diez) días naturales con que cuenta el Arrendador para resolver acerca de la solicitud presentada por el Arrendatario, comenzará a correr a partir de la fecha en que el Arrendatario entregue al Arrendador la información adicional solicitada.

The parties agree that Landlord may request information in addition to that submitted by the Tenant with the respective request; provided that, such additional information directly related with the request, is necessary and reasonable to make the analysis of the request, in which case the 10 (ten) calendar days period for the Landlord to resolved on the request submitted by the Tenant shall commence on the date in which the Tenant delivers the additional information so requested.

Si dentro de los 10 (diez) días naturales siguientes a la fecha de presentación de la solicitud de aprobación del Arrendatario, el Arrendador no hubiere solicitado información adicional o no emite resolución alguna al respecto, se entenderá que el Arrendador ha aprobado la solicitud presentada por el Arrendatario en los términos de la solicitud del Arrendatario, y a partir de dicha fecha podrá el Arrendatario llevar a cabo la modificación de que se trate.

If within the 10 (ten) calendar days following the date of submission of the request for approval by Tenant, Landlord had not requested additional information or issued a resolution on that regard, it shall be considered that the Landlord has approved the request in accordance with the submitted terms, and as of such date, the Tenant shall carry out the related works.

La obtención de todas las licencias, permisos y autorizaciones que se requieran de parte de las autoridades federales, estatales y/o municipales para llevar a cabo las construcciones de que se trate, incluyendo sin limitar, manifestaciones de impacto ambiental, informes preventivos, informes continuos, licencias de construcción, avisos de terminación de obra, licencias sanitarias, autorizaciones de autoridades laborales y cualquier tipo de estudio, permiso, licencia o autorización requerido por la legislación aplicable al Inmueble o al tipo de obra o

instalación que el Arrendatario pretenda llevar a cabo dentro del Inmueble, así como de los seguros de responsabilidad y riesgos que sean adecuados a los trabajos de que se trate, será responsabilidad única y exclusiva del Arrendatario. Previo al inicio de los trabajos correspondientes, el Arrendatario se obliga a entregar al Arrendador, copias del certificado de seguro y demás documentos antes mencionados. Asimismo, será responsabilidad del Arrendatario mantener dichas licencias, permisos, autorizaciones, seguros y demás documentos vigentes durante el tiempo que sea necesario para llevar a cabo las obras o instalaciones de que se trate. Toda la mano de obra que utilice el Arrendatario para llevar a cabo las obras referidas en este Inciso, deberá estar debidamente inscrita en el Instituto Mexicano del Seguro Social.

Obtaining of all licenses, permits and authorizations required by the federal, state or municipal authorities to carry out the related constructions, including without limitation, environmental impact reports, preventive reports, construction licenses, construction termination notices, sanitary authorization by labor authorities and any other study, permit, license or authorization required by the legislation applicable to the Premises or to the type of work or installation to be carried out by the Tenant at the Premises, as well as the liability and risk insurance policies adequate for such kind of works , shall be the sole responsibility of the Tenant. Previous to the commencement of the corresponding works, the Tenant binds to deliver to Landlord copies of the insurance policy and other documents mentioned above. Likewise, shall be the responsibility of the Tenant to keep such licenses, permits and authorizations, certificate of insurance and other documents, in effect during the time necessary to carry out the related works or installations. All workman force used by the Tenant to carry out the works referred to in this Section, must be duly registered with the Mexican Social Security Institute.

Inciso 7.03. Inspección. Durante todo el tiempo en que el Arrendatario ocupe o tenga la posesión del Inmueble, el Arrendador, a su costa y bajo su propia responsabilidad, tendrá derecho de inspeccionar el mismo y podrá acceder para cumplir con sus obligaciones de mantenimiento o reparación. El Arrendatario conviene y se obliga a permitir que el Arrendador, a través de las personas que el Arrendador indique al Arrendatario por escrito con por lo menos 3 (tres) días hábiles de anticipación a la fecha en que la visita correspondiente vaya a llevarse a cabo tengan acceso al Inmueble. Las actividades de inspección, reparación y mantenimiento del Inmueble por parte del Arrendador deberán en todo caso llevarse a cabo en días y horas hábiles, deberán cumplir con los reglamentos y políticas internas, requerimientos de confidencialidad, y seguridad del Arrendatario y no podrán interferir o impedir las actividades del Arrendatario dentro del Inmueble y en todo caso en dichas visitas deberá estar presente un representante designado por el Arrendatario.

Section 7.03. Inspection. During the time in which the Tenant occupies  or is in possession of the Premises, the Landlord, at its own cost and liability, shall have the right to inspect the Premises and shall be able to access the Premises to perform its repair and maintenance obligations. The Tenant agrees and binds to allow the Landlord through the persons notified in writing to Tenant with at least 3 (three) business days in advance to the date in which the corresponding visit is to take place, to have access to Premises. The inspection, repairs and maintenance activities to the Premises by Landlord shall in all cases be carried out in business days and hours, and shall comply with the internal regulations, confidentiality requirements, safety and security policies of Tenant, shall not interfere with or harm the activities of Tenant within the Premises, and in all cases such visits shall be accompanied by a representative of the Tenant.

Asimismo, el Arrendatario conviene y acepta que las labores de inspección que lleve a cabo el Arrendador dentro del Inmueble conforme a lo previsto en este Inciso, incluyen la facultad de las personas que lleven a cabo dichas actividades de inspección para: (i) tomar fotografías del Inmueble; en el entendido de que no podrán en ningún caso tomar fotografías de los productos del Arrendatario, ni las materias primas, materiales o cualquier posesión o propiedad del Arrendatario, ni de los procesos productivos del Arrendatario y que el Arrendatario a través del representante designado para presenciar la visita tendrá derecho de revisar las cámaras utilizadas en la visita y  borrar aquellas fotografías que no correspondan únicamente al Inmueble y a los elementos estructurales e instalaciones del mismo, (ii) tomar muestras del suelo y agua dentro del Inmueble y sus alrededores, (iii) tomar fotografías y muestras

de cualquier elemento que presumiblemente corresponda a una Condición de Contaminación (según se define más adelante) y (iv) tomar fotografías y muestras de cualquier daño encontrado en el Inmueble.

Likewise, the Tenant agrees and accepts that the inspection activities to be carried out by the Landlord within the Premises pursuant to this Section, include the authority of the persons carrying out those inspection activities to: (i) take photographs of the Premises; provided that, such photographs shall not include under any circumstance, the products of the Tenant, raw materials, components or any property or possession of Tenant, shall not include production processes of the Tenant and that the Tenant, through the representative appointed to accompany the inspection visit, shall have the right to inspect and approve the cameras and photographs taken, and to delete those photographs that do not correspond solely and exclusively to the Premises and the structural elements and installations of the same, (ii) take samples of the soil and water of the Premises and its surroundings, (iii) take photographs and samples of any element that presumably constitutes a Contamination Condition (as defined below) and (iv) take photographs and samples of any damage to the Premises.

Inciso 7.04. Costos a Beneficio del Inmueble. Las obras e instalaciones que realice el Arrendatario en la Propiedad en Renta correrán en todo caso a cargo única y exclusivamente del Arrendatario. Excepto según se establece en el Inciso 7.05 siguiente, todas las obras e instalaciones llevadas a cabo por el Arrendatario en el Inmueble quedarán en beneficio del Inmueble y a favor del Arrendador, por lo que desde este momento el Arrendatario reconoce y conviene que el Arrendador no tendrá obligación de reembolsar al Arrendatario cantidad alguna por concepto de mejoras hechas por el Arrendatario en el Inmueble.

Section 7.04. Costs for the Benefit of the Premises. The works and installations conducted by the Tenant at the Premises will be in each case at the Tenant’s sole and exclusive cost. Except for that established in Section 7.05 below, all the works and installations carried out by the Tenant on the Premises will inure to the benefit of the Premises, and for the benefit of the Landlord; therefore, from this moment Tenant acknowledges and agrees that Landlord will have no obligation to reimburse Tenant any amount by concept of improvements made in the Premises by Tenant.

Inciso 7.05. Retiro de Bienes del Arrendatario. A la terminación, ya sea anticipada o programada, de este Contrato, el Arrendatario llevará a su cargo y costo, todas las labores necesarias para retirar del Inmueble, toda la maquinaria, equipo, mobiliario, instalaciones, cableados, vehículos y demás bienes, excepto aquellos que queden fijos al Inmueble y que no puedan ser retirados sin detrimento del Inmueble, a menos que el Arrendatario repare el Inmueble para devolverlo a su condición original, que el Arrendatario, sus empleados, representantes, directores, agentes, asesores, visitantes o cualquier otra persona hubieren introducido en el Inmueble durante el Plazo o la(s) Prorroga(s) o en cualquier momento anterior o posterior a dichas fechas.

Section 7.05. Removal of Tenant’s Property. At the termination, whether scheduled or anticipated of this Agreement, the Tenant shall carry out, at its own cost and expense, all necessary works to remove from the Premises, all machinery, equipment, furniture, installations, cabling, vehicles and all other goods, except for those that because of being attached to the Premises cannot be removed without detriment to the Premises unless Tenant makes the necessary repairs to return the Premises in its original condition, that the Tenant, its employees, representatives, officers, agents, consultants, visitors or any other person may have introduced at the Premises during the Term and the Extension(s) or at any time before or after such dates.

A la terminación, ya sea anticipada o programada, de este Contrato, el Arrendatario deberá entregar el Inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió del Arrendador, excepto por: (i) las construcciones, instalaciones y accesorios que hubieran sido adicionadas al Inmueble y que no puedan ser removidos sin detrimento del Inmueble, salvo que previo a la fecha de devolución del Inmueble, el Arrendatario haya llevado a cabo, a su cargo y costo, las obras necesarias para retirar dichas construcciones, instalaciones y accesorios y entregue el Inmueble en las condiciones en que lo recibió del Arrendador al inicio del Plazo, y (ii) el desgaste natural derivado del paso del tiempo y del uso normal que sufra el Inmueble mientras el mismo esté en posesión del Arrendatario.

At the expiration, whether scheduled or anticipated of this Agreement, the Tenant shall return the Premises in the same conditions in which it received it from Landlord, except for: (i) the constructions, installation and accessories that may have been added to the Premises and may not be removed without detriment to the Premises, except in the case that prior to the return of the Premises, Tenant has carried out, at its own cost and expense, the necessary works in order to remove such constructions, installations and accessories, and deliver the Premises in the same conditions in which it received it at the beginning of the Term, and (ii) the natural wear and tear due to the lapse of time and the normal use of the Premises while in possession of the Tenant.

Cualquier bien o propiedad del Arrendatario que permanezca en el Inmueble después de la terminación, ya sea anticipada o programada, de este Contrato, se entenderán abandonadas a favor del Arrendador, quien podrá disponer de ellos en la manera en que el Arrendador lo disponga. El Arrendatario reconoce que el Arrendador no incurrirá en responsabilidad alguna frente al Arrendatario o frente a cualquier tercero, al determinar el destino de los bienes abandonados en los términos de este párrafo, y el Arrendatario se obliga a mantener al Arrendador libre y en paz y a salvo de toda y cualquier responsabilidad a ese respecto.

Any property of the Tenant that remain at the Premises after the expiration, whether scheduled or anticipated, of this Agreement, shall be considered as abandoned in favor of the Landlord, whom may dispose of such property in the manner that the Landlord may see fit. Tenant acknowledges that the Landlord will not incur in any liability before the Tenant or any third party, in determining the destiny of the abandoned property in the terms of this paragraph, and the Tenant agrees to keep the Landlord free and harmless of any and all liability in this regard.

Cualquier bien que quede abandonado en el Inmueble de acuerdo a lo establecido en el párrafo anterior, se considerará como dación en pago al Arrendador por parte del Arrendatario, por concepto de los gastos y costos en los que incurra el Arrendador en la remoción y disposición de dichos bienes así abandonados.

Any abandoned property at the Premises pursuant to that set forth in paragraph above, shall be considered as payment in kind by Tenant to Landlord for those costs and expenses in which Landlord may incur in removing and disposing of such abandoned property.

Inciso 7.06. Mantenimiento del Arrendatario. El Arrendatario a su costa deberá llevar a cabo las labores de mantenimiento del Inmueble y de las instalaciones y equipos instalados en la misma, incluyendo sin limitar, tuberías, aire acondicionado, calefacción, instalación eléctrica, ventanas, vidrios, andenes, puertas, señalamientos, pintura, alfombras, paredes no estructurales, divisiones, mantenimiento ordinario del sistema contra incendio y de aquellas labores de mantenimiento ordinario que se detallan en el manual de mantenimiento que se agregará al Anexo de Arrendamiento (el “Manual de Mantenimiento”), así como de aquellos daños causados por el Arrendatario, sus directores, funcionarios, empleados, asesores, representantes, contratistas, factores, dependientes, visitantes o cualquier otra persona por la que el Arrendatario sea legalmente responsable, o derivado de las actividades del Arrendatario en el Inmueble.

Section 7.06. Maintenance by Tenant. Tenant at its own cost shall carry out all maintenance activities of the Premises, as well as its installations and equipment, including without limitation, pipes, air conditioning, heating, electrical installation, windows, glasses, doors, signage, paint, carpets, non-structural walls, ordinary maintenance of the fire protection system and those ordinary maintenance activities detailed in the maintenance manual to be attached to the Lease Schedule (the “Maintenance Manual”), as well as those damages caused by the Tenant, its directors, officers, employees, consultants, representatives, contractors, managers, visitors or any other person for which the Tenant is legally responsible or those derived from Tenant’s activities at the Premises.

En todo caso el Arrendatario será responsable de mantener el Inmueble limpio y en buen estado, así como de contratar los servicios de recolección de basura y residuos peligrosos que se requieran de acuerdo a las actividades del Arrendatario en el Inmueble.

In any case, Tenant shall be responsible of keeping the Premises clean and in good condition, as well as to hire those garbage and dangerous residuals generated by the activities of the Tenant at the Premises.

Todas las labores de mantenimiento que lleve a cabo el Arrendatario de conformidad con lo previsto en este Inciso, serán hechas con materiales de calidad y de modo tal que el Inmueble se conserve en el mismo estado en que fue recibido por el Arrendatario (excepto por el desgaste natural por el transcurso del tiempo y el uso normal del Inmueble) y dicho

mantenimiento deberá cumplir con todas las regulaciones aplicables, así como con las disposiciones de este Contrato y del Manual de Mantenimiento.

All maintenance works carried out by the Tenant pursuant to this Section, shall be made with quality materials and in a manner that the Premises are preserved in the conditions in which it was delivered (except for the wear and tear due to the lapse of time and the normal use of the Premises) and such maintenance shall comply with all applicable regulations, as well as with the provisions of this Agreement and the Maintenance Manual.

Inciso 7.07. Vicios Ocultos o Desperfectos Estructurales. El Arrendador conviene expresamente y asume la obligación de llevar a cabo a su costo y gasto las reparaciones y reemplazos necesarios exclusivamente relacionados con: (i) vicios ocultos del Inmueble durante todo el Plazo y la(s) Prórroga(s), (ii) todas las reparaciones que sean aplicables durante el plazo de garantía del Edificio; (iii) reemplazo de equipo cuya vida útil haya transcurrido; y (iv) reparaciones a elementos estructurales del Inmueble durante todo el Plazo y la(s) Prórroga(s). Las obligaciones del Arrendador de conformidad con esta Sección, serán aplicables siempre y cuando la necesidad de llevar a cabo cualquiera de las reparaciones o reemplazos aquí mencionadas no derive de actos u omisiones de parte del Arrendatario, sus directores, funcionarios, empleados, asesores, representantes, contratistas, factores, dependientes, visitantes o cualquier otra persona por la que el Arrendatario sea legalmente responsable; o derive del negocio, industria o actividades del Arrendatario en el Inmueble.

Section 7.07. Hidden Defects or Structural Damages. Landlord expressly agrees and assumes the obligation to carry out at its own cost and expense, all necessary repairs and replacements exclusively related to: (i) hidden defects of the Premises during the Term and the Extension(s), (ii) all applicable repairs during the guaranty period of the Building; (iii) replace equipment which useful life has ended; and (iv) repair of structural elements of the Premises for the duration of the Term and the Extension(s). Landlord’s obligations under this Section shall be applicable as long as the need of such repairs or replacements do not derive from actions or omissions of the Tenant, its directors, officers, employees, consultants, representatives, contractors, managers, visitors or any other person for which the Tenant is legally responsible; or derives from the business, industry or activities of the Tenant at the Premises.

Asimismo, el Arrendador reemplazará por su cuenta y costo aquellos elementos estructurales del Inmueble, así como  equipo instalado que hubiere cumplido su ciclo de vida útil, incluyendo sin limitar, techo, HVAC, protección contra incendio, equipo de andén que hubieran llegado al final de su vida útil; siempre y cuando los mismos hayan sido sujetos a condiciones ordinarias de uso y hubieran recibido el mantenimiento preventivo apropiado por parte del Arrendatario.

Likewise, the Landlord shall replace at its own cost and expense, those structural elements of the Premises as well as installed equipment that had reached the end of their useful life, including without limitation roof, HVAC, fire protection and dock equipment, as long as the same had been subject to ordinary working conditions and had received proper preventive maintenance by the Tenant.

Para los efectos del primer párrafo de este Inciso, se entenderá por omisión del Arrendatario el no cumplir con sus obligaciones de mantenimiento conforme a lo previsto en el Inciso 7.06 anterior.

For the purposes of the first paragraph of this Section, lack of maintenance pursuant to Section 7.06 above, shall be considered an omission of the Tenant.

En términos de lo previsto por el artículo 1759 del Código Civil para el Estado de Tamaulipas el Arrendatario deberá notificar por escrito al Arrendador, tan pronto como sea posible y siempre y cuando el Arrendatario efectivamente haya tenido conocimiento acerca de la existencia de cualquier defecto o falla de funcionamiento en el Inmueble que pudiera constituir un vicio oculto, o la necesidad de reemplazo de equipo, para que el Arrendador proceda a llevar a cabo las reparaciones o reemplazos necesarias; en la inteligencia de que el Arrendatario será responsable de los daños y perjuicios que su omisión cause.

In terms of that set forth in article 1759 of the civil code for the state of Tamaulipas, the Tenant shall notify in writing to Landlord, as soon as possible and only if Tenant effectively had knowledge of the existence of any defect  or malfunction in the Premises that may constitute a hidden defect or the need to replace equipment, for the Landlord to carry out the necessary repairs, or replacements, provided that the Tenant shall be responsible of all damages and losses caused due to its omission.

En caso de existir algún vicio oculto o daño estructural en el Inmueble, o necesidad de reemplazar equipo, el Arrendador acudirá al Inmueble con el propósito de evaluar el mismo dentro de los 5 (cinco) días naturales siguientes a la fecha en que hubiere recibido la notificación a que se hace referencia en el párrafo que antecede (salvo en caso de emergencia, en cuyo caso el Arrendador deberá acudir a más tardar al día siguiente a la fecha en que hubiere recibido la notificación). El Arrendador deberá presentar al Arrendatario, dentro de los cinco (5) días naturales siguientes al fecha en que el Arrendador acudió al Inmueble para realizar la evaluación del desperfecto (salvo en caso de emergencia, en cuyo caso el Arrendador deberá presentarlo a más tardar al día siguiente a la fecha en que haya acudido al Inmueble para realizar la evaluación del desperfecto), un informe en el que (i) se detalle el vicio oculto o equipo que necesite reemplazo, (ii) según su opinión declare si es o no un vicio oculto o daño estructural, (iii) las causas probables del mismo, (iv) las acciones que se llevarán a cabo para su reparación o reemplazo en caso de ser responsabilidad del Arrendador conforme a este Contrato, (v) el tiempo estimado para completar la reparación de que se trate en el entendido de que el Arrendador hará sus mejores esfuerzos para que la reparación se lleve a cabo lo antes posible y (vi) la manera en que se llevará a cabo la reparación del mismo.

In case of existence of any hidden defect or structural damage, in the Premises, or need to replace equipment, the Landlord shall appear to the Premises in order to evaluate the same within the 5 (five) calendar days following the notice referred to in paragraph above (except in case of emergency, in which case, the Landlord shall appear the following day of the reception of the notice). Landlord will submit to the Tenant, within the 5 (five) calendar days following the date in which the Landlord appeared at the Premises to evaluate the defect (except in case of emergency, in which case, the Landlord shall submit it at the day following the day in which the evaluation of the defect was made), a report (i) describing the defect, (ii) confirming, if in its opinion, is a hidden defect, or structural damage, (iii) the probable causes of the same, (iv) the actions to be carried out in case that the Landlord results responsible for repairing the defect or replacement by landlord in accordance to this agreement, (v) estimated time for its repair, in the understanding that the Landlord shall make is best effort to complete the relevant repair as soon as possible, and (vi) the manner in which the repair shall be carried out.

El Arrendatario deberá permitir al Arrendador, sus empleados, contratistas y demás personas designadas por el Arrendador, el acceso al  Inmueble, con el fin de realizar las obras y reparaciones que fuesen necesarias en términos de este Inciso 7.07; siempre que el Arrendador envíe aviso por escrito al Arrendatario con por lo menos 2 (dos) días hábiles de anticipación, salvo en caso de emergencia donde no se requerirá de aviso previo; en el entendido de que, el Arrendador, sus empleados, contratistas y demás personas designadas por el Arrendador deberán cumplir con los reglamentos y políticas internas de seguridad del Arrendatario y en la medida de lo posible no deberán interferir con las operaciones del Arrendatario.

Tenant shall allow Landlord, its employees, contractors and other appointed persons, to access the Premises in order to carry out the necessary works and repairs in terms of this Section 7.07; provided that the Landlord notifies in writing to Tenant, with at least 2 (two) business days in advance, except in case of emergency, which will not require previous notice; in the understanding that, the Landlord, its employees, contractors and other appointed persons must comply with all internal regulations and policies and will avoid, as much as possible to interfere with Tenant’s operations.

Si la realización de las reparaciones de que se trate requieren interferir con el uso y goce normal del Inmueble por el Arrendatario, las partes actuando de buena fe, acordarán por escrito la manera en que se llevarán a cabo las reparaciones para reducir al mínimo indispensable dicha interferencia. En este caso, el Arrendatario tendrá derecho a una reducción en la renta durante el tiempo en que no pueda hacer uso del Inmueble, pero sólo en la proporción que corresponda al porcentaje del Inmueble del cual no puede hacer uso.

If the repairs interfere with the normal use and enjoyment of the Premises by Tenant, the parties acting in good faith, shall agree in writing the manner in which the repairs will be conducted in order to reduce such interference as much as possible. In this case, the Tenant shall have the right to a rental reduction during the time in which it cannot use the Premises, but only in proportion to the percentage of the Premises that cannot be used.

En caso de cualquier reparación o reemplazo a cargo del Arrendador, éste deberá cerciorarse de que el personal utilizado cuenta con la capacidad técnica y experiencia para hacer el trabajo que corresponda, y que dicho personal cuente con los seguros de responsabilidad civil necesarios para cubrir cualquier daño que pudieran causar a los bienes propiedad del Arrendatario que se encuentren dentro del Inmueble y mantendrá al Arrendatario libre, en paz y a salvo y le indemnizará respecto de cualquier daño, pérdida, costo o gasto relacionado con cualquier acción que dicho personal pudiera intentar en contra del Arrendatario alegando alguna relación o vínculo laboral con el Arrendatario, más no por responsabilidad civil del Arrendatario respecto de dicho personal por cualquier acción del Arrendatario, sus directores, funcionarios, empleados, asesores, representantes, contratistas, factores, dependientes, visitantes o cualquier otra persona por la que el Arrendatario sea legalmente responsable, que afecte a dichas personas.

In case of any repair or replacement by Landlord, it shall make sure that it hires the adequate personnel with the necessary technical capacity and experience to perform the corresponding works, and that such personnel has the necessary civil liability insurance necessary to cover any damage that they might cause to the property of the Tenant inside the Premises and will keep the Tenant safe and harmless and will indemnify the Tenant for any damage, loss, cost or expense related to any action that such personnel may try against the Tenant alleging any labor relationship with the Tenant, but not for Tenant’s civil liability of Tenant, with respect to such personnel due to actions of the Tenant, its directors, officers, employees, consultants, contractors, representatives, managers, visitors or any other person for which the Tenant is  legally responsible, affecting such personnel.

Excepto por lo previsto en este Inciso, el Arrendador no está obligado a hacer ningún otro tipo de reparación, reemplazo o actividad de mantenimiento en el Inmueble.

Except for that set forth in this Section, Landlord is not obligated to make any kind of repair, replacement or maintenance activity at the Premises.

CLÁUSULA VIII

Obligaciones

CLAUSE VIII

Obligations

Inciso 8.01. Obligaciones del Arrendatario. Mientras el Arrendatario continúe en posesión del Inmueble, el Arrendatario expresamente conviene y se obliga a todo lo siguiente:

Section 8.01. Tenant’s Obligations. While the Tenant remains in possession of the Premises, the Tenant expressly covenants to the following:

a.    Pagar la renta en los montos, forma y tiempo previstos por la Cláusula V de este Contrato.

a.    Pay the rent in the amounts and the manner set forth in Clause V of this Agreement.

b.    Responder de los daños que sufra el Inmueble por culpa o negligencia del Arrendatario, sus directores, funcionarios, empleados, asesores, representantes, contratistas, factores, dependientes, visitantes o cualquier otra persona por la que el Arrendatario sea legalmente responsable, salvo por aquellos que ingresen al Inmueble por solicitud o instrucción del Arrendador.

b.    Be liable for the damages suffered by the Premises due to fault or negligence of the Tenant its directors, officers, employees, consultants, contractors, representatives, managers, visitors or any other person for which the Tenant is legally responsible, except for those persons accessing the Premises at the request or instruction by the Landlord.

c.    Destinar el Inmueble exclusivamente a los usos permitidos conforme al Inciso 3.04 del presente Contrato.

c.    Use the Premises exclusively for the permitted uses pursuant to Section 3.04 of this Agreement.

d.    Notificar al Arrendador acerca de la necesidad de llevar a cabo las reparaciones a que se refiere el Inciso 7.07 de este Contrato, bajo la pena de pagar los daños y perjuicios que su omisión causen conforme a lo previsto en el artículo 1759 del código civil para el Estado de Tamaulipas.

d.    Notify the Landlord of the need to carry out the repairs referred to in Section 7.07 of this Agreement, under penalty of paying the damages and losses caused by its omission according to that set forth in article 1759 of the civil code for the State of Tamaulipas.

e.    Notificar al Arrendador, dentro de un plazo razonable después de su descubrimiento, acerca de cualquier usurpación o novedad dañosa que otro haya hecho o abiertamente prepare en el Inmueble, so pena de pagar los daños y perjuicios que su omisión cause, en términos de lo previsto por el artículo 1747 del código civil para el Estado de Tamaulipas.

e.    Notify the Landlord, within a reasonable term after getting knowledge of, any invasion or damage that another person have done or is preparing against the Premises, under penalty of paying the damages and losses caused by its omission, in terms of that set forth in article 1747 of the civil code for the State of Tamaulipas.

f.    Notificar al Arrendador, de inmediato, respecto de cualquier reclamación notificada al Arrendatario por parte de cualquier autoridad o tercero, relativa a cualquiera de los asuntos a que se refiere la Cláusula IX del presente Contrato.

f.    Immediately notify the Landlord with respect to any claim initiated against the Tenant by any authority or third party, related to any of the matters set forth in Clause IX of this Agreement.

g.    Cumplir en sus términos con todas las disposiciones de ley aplicables al Arrendatario (incluyendo, sin limitar, las disposiciones de la Legislación Ambiental (según dicho término se define más adelante) y, particularmente, con aquellas leyes, reglamentos, decretos, circulares y/o directrices de autoridades competentes, ya sean de carácter federal, estatal y/o municipal.

g.    Comply in its term with all applicable laws related to the Tenant (including without limitation, the provisions of the Environmental Legislation (as such term is defined below) and particularly to all those laws, regulations, decrees, circular and/or order of the competent authorities, whether federal, state or municipal.  

h.    Cumplir en sus términos con el Reglamento del Parque y las obligaciones que del mismo derivan a los usuarios del Parque Industrial Las Ventanas.

h.     Comply with the terms of the Park Regulations and with the obligations derived therefrom for the users of Las Ventanas Industrial Park.

i.     Pagar las contribuciones, derechos, cuotas de conexión, aportaciones, depósitos de cargos, depósitos en garantía, gastos de elaboración de proyecto ejecutivo, aportaciones por KVA’s (pero solo en caso de requerir KVA´s adicionales a los descritos en el Inciso 8.06 siguiente) y/o cualquier otro cargo por derechos, consumos y conexión de servicios como agua potable, tratamiento de aguas residuales, drenaje, electricidad, alcantarillado, teléfono, sistema contra incendio y cualquier otro servicio que requiera el Arrendatario, los que serán contratados directamente por y a nombre del propio Arrendatario y pagados por éste a las

empresas u organismos que presten cada uno de dichos servicios. El Arrendatario entregará al Arrendador, previa solicitud por escrito de este último, copias de las evidencias de pago de dichos servicios. El Arrendatario mantendrá en paz y a salvo al Arrendador respecto de cualquier demanda, cobro, costo, gastos, riesgo o reclamación proveniente de la falta de pago de cualquiera de dichos servicios. Esta obligación sobrevivirá a la terminación, ya sea anticipada o programada de este Contrato, respecto de aquellas reclamaciones que dichos proveedores tuvieren en contra del Arrendatario derivadas de, o relacionadas con los servicios contratados por éste.

i.     Pay the contributions, rights, connection quotas, charge deposits, security deposits, expenses for elaboration of executive project, KVA’s (but only if it required KVA’s in addition to those described in Section 8.06 below) contributions and /or any other charge, consumptions and expenses for rights and connection to utilities such as fresh water, residual water treatment, drainage, electricity, sewer, telephone, fire protection system and any other utility required by the Tenant, which shall be directly hired by and in the name of the Tenant and shall be paid directly to each of the entities providing such services. Tenant shall deliver to Landlord, upon written request of the latter, copies of the payment evidence of such services. Tenant shall keep Landlord free and harmless of any claim, charge, cost, expense, risk or demand derived from lack of payment of any such services. This obligation shall survive the termination, whether scheduled or anticipated of this Agreement, with respect to those claims initiated by such service providers against the Tenant derived from, or related to the services hired by the latter.

El Arrendador no asume ningún tipo de responsabilidad por retrasos por parte de las empresas proveedoras de los servicios antes mencionadas, toda vez que el Arrendador no tiene control ni injerencia sobre ninguna de dichas empresas.

Landlord does not assume any liability for delays by the above mentioned service providers, since the Landlord does not control or has any kind of influence on any such companies.

j.    Contratar las coberturas de seguro a que se refiere el Inciso 8.03 siguiente.

j.    Hire the insurance coverage described in Section 8.03 below.

k.    Llevar a cabo las obras de mantenimiento y reparación del Inmueble previstos por el Inciso 7.06 de este Contrato.

k.    Carry out the maintenance and repair activities to the Premises, set forth in Section 7.06 of this Agreement.

l.    No ceder, subarrendar o de cualquier otra manera permitir el uso, goce, posesión o disfrute del Inmueble por cualquier tercero, excepto por lo previsto en  este Contrato.

l.    Not to assign, sublease or in any other manner allow the use, enjoyment or possession of the Premises to any third party, except as set forth in this Agreement.

m.   Entregar al Arrendador, en la fecha de suscripción de cada Anexo de Arrendamiento, las correspondientes Garantía de Arrendamiento y Garantía Adicional (según se define más adelante).

m.   Deliver to Landlord, in the date of execution of each Lease Schedule, the corresponding Lease Guaranty and Additional Collateral (as defined below).

n.   Toda vez que no están incluidas en la renta establecida en la Cláusula V anterior, pagar a partir de la Fecha de Inicio del Arrendamiento, las cuotas de mantenimiento y/o administración correspondiente al Inmueble conforme al Reglamento del Parque. Dichas cantidades serán pagaderas directamente por el Arrendatario al administrador del Parque Industrial Las Ventanas o cualquier otra persona que conforme al Reglamento del Parque tenga el derecho a recibir dichas cuotas. Asimismo, el Arrendatario será también responsable del pago de los incrementos que a dichas cuotas

se decreten conforme a lo previsto en el Reglamento del Parque, en las fechas y en el monto en que dichas cuotas así se determinen; y

n.   Since they are not included in the rent payable pursuant to Clause V above, pay, from the Lease Commencement Date, the fees for maintenance and/or administration corresponding to the Premises in accordance to the Park Regulations. Said amounts shall be payable directly by the Tenant to the administrator of Las Ventanas Industrial Park, or any other person, that according to the Park Regulations may have the right to collect such fees. Likewise, the Tenant shall also be responsible for the payment of the increases to such fees according to that set forth in the Park Regulations, in the dates and in the amounts so determined; and

o.    No modificar en cualquier forma el Inmueble sin el consentimiento previo y por escrito del Arrendador para tal efecto y no llevar a cabo en el Inmueble mejoras sin el consentimiento previo y por escrito del Arrendador.

o.    Not to modify in any manner the Premises without the previous written consent of the Landlord to that effect and not to carry out any improvements to the Premises without the previous and written consent of the Landlord.

Inciso 8.02. Obligaciones del Arrendador. Mientras el Arrendatario continúe en posesión del Inmueble, el Arrendador expresamente conviene y se obliga a todo lo siguiente:

Section 8.02. Landlord’s Obligations. While the Tenant remains in possession of the Premises, the Landlord expressly covenants to the following:

a.    Desarrollar el Inmueble, ya sea directamente o a través de los contratistas, subcontratistas y proveedores, en los términos que aquí se establecen.

a.    Develop the Premises, whether directly or through the selected contractors, subcontractors and suppliers, pursuant to the terms established herein.

b.    Otorgar el uso pacífico y posesión temporal del Inmueble al Arrendatario, en los términos y condiciones que se establecen en este Contrato.

b.    Grant the temporal peaceful use and possession of the Premises to the Tenant, in the terms and conditions set forth in this Agreement.

c.    Responder de los daños, pérdidas, gastos y costos que sufra el Inmueble y/o el Arrendatario por culpa o negligencia del Arrendador, sus directores, funcionarios, empleados, agentes, representantes, contratistas, visitantes o cualquier otra persona por la que el Arrendador sea legalmente responsable.

c.    Be liable for the damages, losses, costs and expenses suffered by the Premises and/or the Tenant due to the fault or negligence of the Landlord, its directors, officers, employees, agents, representatives, contractors, visitors or any other person for which the Landlord is legally responsible.

d.    Llevar a cabo las reparaciones y reemplazos a que se refiere el Inciso 7.07 anterior; y

d.    Carry out the repairs and replacements referred to in Section 7.07 above; and

e.    Las demás que se establezcan en este Contrato y la legislación aplicable.

e.    All other set forth in this Agreement and in the applicable legislation.

Inciso 8.03. Seguros. Mientras el Arrendatario este en posesión del Inmueble o cualquier parte del mismo, el Arrendatario se obliga expresamente a contratar y mantener respecto del Inmueble, las siguientes coberturas de seguro:

Section 8.03.  Insurance. While the Tenant remains in possession of the Premises or any part thereof, the Tenant hereby expressly agrees to hire and maintain with respect to the Premises, the following insurance coverage:

1)    Seguro de Cobertura Amplia comúnmente denominado “Responsabilidad Civil Arrendatario” o similar, que cubra cualesquiera daños causados al Inmueble, por una suma asegurada equivalente al valor de reposición del Inmueble (sin depreciación alguna), excluyendo el valor del Terreno pero incluyendo remoción de escombros; y

1)    Full Coverage Insurance commonly known as “Tenant’s Civil Liability” or similar, for any damages caused to the Premises, for an amount equivalent to the replacement value of the Premises (without any depreciation), excluding the value of the Land, including debris’ removal; and

2)   Seguro de Responsabilidad Civil Actividades e Inmuebles, que ampare daños a terceros lesiones y muerte por un mínimo de US $2,000,000.00 (dos millones 00/100 de Dólares).

2)    Civil Liability Insurance for Tenant’s Activities, covering damages, injuries and death to third parties in their persons and property for at least US$2,000,000.00 (two million 00/100 Dollars).

3)    Seguro que proteja los bienes y posesiones del Arrendatario; y

3)    Asset Insurance to protect the assets and possessions of Tenant; and

4)    Cualquier otra póliza de seguro que considere adecuado el Arrendatario para proteger sus bienes y su negocio.

4)    Any other insurance that Tenant deems appropriate to protect its assets and business.

En caso de un accidente que resulte en daño o destrucción del Inmueble,  el Arrendatario deberá informar inmediatamente al Arrendador y comenzar con los procedimientos de ajuste del daño y proceder al pago del deducible correspondiente.

In case of an accident resulting in damage or destruction of the Premises, the Tenant must immediately inform the Landlord and commence the corresponding insurance procedures to evaluate the damage and pay the corresponding deductible.

El Arrendatario conviene en entregar al Arrendador, dentro de los 5 (cinco) días hábiles siguientes a la fecha de este Contrato, y posteriormente en la fecha de renovación de las pólizas de seguro de cobertura de Inmueble, un certificado de cobertura u otro documento emitido por la aseguradora de que se trate, en la que se haga constar que las coberturas de seguro mencionadas en los puntos 1 y 2 anteriores, han sido debidamente contratadas por el Arrendatario y que las primas correspondientes han sido pagadas en su totalidad. Si el Arrendatario omite entregar los certificados de cobertura y demás documentos aquí establecidos, existirá la presunción de que el Arrendatario ha incumplido con su obligación conforme a este Inciso 8.03  y el Arrendador, sin perjuicio de lo previsto por este Contrato, podrá, sin estar obligado a ello, adquirir dichas coberturas de seguro por cuenta del Arrendatario y, en dicho caso, el Arrendatario deberá reembolsar al Arrendador el costo de las primas de seguros pagadas por el Arrendador y dichas cantidades estarán garantizadas por el Depósito en Garantía y por la Fianza (según se define más adelante).

The Tenant agrees to deliver to Landlord within the 5 (five) business days following the date of execution of this Agreement, and thereafter, in the date of renewal of the corresponding insurance policies, a coverage certificate or another document issued by the applicable insurance company, by which it is evidenced that the insurance policies mentioned in items 1 and 2 above have been duly hired by the Tenant and that the corresponding premiums have been paid in full. Should the Tenant fails to deliver the certificates of coverage and other documents herein mentioned, there shall be the presumption  that the Tenant had breached its obligations pursuant to this Section 8.03 and Landlord, without prejudice of that set forth in this Agreement, may, without being obligated to do so, acquire such  insurance policies on behalf of the Tenant, and in such case the Tenant shall reimburse the Landlord the cost of the insurance policies paid by the Landlord and such amounts shall be secured by the Security Deposit and the Guaranty (as defined below).

Todas las pólizas de seguros, o certificados de seguros, emitidas de conformidad con el punto 1 de este Inciso 8.03, deberá contener un endoso por el  cual la aseguradora de que se trate acuerde que las pólizas de seguro por ella emitidas en relación con el Inmueble y este Contrato, no serán canceladas o modificadas sin que medie notificación al respecto al Arrendador, dada con por lo menos 30 (treinta) días hábiles de anticipación a la fecha en que se pretenda llevar a  cabo la modificación o cancelación de que se trate, y que dicha notificación deberá darse en los términos previstos en el Inciso 12.03 de este Contrato.

All insurance policies or certificates of coverage issued pursuant to item 1 of this Section 8.03, shall include a clause by which the relevant insurance policy agrees that the insurance policies issued in connection with the Premises and this Agreement, shall not be cancelled or modified without notice to Landlord, given with at least 30 (thirty) business days in advance to the date of the intended modification or cancellation, and that such notice shall be made according to that set forth in Section 12.03 hereof.

Las partes reconocen que las coberturas de seguro antes mencionadas, ya sea que la aseguradora correspondiente pague o no cualquier cantidad conforme a las mismas, no será limitativa ni sustituirá la responsabilidad en la que el Arrendatario pueda incurrir frente al Arrendador y/o terceras personas por daños o responsabilidades consecuencia de actos u omisiones directamente causadas por el Arrendatario y debidamente probadas, por las cuales la parte de que se trate no hubiera sido totalmente indemnizado, siempre y cuando dichos daños o responsabilidades sean comprobables y sean  imputables al Arrendatario.

The parties acknowledge that the insurance coverage mentioned herein, whether or not the corresponding insurance company pays or not any amount thereunder, shall not limit or substitute the responsibility of the Tenant before the Landlord and/or third parties for damages in their persons or property consequence of duly proven actions or omissions of the Tenant, for which the relevant party has not been indemnified, as long as said damages or liabilities are duly proven and are attributable to the Tenant.

Independientemente de cualquier otra disposición en este Contrato en contrario, siempre que: (i) cualquier pérdida,  costo,  daño o gasto que resulte de incendio, explosión o cualquier otro accidente o eventualidad sea incurrido ya sea por el Arrendador o el Arrendatario o por cualquier otra persona reclamando en representación de,  a través de, o a nombre del Arrendador o el Arrendatario en relación con el Inmueble, y (ii) dicha parte sea indemnizada en todo o en parte por el seguro con respecto a dicha pérdida,  costo,  daño o gasto, entonces la parte así asegurada renuncia en este acto a cualquier demanda en contra y libera a la otra parte de cualquier responsabilidad, que la mencionada otra parte pudiera tener por dicha pérdida  costo,  daño o gasto en la medida de cualquier cantidad recuperada por razón de dicho seguro; en el entendido de que dicha renuncia a demandas o liberación de responsabilidades no serán operantes cuando el efecto del mismo sea invalidar dicha cobertura de seguro o incrementar su costo (excepto que en el caso de aumento en el costo,  la otra parte tendrá el derecho,  dentro de los siguientes treinta (30) días siguientes a la notificación por escrito,  de pagar dicho costo aumentado,  por lo tanto manteniendo dicha liberación o renuncia efectivas).

Independently of any other provision in this Agreement to the contrary, in the case that: (i) any loss, cost, damage or expense resulting from fire, explosion or any other accident, whether incurred by the Landlord or the Tenant or any other person claiming in representation of, through or in the name of the Landlord or the Tenant in connection with the Premises, and (ii) said party be indemnified all or in part by the insurance with respect to said loss, cost, damage or expense, then the party so insured waives herein any claim against and releases the other party of any responsibility, that said party may have for such loss, cost, damage or expense up to the amount so recovered by said insurance; provided that, said waiver to claim or release of responsibilities will not be effective when the purpose of the same is to invalidate said insurance coverage or increase its cost (except that in case of an increase in cost, the other party shall have the right, within the following 30 (thirty) days following the relevant written notice, to pay such increased cost, therefore, the release or waiver shall remain effective).

Inciso 8.04. Cumplimiento de las Obligaciones del Arrendatario por el Arrendador. En el caso de que el Arrendatario incumpla con sus obligaciones conforme a este Contrato, el Arrendador, después de 10 (diez) días calendario contados a partir del día siguiente a la fecha en que hubiera notificado por escrito al Arrendatario acerca de su incumplimiento (salvo en caso de emergencia) y sin que ello implique renuncia o liberación del cumplimiento de las obligaciones del Arrendatario conforme a este Contrato, podrá, sin estar obligado a ello, llevar a cabo cualquier acto en nombre del Arrendatario, e incluso entrar al Inmueble con el propósito de tomar las acciones correspondientes para solventar el incumplimiento del Arrendatario. Cualquier cantidad pagada por el Arrendador para el cumplimiento de las obligaciones del Arrendatario, serán por cuenta del Arrendatario y dichos costos serán reembolsados dentro de los 5 (cinco) días hábiles posteriores a la recepción de la documentación respectiva. En caso de que el Arrendatario no lleve a cabo dicho reembolso puntualmente, entonces, el Arrendatario deberá pagar al Arrendador intereses moratorios a una tasa igual a la establecida en el Inciso 5.06 anterior y dichas cantidades se entenderán también garantizadas por el Depósito en Garantía y por la Garantía del Arrendamiento y la Garantía Adicional (según se define más adelante).

Section 8.04. Compliance of Tenant’s Obligations by Landlord. In case that the Tenant fails to comply with its obligations hereunder, the Landlord after 10 (ten) calendar days following the day next to that in which the Tenant had been notified in writing on the corresponding breach (except in case of emergency) and without implying a waiver or release to the compliance of such obligations by Tenant pursuant to this Agreement, may, without being obligated to do so, carry out any action in the name and on behalf of the Tenant, including accessing to the Premises to take the actions necessary to resolve any breach by Tenant. Any amount paid by the Landlord to cure any breach by the Tenant, shall be on the account of the Tenant and such costs shall be reimbursed by the Tenant within the 5 (five) business days following the date in which Tenant received the relevant evidence. Should the Tenant fail to timely reimburse the corresponding amounts, then, the Tenant shall pay to Landlord default interests at the rate set forth in Section 5.06 above and such amounts shall also be guaranteed by the Security Deposit and the Lease Guaranty and the Additional Collateral (as defined below).

Nada de lo aquí previsto implicará una obligación del Arrendador de subsanar un incumplimiento del Arrendatario antes de poder ejercer algún derecho o acción legal que le asista, ya sea por virtud de este Contrato o por virtud de la ley aplicable al mismo. En ningún caso, el Arrendador estará obligado a subsanar incumplimientos de pago del Arrendatario.

Nothing of that set forth herein will be considered as an obligation on the Landlord to cure any breach by the Tenant before exercising any right or legal action afforded to it by virtue of this Agreement or by the applicable law.  In no case, the Landlord will be obliged to cure payment breaches by the Tenant.

Inciso 8.05. Cumplimiento de las Obligaciones del Arrendador por el Arrendatario. En el caso de que el Arrendador incumpla con las obligaciones que a su cargo derivan de este Contrato, el Arrendatario, después de 10 (diez) días calendario contados a partir del día siguiente a la fecha en que hubiera notificado por escrito al Arrendador acerca de su incumplimiento (salvo en caso de emergencia) y sin que ello implique renuncia o liberación del cumplimiento de las obligaciones del Arrendador conforme a este Contrato, podrá, sin estar obligado a ello, llevar a cabo cualquier acto en nombre y por cuenta del Arrendador para subsanar dicho incumplimiento. Cualquier cantidad pagada por el Arrendatario para el cumplimiento de las obligaciones del Arrendador, serán por cuenta del Arrendador y dichos costos serán reembolsados dentro de los 5 (cinco) días hábiles posteriores a la recepción de la documentación respectiva. En caso de

que el Arrendador no lleve a cabo dicho reembolso puntualmente, entonces, el Arrendador deberá pagar al Arrendatario intereses moratorios a una tasa igual a la establecida en el Inciso 5.06 anterior.

Section 8.05. Compliance of Landlord’s Obligations by Tenant. In case that the Landlord fails to comply with its obligations hereunder, the Tenant, after 10 (ten) calendar days following the day next to that in which the Landlord had been notified in writing on the corresponding breach (except in case of emergency) and without implying a waiver or release to the compliance of such obligations by Landlord pursuant to this Agreement, may, without being obliged to do so, carry out any action in the name and on behalf of the Landlord, to cure such breach. Any amount paid by the Tenant to cure any breach by the Landlord, shall be on the account of the Landlord and such costs shall be reimbursed by the Landlord within the 5 (five) business days following the date in which Landlord received the relevant evidence. Should the Landlord fail to timely reimburse the corresponding amounts, then, the Landlord shall pay to Tenant default interests at the rate set forth in Section 5.06 above.

Nada de lo aquí previsto implicará una obligación del Arrendatario de subsanar un incumplimiento del Arrendador antes de poder ejercer algún derecho o acción legal que le asista, ya sea por virtud de este Contrato o por virtud de la ley aplicable al mismo.

Nothing of that set forth herein will be considered as an obligation of the Tenant to cure any breach by the Landlord before exercising any right or legal action afforded to it by virtue of this Agreement or by the applicable law

Inciso 8.06. KVA’s. (A) Antes de la Fecha de Inicio del Arrendamiento, el Arrendador se obliga a ceder temporalmente para beneficio del Arrendatario los derechos correspondientes a una carga de 3,000 KVA’s para ser utilizados única y exclusivamente en el Edificio, durante el Plazo y la(s) Prórroga(s). Cualesquiera pagos derivados de la contratación del servicio de energía eléctrica que requiera el Arrendatario incluyendo el costo de KVA’s adicionales a los cedidos conforme a este párrafo, así como los consumos correspondientes serán a cargo y costo exclusivo del Arrendatario.

Section 8.06. KVA’s. (A) Prior to Lease Commencement Date, the Landlord binds to temporarily assign for the benefit of the Tenant the rights corresponding of up to 3,000 KVA’s to be used exclusively in the Building during the Term and the Extension(s). Any payments derived from the contracts related to the electric energy required by the Tenant, including the cost of KVA’s in addition to those assigned pursuant to this paragraph, as well as the relevant consumptions shall be borne by the Tenant.

El Arrendatario reconoce y conviene que el Arrendador no asume ningún tipo de responsabilidad frente al Arrendatario respecto del servicio de energía eléctrica suministrado por parte de CFE, ni tampoco otorga ningún tipo de garantía respecto a la calidad, cantidad, contratación, gestoría o prestación de dicho servicio, toda vez que no depende del Arrendador y considerando que la única responsabilidad del Arrendador a este respecto consiste en adquirir la capacidad establecida y permitir el uso temporal de los derechos de los KVA's antes descritos al Arrendatario.

The Tenant acknowledges and agrees that the Landlord assumes no kind of responsibility before the Tenant with respect to the electric energy service to be provided by CFE, or grants any kind of warranty with respect to the quality, amount, hiring, or delivery of said service, since it does not depend on the Landlord and considering that the only responsibility of the Landlord on this regard consists in purchasing the stated capacity and allowing the temporary use of the rights of the KVA’s described herein by the Tenant.

El Arrendatario podrá hacer uso de los KVA’s durante todo el Plazo y la(s) Prórroga(s), y reconoce que los KVA’s son propiedad única y exclusiva del Arrendador y no podrán ser trasladados ni utilizados en ningún otro lugar que no sea el Inmueble, puesto que el Arrendador los adquirirá para ser utilizados exclusivamente en el Inmueble.

The Tenant may use the KVA’s during the Term and the Extension(s), and acknowledges that the KVA’s are the exclusive property of the Landlord and may not be transferred or used in any location other than the Premises, because the Landlord will acquired them to be used at the Premises.

(B) En la fecha de terminación, ya sea programada o anticipada de este Contrato, el Arrendatario se obliga a suscribir, sin costo alguno para el Arrendador, todos los documentos que sean necesarios a fin de ceder al Arrendador los derechos correspondientes a los KVA’s asignados por el Arrendador al Arrendatario de acuerdo a este Inciso 8.06, de modo que a partir de dicha fecha, el Arrendador sea el único titular de esos derechos.

(B) In the termination date of this Agreement, whether scheduled or anticipated, the Tenant binds to subscribe, at no cost to the Landlord, all documents necessary in order to assign back to the Landlord the rights to the KVA’s assigned by the Landlord to the Tenant according to this Section 8.06, so to as of said date, the Landlord becomes the only owner of said rights.

(C) Serán a cargo del Arrendatario todos y cada uno de los costos, derechos y en general, cualquier gasto derivado de la documentación de la transferencia de los KVA’s objeto de este Inciso 8.06, tanto al momento de la cesión de los mismos del Arrendador al Arrendatario, como al momento de ser devueltos por el Arrendatario al Arrendador, de modo que dichas transferencias sean sin cargo alguno para el Arrendador.

(C) Tenant shall be responsible for each and every cost, rights and in general, any expense derived from the documentation of the KVA’s subject matter of this Section 8.06, at the time of being transferred from the Landlord to the Tenant and from the Tenant to the Landlord, so all said transfers are made at no cost to Landlord.

(D) El Arrendatario como cesionario, será responsable de mantener los KVA’s libres de toda carga, gravamen o limitación de dominio y llevar a cabo todos los actos necesarios para preservar la propiedad sobre los mismos, para beneficio del Arrendador.

(D) The Tenant as assignee, shall be responsible of keeping the KVA’s free of any lien, encumbrance or limitation of any kind and to carry out any necessary actions to preserve the ownership of the KVA’s for the benefit of the Landlord.

(E) El Arrendatario será responsable de los daños y perjuicios causados al Arrendador con motivo de cualquier incumplimiento de su parte respecto de las obligaciones que a su cargo se establecen en este Inciso 8.06, y dichos daños y perjuicios estarán garantizados por el Depósito en Garantía y por la Garantía de Arrendamiento y la Garantía Adicional (según se define más adelante).

(E) The Tenant shall be responsible of any damages and losses caused to the Landlord by reason of any breach on its side with respect to the obligations set forth in this Section 8.06, and said damages and losses shall also be secured by the Lease Guaranty and the Additional Collateral (as defined below).

CLÁUSULA IX

Obligaciones Ambientales

CLAUSE IX

Environmental Obligations

Inciso 9.01. Obligaciones Ambientales. (A) El Arrendador declara que, hasta donde es de su conocimiento, hasta antes de la Fecha de Inicio del Arrendamiento, el Inmueble no ha contenido asbestos, transformadores de Bifenilos Policlorados (BPC) o cualquier otro Material Peligroso, o presentado alguna Condición de Contaminación, ni tampoco existen o han existido tanques subterráneos de almacenamiento diferentes de tanques de agua potable, ni se ha llevado a cabo cualquier almacenamiento, tratamiento, uso, disposición, descarga o descarga potencial descarga de cualquier Material Peligroso en, dentro, debajo, alrededor, en el perímetro o cerca del Inmueble que pudiera causar una Condición de Contaminación en el Inmueble o en cualquier parte de él.

Section 9.01. Environmental Obligations. (A) The Landlord hereby warrants and represents that up to the Lease Commencement Date the Premises does not contain asbestos, Polychlorinated Biphenyls (PCBs) transformers, or other Hazardous Materials, or present any Contamination Condition or underground storage tanks different from water tanks, nor has been used to keep, treat, use, dispose, release or potential release of any Hazardous Materials in, within, below, in the surroundings, in the perimeter, or nearby the Premises, that may cause a Contamination Condition of the Premises or any part thereof.

Dentro de los 45 (cuarenta y cinco) días naturales siguientes a la Fecha de Ocupación Substancial del Edificio, el Arrendador entregará al Arrendatario un estudio ambiental denominado Environmental Site Assessment phase 1 elaborado con base en la norma ASTM E 1527 – 05 en su última edición, emitido por un auditor ambiental independiente, que refleje que a la Fecha de Ocupación Substancial el Inmueble, no presenta ninguna Condición de Contaminación, y que la construcción del Edificio fue llevada a cabo de acuerdo a la Legislación Ambiental.

Within the 45 (forty five) calendar days following the Substantial Occupancy Date of the Building, the Landlord shall deliver to the Tenant an environmental study known as Environmental Site Assessment phase 1 based on norm ASTM E 1527 – 05 in its last edition, issued by and independent environmental auditor, which shall reflect that as of the Substantial Occupancy Date of the Premises, do not present any Contamination Condition  and that the construction was carried out in accordance with the Environmental Laws.

El Arrendador conviene y se obliga a indemnizar y mantener al Arrendatario y a sus accionistas, directores, agentes, empleados, sucesores, representantes y cesionarios, libres y a salvo de cualquier reclamación, daño, responsabilidad, pérdida, resolución, acuerdo y costos (incluyendo sin limitación, honorarios razonables y documentados de abogados y gastos) en relación con la liberación o descarga de Materiales Peligrosos derivados de, o resultantes de, o en cualquier forma relacionados con, (i) violaciones a la Legislación Ambiental  previo a, y durante el período de construcción del Inmueble o cualquier parte del mismo, y (ii) contaminación del Inmueble o cualquier parte del mismo por el Arrendador, sus directores, funcionarios, empleados, asesores, representantes, contratistas, factores, dependientes, visitantes o cualquier otra persona por la que el Arrendador sea legalmente responsable durante el Plazo o la(s) Prórroga(s). La presente indemnización estará limitada al monto que corresponda a las multas y gastos relacionados con cualquier sanción impuesta por las autoridades gubernamentales en materia ambiental, más los costos de las remediaciones que sean necesarias para corregir el incumplimiento de que se trate y los costos documentados efectivamente erogados por la parte que tenga derecho a dicha indemnización. En ningún caso existirá responsabilidad por daños consecuenciales.

The Landlord covenants and agrees to indemnify and hold harmless Tenant, and its shareholders, directors, officers, employees, trustee delegates, successors, legal representatives and assigns from and against all claims, damages, liabilities, losses, judgments, settlements and costs (including, without limitation, reasonable attorney's fees and expenses) in connection with Hazardous Materials arising out of, or resulting from: (i) violations to the Environmental Law before and during the construction period of the Premises or any part thereof and (ii) contamination of the Premises or any part thereof by the Landlord or by its directors, officers, employees, consultants, representatives, contractors, managers, visitors or any other person for which the Landlord is legally responsible during the Term and the Extension(s).This indemnification shall be limited to the amount corresponding to the fines and expenses related to any sanction imposed by any governmental authority in environmental matters, plus the costs related to the remediation actions necessary to correct the relevant breach, and the documented costs effectively incurred by the party having the right to be indemnified. In no case shall exist responsibility for consequential damages.

(B) El Arrendatario, a su costa, se obliga a, y garantiza que, durante el Plazo  y la(s) Prórroga(s), el Inmueble será mantenido y las operaciones del Arrendatario serán conducidas de acuerdo a la Legislación Ambiental aplicable al Arrendatario, que el Arrendatario no procesará, combinará, de ninguna forma utilizará, almacenará, desechará, derramará, reciclará, introducirá ni permitirá que se introduzca al Inmueble ningún Material Peligroso o considerado como contaminante por la Legislación Ambiental.

(B) Tenant covenants and agrees that, at its own cost, that throughout the Term and the Extension(s), the Premises will be maintained and Tenant’s operation will be conducted in accordance with the Environmental Law applicable to the Tenant,  that Tenant will not process, combine, in any manner use, keep, dispose, spill, recycle or introduce or allow to be introduced at the Premises, any Hazardous Materials or any material considered as contaminant by the Environmental Law.

El almacenamiento temporal o permanente de sustancias peligrosas utilizadas en la operación  ordinaria del Arrendatario o mantenimiento o limpieza  del Inmueble, no implicarán un incumplimiento del Arrendatario conforme a este Inciso 9.01 (B), siempre y cuando, dichas sustancias sean manejadas con el cuidado debido y se encuentren en volúmenes acordes para su uso.

The use or temporary or permanent storage of hazardous materials in the ordinary operations of the Tenant, or for maintenance and cleaning of the Premises, will not imply a breach by Tenant to this Section 9.01 (B), as long as, such substances are being managed with the due care and in reasonable volumes for their intended use.

(C) En caso de así requerirlo el negocio o industria del Arrendatario a ser instalado en el Inmueble, éste realizará a su cargo todos y cada uno de los estudios de riesgo ambiental, impacto ambiental, reportes previos, reportes continuos, permisos para emisiones al ambiente de cualquier tipo, como generador de

residuos  y aquellos otros que de conformidad con la Legislación Ambiental se requieran, y deberá entregar al Arrendador copias de dichos documentos dentro de los 10 (diez) días calendario siguientes al requerimiento escrito del Arrendador.

(C) In case it is required by the business or industry of the Tenant to be conducted in the Premises, the Tenant will perform at its expense each and all of the studies of environmental risk and environmental impact, previous or continuous reports, permits for emissions to the environment, as generator of residues, and those others required pursuant to the Environmental Law, and must deliver to Landlord copies of all of said studies within the ten (10) calendar days following the written request of the Landlord.

Asimismo, el Arrendatario se obliga a contratar por su cuenta y riesgo, los servicios de disposición de desechos peligrosos que su negocio o industria requiera, debiendo entregar al Arrendador, previa solicitud por escrito de este último, evidencia de que los desechos peligrosos según dicho término se define en la Legislación Ambiental han sido dispuestos en términos de la Legislación Ambiental.

Likewise, the Tenant hereby agrees to hire and maintain, at its own cost and expense, collection services for hazardous waste that its business or industry requires, having to deliver to Landlord, upon written request by the latter, evidence that hazardous wastes, as they are defined in Environmental Law, have been disposed according to the Environmental Law.

(D) El Arrendatario, a su costa, se obliga a entregar al Arrendador dentro de los 30 (treinta) días naturales siguientes a la fecha de terminación, ya sea anticipada o programada, del presente Contrato un estudio ambiental denominado Environmental Site Assessment phase 1, elaborado con base en la norma ASTM E 1527 – 13 en su última edición, emitido por un auditor ambiental independiente, que refleje que durante el Plazo y la(s) Prórroga(s) y mientras el Arrendatario tuvo posesión del Inmueble o cualquier parte del mismo, con posterioridad a dichas fechas, el Arrendatario dio cumplimiento a sus obligaciones derivadas de la Legislación Ambiental,  permitiendo en su caso el Arrendador al Arrendatario el acceso al Inmueble únicamente para este fin. En caso de que dicho estudio refleje la necesidad de llevar a cabo estudios adicionales y/o Acciones de Remediación, el Arrendatario se obliga a llevar a cabo todos dichos estudios adicionales y/o Acciones de Remediación.

(D) Tenant agrees, at its cost, to provide to Landlord, within the 30 (thirty) calendar days following the termination, whether scheduled or anticipated, of this Agreement, a environmental report known as Environmental Site Assessment phase 1, based on norm ASTM E 1527 – 13 in its last edition, issued by and independent environmental auditor, that will evidence that during the Term and the Extension(s) and during the term in which the Tenant had possession of the Premises or any part of it after said dates, the Tenant complied with its obligations derived from the Environmental Law, allowing the Tenant the access to the Premises for such purposes. In case that such assessment reflects the need to carry out additional studies and/or Remedial Actions, the Tenant binds itself to make those additional studies and /or Remedial Actions.

En la medida en que lo exija la Legislación Ambiental, será responsabilidad del Arrendatario el informar a las autoridades ambientales acerca de la terminación, ya sea anticipada o programada, de este Contrato y la suspensión de sus actividades en el Inmueble, dando para ello los avisos de abandono de sitio que sean necesarios, copias de los cuales junto con cualquier oficio emitido por dichas autoridades, deberán ser entregados al Arrendador a más tardar el día hábil anterior a la fecha en la que el Arrendador deba de devolver el Depósito en Garantía conforme a lo previsto en el Inciso 6.03 anterior; en el entendido de que, en caso que el Arrendatario incumpla con su obligación de entregar los documentos previstos en este apartado (D) en dicha fecha, el Arrendador se entenderá para todos los efectos como irrevocablemente autorizado por el Arrendatario para aplicar hasta donde alcance el Depósito en Garantía para efectos de dar dichos avisos a las autoridades y llevar a cabo cualquier acto necesario para tal efecto, en caso de que el Depósito en Garantía fuere

insuficiente para tal propósito el Arrendatario conviene en pagar al Arrendador cualquier cantidad adicional que el Arrendador hubiera gastado para dicho fin, contra entrega de los comprobantes correspondientes. El retraso en dicho pago, obligará al Arrendatario al pago de intereses moratorios conforme a la tasa establecida en el Inciso 5.06 anterior y se entenderá garantizada por la Garantía de Arrendamiento y la Garantía Adicional (según se define más adelante).

To the extent required by Environmental Law, Tenant shall be responsible for notifying the environmental authorities of the termination, whether scheduled or anticipated of this Agreement) and the termination of its activities at the Premises, by giving the site abandonment notices that may be necessary, copies of which along with any answer issued by said authorities, shall be delivered to the Landlord at the latest on the day before the date in which the Landlord should return the Security Deposit pursuant to that provided in Section 6.03 above; provided that in case that the Tenant fails to deliver the documents referred to in this section (D), the Landlord shall be considered as irrevocably authorized by the Tenant to use the Security Deposit up to its limit to give all such notices to the authorities and to carry out any action required to that effect, in case that the Security Deposit be insufficient for such purposes, then Tenant agrees to pay to Landlord, any additional amount paid by the Landlord to that end, against delivery of the corresponding evidence. Delay in such payment shall bind the Tenant to pay default interest at the rate set forth in Section 5.06 above and shall be considered as covered by the Lease Guaranty and the Additional Collateral (as defined below).

(E) El Arrendatario conviene y se obliga a defender, indemnizar y mantener al Arrendador, y a sus accionistas, acreedores, directores, agentes, empleados, sucesores, delegados fiduciarios, representantes, cesionarios, subsidiarias, afiliadas y partes relacionadas del Arrendador, libres, en paz y a salvo de cualquier reclamación, daño, responsabilidad, pérdida, resolución, acuerdo, transacción, multas, penalidades, gastos y costos (incluyendo sin limitación, honorarios razonables y documentados de abogados y gastos) y gastos derivados o resultantes de, o en cualquier forma relacionados con: (i) la posesión del Inmueble o cualquier parte del mismo por parte del Arrendatario, o (ii) las actividades del Arrendatario en el Inmueble o cualquier parte del mismo, o (iii) cualquier elemento reflejado en el estudio Fase “1” o en el aviso de abandono de sitio a que se refiere el párrafo D) anterior, que sean atribuibles a la posesión del Inmueble o cualquier parte del mismo por el Arrendatario o a sus actividades en el mismo, o (iv) cualesquiera violaciones del Arrendatario respecto de la Legislación Ambiental. La presente indemnización estará limitada al monto que corresponda a las multas y gastos relacionados con cualquier sanción impuesta por las autoridades gubernamentales en materia ambiental, más los costos de las remediaciones que sean necesarias para corregir el incumplimiento de que se trate y los costos documentados efectivamente erogados por la parte que tenga derecho a dicha indemnización.

(E) Tenant covenants and agrees to defend, indemnify and hold harmless Landlord, and its shareholders, lenders, directors, officers, employees, trustee delegates, successors, legal representatives, assignees, subsidiaries, affiliates and related parties of Landlord from and against all claims, damages, liabilities, losses, judgments, settlements, transactions, fines, penalties, expenses and costs (including, without limitation, reasonable attorney's fees and expenses) and expenses arising out of or resulting from: (i) Tenant’s possession of the Premises or any part thereof, or (ii) Tenant’s activities at the Premises or any part thereof, or (iii) any issue reflected in the Phase I or at the site abandonment notice referred to in paragraph D) above, attributable to Tenant’s possession of, or activities at the Premises or any part thereof, or (iv) any violations by the Tenant to the Environmental Law. This indemnification shall be limited to the amount corresponding to the fines and expenses related to any sanction imposed by any governmental authority in environmental matters, plus the costs related to the remediation actions necessary to correct the relevant breach, and the documented costs effectively incurred by the party having the right to be indemnified.

Para los efectos de este Contrato, los siguientes términos tendrán los significados que a continuación se les atribuyen:

For purposes of this Agreement, the following terms will have the meanings set forth herein:

“Acciones de Remediación” significa todas las medidas necesarias para efectos de dar cumplimiento o liberar cualquier obligación a la Legislación Ambiental, para (i) limpiar, remover, tratar, reparar, contener, eliminar, cubrir o de cualquier otra manera ajustar o regular los Materiales Peligrosos en áreas internas o externas, (ii) prevenir o controlar las liberaciones de Materiales Peligrosos de tal forma que se impida su migración, o acción perjudicial o amenaza a la salud, bienestar o en el medio ambiente,

o (iii) llevar a cabo estudios o análisis para adoptar acciones correctivas, o proceder con investigaciones, estudios de restauración o reparación y estudios para adoptar acciones correctivas posteriores (o trabajo de limpieza posterior), evaluaciones, pruebas y supervisión en, o en las inmediaciones del Inmueble.

“Remedial Actions” means all measures needed to comply or release any obligation according to the Environmental Law to (i) clean, remove, treat, repair, contain, eliminate, cover or in any other way adjust or regulate the Hazardous Materials in indoors or outdoors, (ii) prevent or control the release of Hazardous Materials in a way that impedes its migration, or prejudicial effect, or threat to health, wealth or environment, or (iii) to conduct studies or analysis in order to adopt corrective actions, or proceed with investigations, reparation or restoration studies and studies to adopt future corrective actions (or future cleaning work), evaluations, testing and supervision at or near the Premises.

“Condición de Contaminación” significa, con respecto al Inmueble: (i) condiciones, actividades permanentes u omisiones en actuar, que contravengan la Legislación Ambiental, o que hayan tenido como resultado, o que desde un punto de vista razonable, amenacen resultar en una liberación de Materiales Peligrosos, (ii) condiciones resultantes de liberaciones previas de Materiales Peligrosos que hayan contaminado o que, desde un punto de vista razonable, amenacen contaminar el suelo, subsuelo, aire, el medio ambiente en general, el agua ya sea superficial o subterránea, y (iii) condiciones que, desde un punto de vista razonable, amenacen tener como resultado la exposición humana potencialmente dañina a Materiales Peligrosos.

“Contamination Condition” means, with respect to the Premises: (i) conditions, permanent activities or omissions, contrary to the Environmental Law, or have resulted, or from a reasonable point of view, threaten to result in a release of Hazardous Materials, (ii) existent conditions as a result of previous releases of Hazardous Materials that had contaminated or that, from a reasonable point of view, threaten to contaminate the ground, water, or underground water, and (iii) existent conditions that, from a reasonable point of view, threaten to result in human exposure to Hazardous Materials.

“Legislación Ambiental” significa todas las leyes, reglamentos, decretos, normas, ordenamientos o resoluciones federales, estatales o municipales que en el presente o en el futuro se dicten para efectos de regular aspectos en materia de, recursos ambientales o naturales, o para regular todo lo relativo a contaminantes, incluyendo aquellas leyes sobre el uso, generación, almacenaje, remoción, recuperación, tratamiento, manejo, transportación, disposición, control, descarga o exposición a contaminantes, que apliquen o puedan aplicar al Inmueble y/o a las actividades del Arrendatario. El término Legislación Ambiental incluye sin limitar, el Código Civil para el estado de Tamaulipas, la Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente, Ley Federal de Responsabilidad Ambiental, la Ley General para la Prevención y Gestión Integral de los Residuos, la Ley de Aguas Nacionales, Ley de Aguas del Estado de Tamaulipas, Ley de Protección Civil para el Estado de Tamaulipas, Ley de Salud para el Estado de Tamaulipas, Ley de Desarrollo Urbano para el Estado de Tamaulipas, Código para el Desarrollo Sustentable del Estado de Tamaulipas, así como las Normas Oficiales Mexicanas: NOM-001-SEMARNAT-1997, NOM-002-SEMARNAT-1996, NOM-052-SEMARNAT-2005, NOM-053-SEMARNAT-1993, NOM-081-SEMARNAT-1994, NOM-138-SEMARNAT/SS-2003, y NOM-147-SEMARNAT-SSA1-2004 (así como los lineamientos internos utilizados por la Procuraduría Federal de Protección al Ambiente para suelos contaminados y su remediación) y las modificaciones, reformas y adiciones a las mismas, en cualquier momento durante el Plazo y la(s) Prórroga(s).

“Environmental Law” means any laws, regulations, decrees, standards, ordinances or resolutions of federal, state or municipal nature currently in effect or that may be in effect in the future to regulate  environmental or natural resources, or to regulate everything regarding contaminants, including those laws applicable to the use, generation, storage, removal, recovery, treatment, management, transportation, disposal, control, discharge or exposure of contaminants, applicable or that may apply to the Premises and/or to the Tenant's activities. The term Environmental Laws includes, without limitation, the Civil Code for the State of Tamaulipas, the General Law on Ecologic Balance and Environmental Protection, the Federal Law on Environmental Responsibility, the General Law to Prevent Waste and Integral Management Thereof, the National Water Law, Water Law for the State of Tamaulipas, Civil Protection Law for the State of Tamaulipas, Health Law for the State of Tamaulipas, Sustainable Development Code for the State of Tamaulipas,  as well as Mexican Official Standards: NOM-001-SEMARNAT-1997, NOM-002-SEMARNAT-1996, NOM-052-SEMARNAT-2005, NOM-053-SEMARNAT-1993, NOM-081-SEMARNAT-1994, NOM-138-SEMARNAT/SS-2003,  and NOM-147-SEMARNAT-SSA1-2004 (as well as internal guidelines used by the Federal Environmental Protection Agency for contaminated soil and remediation), and amendments, modifications and additions thereto from time to time during the Term and the Extension(s).

“Materiales Peligrosos” significa aquellas que se describen en el artículo 3 fracción XXXIII de la Ley General de Equilibrio Ecológico y Protección al Ambiente que representen un riesgo al medio ambiente, salud o recursos naturales, incluyendo sin limitar, cualquier desperdicio tóxico,  sustancia peligrosa, sustancia tóxica,  desecho peligroso, petróleo, sustancias, residuos o desperdicios derivados del petróleo, sustancias, residuos o desperdicios radioactivos, ya sea en forma líquida, sólida o gaseosa, o cualquier elemento constituido de dicha sustancia, residuo  o cualquier otra sustancia o materia regulada o definida en la Legislación Ambiental, incluyendo, sin limitar, desperdicios, residuos, materiales o sustancias que: (i) se les denomine “Material Peligroso”  y/o “Residuos Peligrosos”, de conformidad con la Legislación Ambiental, o (ii) aparezcan listados o caracterizados y considerados como “Peligrosos” conforme a las Normas Oficiales Mexicanas que sean aplicables, o (iii) sean designados y considerados como “desperdicios peligrosos” en términos de la Legislación Ambiental, o (iv) tengan características corrosivas, radioactivas, explosivas, tóxicas, inflamables, o biológicamente infecciosas.

“Hazardous Materials” means those described in article 3 section XXXIII of the General Law of Ecological Equilibrium and Environmental Protection that pose a risk to the environment, health and natural resources, including without limitation, any toxic waste, dangerous substance, toxic substance, hazardous waste, petroleum, substances or waste derived from petroleum, radioactive substances or waste, whether liquid, solid or in gaseous form, or any element elaborated with such substance or waste, or any other substance or material regulated or defined in the Environmental Law, including, without limitation, waste, traces, materials or substances which: (i) are defined as “Hazardous Material” and/or “Hazardous Traces”, in accordance with the Environmental Law, or (ii) appear listed or characterized and considered like “Dangerous” by the Official Mexican Norms NOM-052-SEMARNAT-2005 and NOM-053-SEMARNAT-1993, or (iii) are designated and considered as “Hazardous Waste” in terms of the Environmental Law, or (iv) have corrosive, radioactive, explosive, toxic, flammable, biological infectious characteristics.

CLÁUSULA X

Rescisión

CLAUSE X

Rescission

Inciso 10.01. Rescisión por el Arrendador. En el supuesto de que cualquier de los siguientes eventos (cada una, una “Causa de Rescisión”) ocurra:

Section 10.01. Rescission by Landlord. In the case that any of the following events (each a “Cause of Rescission”) occurs:

i.    El Arrendatario omita o se atrase en el pago de la renta y/o cualquier otra cantidad pagadera al Arrendador conforme a este Contrato y/o el Anexo de Arrendamiento y/o cualquier otro documento que se suscriba conforme a este Contrato, y dicha omisión o retraso permanezca sin ser subsanado por un periodo de 10 (diez) días naturales siguientes a la fecha en que el Arrendador le hubiera notificado por escrito al Arrendatario; o

i.    Tenant fails or delays in the payment of the rent and/or any other amount payable to the Landlord pursuant to this Agreement and/or the Lease Schedule and/or any other document executed pursuant to this Agreement, and such omission or delay remains uncured for a period of 10 (ten) calendar days following the date in which the Landlord had notified in writing to the Tenant; or

ii.    El Arrendatario ceda los derechos que le corresponden en el presente Contrato o al Anexo de Arrendamiento o subarriende ya sea parcial o totalmente el Inmueble, o de cualquier otra forma conceda el uso, posesión o goce parcial o total del Inmueble a terceros: (a) de manera distinta a la permitida en este Contrato, o (b) sin el consentimiento previo y por escrito del Arrendador para tal efecto, cuyo consentimiento no deberá ser negado o demorado sin razón justificada; o

ii.    The Tenant assigns its rights from this Agreement or the Lease Schedule or subleases, whether partially or totally the Premises, or in any other manner grants the use, possession or enjoyment of the Premises, whether partially or totally to third parties: (a) in a way different to that permitted hereunder, or (b)  without the previous written consent of the Landlord to that effect, which consent shall not be withheld or delayed without just cause; or

iii.   El Arrendatario lleve a cabo cualquier obra en, o modificación al Inmueble, excepto según se permite conforme a este Contrato; o

iii.   The Tenant carries out any work or modification to the Premises, except as permitted in accordance to this Agreement; or

iv.   El Arrendatario destine el Inmueble o cualquier parte del mismo a cualquier uso distinto al establecido en el Inciso 3.04 anterior, o utilice el Inmueble o cualquier parte del mismo para almacenar, ocultar y/o mezclar bienes de procedencia ilícita o producto de actividades ilícitas; que sean instrumento, objeto o producto de un delito; producto de delitos patrimoniales o de delincuencia organizada; que estén siendo utilizados para la comisión de un delito; o de cualquier manera relacionados o vinculados con delitos. En este caso la rescisión operará de manera inmediata sin que exista plazo para remediación alguno; o

iv.   The Tenant uses the Premises or any part thereof in a manner different from that established in Section 3.04 above, or uses the Premises or any part thereof to store, hide and/or mix goods of illegal origin, or which are the instrument, object or product of a crime; product of economic crimes or organized crime; or are being utilized to commit a crime; or in any manner are related to criminal activities. In this case the rescission shall operate immediately without any cure period; or

v.    El Arrendatario se oponga o de cualquier otra forma impida el acceso a las personas designadas por el Arrendador para inspeccionar el Inmueble según se establece en el Inciso 7.03, o para llevar a cabo los trabajos de reparación a que se refiere el Inciso 7.07 de este Contrato; o

v.    The Tenant opposes or in any manner impedes the access to the Premises to the persons appointed by the Landlord pursuant to Section 7.03 above, or to carry out the repair works referred to in Section 7.07 of this Agreement; or

vi.    El Arrendatario incumpla con cualquiera otra de sus obligaciones conforme al presente Contrato (diferentes a la falta de pago a que se hace referencia en el párrafo (i) de este Inciso y al uso del Inmueble que se describe en el párrafo (iv) de este Inciso), incluyendo cualquier obligación derivada del Reglamento del Parque y dicho incumplimiento permanezca sin ser subsanado durante más de treinta (30) días naturales siguientes a la fecha en que dicho incumplimiento hubiere sido notificado por parte del Arrendador al Arrendatario; o

vi.    The Tenant breaches any other of its obligations under this Agreement (different to the lack of payment referred to in paragraph (i) of this Section and the use of the Premises described in paragraph (iv) of this Section), including any obligation derived from the Park Regulations and such breach remains uncured during more than 30 (thirty) calendar days following the date in which such breach had been notified by Landlord to Tenant; or

vii.   El Arrendatario incumpla generalizadamente con el pago de sus obligaciones, conforme al Artículo 9 de la Ley de Concursos Mercantiles, o admita expresamente su inhabilidad para liquidar sus deudas en lo general, o lleve a cabo una cesión en beneficio de acreedores; o el Arrendatario sea declarado en concurso mercantil, entre en estado liquidación o disolución, o que pretenda una orden de suspensión o designación de un síndico, fiduciario, o cualquier otro funcionario interventor del Arrendatario o de cualquier parte substancial de sus activos; o el

Arrendatario, a través de su asamblea de accionistas o consejo de administración o de cualquier otra forma, resuelva mediante los actos corporativos necesarios autorizar cualquiera de los eventos que se describen en este párrafo viii; o cualquier autoridad competente declare una moratoria o suspensión de pagos, por cualquier causa, de las deudas del Arrendatario; o

vii.   Tenant’s general failure to pay its obligations, as defined in Article 9 of the Commercial Reorganization and Bankruptcy Law, or expressly admits its inability to pay its debts in general, or makes an assignment for the benefit of its creditors; or the Tenant is declared in bankruptcy, commercial insolvency, liquidation or dissolution, or that it requests an order of suspension or designation of a trustee, fiduciary or any other intervening officer of the Tenant or any substantial part of its property; or the Tenant, through its shareholders meeting or board of directors or in any other manner, resolves through the necessary corporate acts, to authorize any of the events described in this paragraph viii; or any competent authority declares a stay or payment stop, for any reason, of the Tenant’s debts; or

viii.  El Arrendatario abandone el Inmueble o una parte del mismo; sin embargo, un paro temporal de operaciones durante el cual se mantenga personal de seguridad en el Inmueble, se continúe con el cumplimiento de las obligaciones al amparo del presente Contrato, incluyendo sin limitar las obligaciones de pago de rentas y de mantenimiento del Inmueble, no será considerado como “abandono”; o

viii.  The Tenant abandons the Premises or any part thereof; provided however that, a temporary stop of operations during which security personnel is maintained at the Premises, and continues complying with its obligations under this Agreement, including without limitation the rental payments and maintenance of the Premises, shall not be considered as abandonment; or

ix.    Durante la vigencia del presente Contrato, la Garantía de Arrendamiento y/o la Garantía Adicional quedasen, por cualquier causa, sin efecto; y el Arrendatario incumpla con entregar alguna garantía sustituta, dentro de los 10 (diez) días naturales siguientes a la notificación por el Arrendador, en todo caso, la garantía sustituta deberá ser satisfactoria para el Arrendador; o

ix.    That during the term of this Agreement, the Lease Guaranty and/or the Additional Collateral be, for any cause, without effect, and the Tenant fails to deliver a substitute guaranty, within 10 (ten) calendar days term after having received written notice by Landlord, in all cases, the substitute guaranty must be satisfactory to the Landlord; or

x.    Se genere cualquier gravamen sobre el Inmueble o cualquier parte del mismo, o se entable cualquier reclamación derivada de cualquier obra o instalación llevada a cabo por el Arrendatario o a nombre de éste, ya sea que dicha obra o instalación hubiere sido o no autorizada por el Arrendador conforme a lo previsto en este Contrato, y el Arrendatario no cancelara el gravamen o resolviera la reclamación de que se trate dentro de los treinta (30) días naturales siguientes a la fecha en que dicho gravamen hubiere sido creado o dicha reclamación iniciada.

x.    Any lien arises over the Premises or any part thereof, or any claim is filed, derived from any work, job or installation carried out by Tenant or in its name, regardless of whether such work had been authorized or not by the Landlord according to the provisions herein, and the Tenant does not cancel the lien or resolve the claim within thirty (30) calendar days following the date on which such lien was created or such claim brought.

Entonces, el Arrendador podrá, mediante aviso por escrito al Arrendatario con 30 (treinta) días naturales de anticipación, rescindir el presente Contrato y cualquier documento derivado del mismo incluyendo el Anexo de Arrendamiento, identificando claramente la Causa de Rescisión; en cuyo caso, el presente Contrato se tendrá por terminado precisamente el trigésimo día (30) siguiente a la fecha de la notificación, sin necesidad de presentación, demanda, declaración judicial, protesto o aviso adicional de cualquier naturaleza, a todo lo cual, de la manera más

amplia permitida por la legislación aplicable, el Arrendatario renuncia expresamente en este acto, debiendo el Arrendatario: (i) hacer entrega de la posesión del Inmueble en la fecha en que la rescisión de este Contrato surta sus efectos, (ii) dar cumplimiento a todas las disposiciones de este Contrato en lo relativo a la entrega del Inmueble, incluyendo sus obligaciones conforme al Inciso 9.01 de este Contrato, y (iii) pagar la penalidad que se establece en el Inciso 10.02 siguiente y cualquier otra cantidad que conforme a este Contrato y/o al Anexo de Arrendamiento y/o cualquier otro documento derivado de este Contrato deba al Arrendador.  Cualquier aviso de rescisión dado por el Arrendador conforme a este Inciso 10.01 quedará sin efecto inmediatamente, si el Arrendatario subsana la Causa de Rescisión correspondiente dentro de dicho periodo de 30 (treinta) días naturales.

Then, the Landlord may, through written notice to the Tenant with at least 30 (thirty) calendar days in advance, rescind this Agreement and any document derived herefrom, including the Lease Schedule, clearly identifying the Cause of Rescission; in which case, this Agreement shall be considered as terminated on the thirtieth day following the date of the notice, without the need of presentation, demand, judicial declaration, protest or additional notice of any kind, all of which, in the most ample way permitted by law, is hereby waived by the Tenant, and the Tenant will have to: (i) deliver the possession of the Premises on the date the rescission of this Agreement becomes effective, (ii) comply with all provisions of this Agreement related to the delivery of the Premises including its obligations under Section 9.01 of this Agreement, and (iii) pay the penalty set forth in Section 10.02 below and any other amount that pursuant to this Agreement and/or the Lease Schedule and/or any other document derived from this Agreement should be paid by to the Landlord. Any rescission notice by the Landlord pursuant to this Section 10.01 shall be without effect if within such 30 (thirty) calendar days period, the Tenant cures the corresponding Cause of Rescission.

En el caso de retraso u omisión en el pago de rentas, la única manera que tendrá el Arrendatario de suspender la rescisión de este Contrato, será exhibiendo al Arrendador el comprobante de pago íntegro de la cantidad debida y no pagada, junto con los intereses moratorios calculados de acuerdo a lo previsto en el Inciso 5.06 de este Contrato y el plazo para cura de dicho incumplimiento en específico es el indicado en el párrafo i de este Inciso 9.01.

In the case of delay or omission in rental payments, the only manner for the Tenant to suspend the rescission of this Agreement shall be delivering to Landlord the due and unpaid amount along with the corresponding default interests calculated pursuant to that set forth in Section 5.06 of this Agreement, and the cure period for said specific breach shall be the one established in paragraph i of this Section 9.01

El hecho de que cualquier aviso de rescisión quede sin efecto conforme a lo previsto en el párrafo anterior, no impedirá al Arrendador dar nuevos avisos por la misma o diferentes Causas de Rescisión en el caso de que se actualicen los supuestos correspondientes después de que el aviso de rescisión anterior hubiera quedado sin efecto.

The fact that any rescission notice be without effect pursuant to that provided for in the paragraph above, shall not impede the Landlord to give new rescission notices for the same or for different Causes of Rescission in case that the same are applicable after the last rescission notice became ineffective.

Inciso 10.02. Penalidad en caso de Rescisión por el Arrendador. Toda vez que el presente Contrato se celebra por un plazo forzoso y el pago mensual de las rentas es sólo una manera de hacer el pago por la contraprestación total por el uso y goce del Inmueble conforme a este Contrato, en el supuesto de que el presente Contrato sea rescindido por el Arrendador según se establece en el Inciso 10.01 anterior, el Arrendatario deberá pagar al Arrendador por concepto de penalidad por rescisión, un monto igual a las rentas nominales pendientes por devengar en el Plazo o en la Prórroga en vigor, al momento en que la rescisión de este Contrato surta sus efectos.

Section 10.02. Penalty in case of Rescission by the Landlord. Since this Agreement is being entered into for a mandatory term and the monthly payment of the rents is just a form of paying the full consideration for the use and enjoyment of the Premises pursuant to this Agreement, in the case that the same is rescinded by the Landlord as per the provisions of Section 10.01 above, the Tenant shall pay to the Landlord a penalty for rescission equivalent to the amount of nominal pending rents for the Term or for the Extension in effect at the time the rescission of this Agreement becomes effective.

El Arrendatario conviene y se obliga a pagar al Arrendador la penalidad por rescisión establecida en este Inciso 10.02, en un solo pago en la fecha en que devuelva la posesión del Inmueble al Arrendador conforme a lo previsto en el Inciso 10.01 anterior.

The Tenant agrees and binds to pay to the Landlord the penalty for rescission set forth in this Section 10.02, in one single payment on the date in which the possession of the Premises is returned to the Landlord pursuant to that set forth in Section 10.01 above.

Inciso 10.03. Rescisión por el Arrendatario. En el supuesto de incumplimiento por parte del Arrendador respecto de sus obligaciones conforme a este Contrato, y siempre y cuando, dicho incumplimiento permanezca sin ser subsanado por más de 45 (cuarenta y cinco) días naturales contados a partir de la fecha en que el Arrendatario hubiera notificado al Arrendador sobre dicho incumplimiento; o si dicho incumplimiento no pudiera ser subsanado dentro de dicho período de 45 (cuarenta y cinco) días naturales, que el Arrendador incumpla con adoptar las medidas necesarias para subsanar el incumplimiento de que se trate (incluyendo sin limitar la realización de reparaciones temporales) dentro de dicho plazo de 45 (cuarenta y cinco) días naturales aquí mencionado y entregue al Arrendatario evidencia documental al respecto;  o en el supuesto de que el Arrendador entre en estado de disolución o liquidación o sea declarado en concurso mercantil; el Arrendatario tendrá derecho de elegir: (i) subsanar dicho incumplimiento con cargo al Arrendador, y/o (ii) ejercer cualquier derecho o medida prevista en la ley. El Arrendador no será responsable de daños consecuenciales.

Section 10.03. Rescission by Tenant. In the event of default by the Landlord to its obligations hereunder and provided that such default remains without being cured for more than 30 (thirty) calendar days, from the date in which the Tenant notified the Landlord about such breach, or if such breach cannot be cured within such 45 (forty five) calendar days period, and Landlord fails to undertake the necessary actions to start curing such breach (including the realization of temporary repairs) within the 30 (thirty) calendar days period following the date of the above mentioned term and delivers to the Tenant documentary evidence to that respect; or if the Landlord is subject to dissolution or liquidation or declared in bankruptcy, the Tenant shall have the right  to choose to: (i) cure Landlord’s default at Landlord’s cost, and/or (ii) exercise any right or remedy available in law. Landlord shall not be responsible for consequential damages.

Inciso 10.04. Posesión en caso de Abandono. Las partes convienen que el hecho de que el Arrendatario abandone el Inmueble, autorizará al Arrendador para que de inmediato y sin necesidad de declaración judicial alguna, tome posesión del Inmueble, con el propósito de evitar deterioro y daños al mismo; así como un perjuicio mayor al Arrendador al quedar el Inmueble abandonado y susceptible de ser poseída por cualquier persona sin título legítimo para dicho fin.

Section 10.04. Possession in Case of Abandonment. The parties agree that the fact that the Tenant abandons the Premises shall authorize the Landlord to immediately take possession of the same, without any judicial declaration, in order to avoid damages to the same; as well as to avoid future damages to the Landlord for having the Premises abandoned and in conditions of being possessed by any third party without right to do so.

Queda convenido que la toma de posesión del  Inmueble conforme a lo aquí previsto no relevará al Arrendatario de sus respectivas responsabilidades derivadas de cualquier daño causado al  Inmueble hasta la fecha en que el Arrendador tome posesión del Inmueble, pero si respecto de daños causados con posterioridad a la fecha en que el Arrendador hubiere tomado la posesión del Inmueble. Para tales efectos, queda convenido que el Arrendador deberá solicitar la presencia de un fedatario público que haga constar en un instrumento público, el estado en que se encuentra el Inmueble al momento en que el Arrendador toma posesión del mismo y un inventario de los bienes existentes dentro del Inmueble en esa fecha. Los gastos y costos incurridos por el Arrendador al tomar la posesión del Inmueble en los términos establecidos en este Inciso 10.04, correrán a cargo del Arrendatario, quien deberá reembolsar todos dichos costos y gastos al Arrendador dentro de los tres (3) días hábiles siguientes a la fecha en que reciba los comprobantes correspondientes. Las partes reconocen que la obligación de reembolso al

Arrendador aquí contenida, se encuentra garantizada también por el Depósito de Garantía.

It is hereby agreed that the possession of the Premises as set forth herein shall not release the Tenant from its responsibility for any damages suffered by the Premises until the date in which the Landlord takes possession of the same, but will do so from those damages caused after such date. To that end, the parties agree that the Landlord must request the presence of a notary public to evidence the state in which the Premises are at that time, and to make an inventory of any goods existing within it at such date. Likewise, the expenses incurred by the Landlord in taking possession of the Premises in the terms set forth in this Section 10.04 shall be borne by the Tenant, who shall reimburse all such costs and expenses to the Landlord within the three (3) days following the date in which Tenant receives the corresponding proofs of payment. The parties acknowledge that the obligation to reimburse the Landlord contained herein is also covered by the Security Deposit.

La toma de posesión del Inmueble por parte del Arrendador conforme a este Inciso, no liberará al Arrendatario de su responsabilidad conforme al Inciso 9.01 anterior, ni de aquella derivada del incumplimiento de sus demás obligaciones conforme a este Contrato.

The possession of the Premises by the Landlord pursuant to this Section, shall not release Tenant from its responsibility under Section 9.01 above, or from that derived from any breach to its obligations hereunder.

Para efectos de este Inciso 10.04 se entenderá que el Inmueble ha sido “abandonado” cuando no haya presencia física de empleados, contratistas, representantes (incluyendo personal de seguridad) o persona alguna que dependa o tenga cualquier tipo de relación contractual o laboral con el Arrendatario dentro del Inmueble por un periodo mayor a 30 (treinta) días naturales consecutivos. El Inmueble no se considerará como “abandonado” en tanto los pagos de renta estén al corriente, aunque no haya presencia física de personal del Arrendatario en la misma.

For the purposes of this Section 10.04, the Premises shall be considered as “abandoned” when there is no physical presence of employees, contractors, representatives (including security personnel) or any other person depending or having any type of contractual or labor relationship with the Tenant within the Premises for a term exceeding 30 (thirty) consecutive calendar days. The Premises shall not be considered “abandoned” as long as rent payments are current, even when there is not physical presence of employees of Tenant therein.

CLÁUSULA XI

Garantía Adicional

CLAUSE XI

Additional Collateral

Inciso 11.01. Garantía Adicional. Como una condición adicional para que el Arrendador entregue al Arrendatario la posesión del Edificio en la Fecha de Inicio del Arrendamiento, el Arrendatario deberá entregar al Arrendador como garantía adicional de sus obligaciones conforme a este Contrato y al Anexo de Arrendamiento, en la fecha establecida en el Inciso 3.01 anterior, una carta de crédito irrevocable por un monto igual a la cantidad de multiplicar la renta mensual establecida en el Anexo de Arrendamiento por 12 (doce) y con una vigencia igual a 1 (un) año calendario, renovable automáticamente hasta la fecha de terminación del Plazo establecido en el Anexo de Arrendamiento correspondiente (una “Carta de Crédito”), presentable en su totalidad al acontecer la rescisión de este Contrato conforme a la Cláusula X anterior.

Section 11.01. Additional Collateral. As an additional condition for the Landlord to deliver to the Tenant the possession the Building on the Lease Commencement Date, the Tenant must deliver to Landlord as an additional  guaranty of compliance of its obligations hereunder and under the Lease Schedule, in the date set forth in Section 3.01 above, an Irrevocable Letter of Credit for an amount equivalent to the result of multiplying the monthly rent set forth in the Lease Schedule times 12 (twelve), valid for a period of 1 (one) calendar year, renewable automatically up to the date of expiration of the Term of the Lease Schedule (a “Letter of Credit”) presentable in full in case of rescission of this Agreement according to Clause X above.

La Carta de Crédito deberá ser emitida por una institución bancaria aceptable para el Arrendador y se sujetará a los Usos Internacionales Stand-by de 1998, Publicación 590 de la Cámara Internacional de Comercio.

The Letter of Credit must be issued by a banking institution acceptable for Landlord and will be subject to the International Stand-by Uses of 1998, Publication 590 of the International Chamber of Commerce.

A fin de hacer una disposición bajo la Carta de Crédito, el Arrendador únicamente deberá presentar al banco emisor en la fecha en que la rescisión de este Contrato sea efectiva:  (1) un aviso de disposición, acompañado de una manifestación firmada por un representante autorizado del Arrendador describiendo

la Causa de Rescisión aplicable e indicando que el Arrendador tiene derecho de hacer dicha disposición y (2) una copia del aviso de rescisión notificado al Arrendatario en términos de lo previsto por el Inciso 10.01 anterior.

In order to make any disposition under the Letter of Credit, Landlord shall deliver to the issuing bank on the date of rescission of this Agreement: (1) a withdrawal notice, which will include a representation signed by a Landlord’s authorized representative describing the applicable Rescission Cause and indicating that Landlord has the right to do such disposition, and (2) a copy of the rescission notice delivered to Tenant in the terms set forth in Section 10.01 above.

Sujeto a la vigencia máxima de la Carta de Crédito según lo previsto en el presente Contrato, el Arrendador podrá disponer de la totalidad de la Carta de Crédito en caso de que el banco emisor notifique al Arrendador su intención de no prorrogar automáticamente la carta de crédito y el Arrendatario no proporcionara una carta de crédito sustituta dentro de los treinta (30) días naturales siguientes a la notificación del banco emisor.

Subject to the maximum term of the Letter of Credit pursuant the provisions herein, Landlord may withdraw the full amount of the Letter of Credit in case that the issuing bank notifies the Landlord about its intention of not to automatically extend the Letter of Credit and the Tenant fails to deliver a substitute letter of credit within the thirty (30) calendar days following the notification of the issuing bank.

En caso de haber hecho efectiva la Carta de Crédito conforme al párrafo anterior, el Arrendador reembolsará al Arrendatario los montos que hubiere obtenido de la Carta de Crédito, dentro de los dos (2) días hábiles siguientes a la fecha en que el Arrendatario entregue al Arrendador una nueva Carta de Crédito.

In case of withdrawal under the Letter of Credit pursuant to paragraph above, the Landlord shall reimburse the Tenant, the amounts received by the Landlord under the Letter of Credit, within the two (2) business days following the date in which the Tenant delivers a new letter of credit.

A partir del inicio del 6 (sexto) año del Plazo, el monto de la Carta de Crédito se reducirá en un 10% (diez por ciento) cada año hasta el final del Plazo del Anexo de Arrendamiento.

As of the start of year 6 (six) of the Term, the amount of the Letter of Credit shall be reduced in 10% (ten percent) per annum until the end of the Term of the Lease Schedule.

En caso de ejercicio del derecho de Prórroga conforme al Inciso 4.02 de este Contrato, al inicio de cada Prórroga, las partes determinarán de común acuerdo el monto de la Carta de Crédito que el Arrendatario deberá entregar al Arrendador como garantía adicional de sus obligaciones durante la Prórroga de que se trate.

In case of exercise of the renewal right set forth in Section 4.02 of this Agreement, the parties will determine by mutual agreement on the amount of the Letter of Credit that the Tenant must deliver to the Landlord as additional collateral of its obligations during the relevant Extension.

En caso que el Arrendatario y/o el Fiador cumplan con las métricas financieras que se detallan en el Anexo “7” de este Contrato, durante el Plazo y/o la(s) Prórroga(s), la Garantía Adicional podrá ser eliminada, quedando vigente la Garantía de Arrendamiento únicamente. En la inteligencia de que en caso de que el Arrendatario y/o el Fiador dejen de cumplir con dichas métricas financieras en cualquier tiempo durante el Plazo y/o la(s) Prórroga(s), entonces la Garantía Adicional deberá ser reinstaurada dentro de los 10 (diez) días hábiles siguientes a la notificación del Arrendador al respecto, o de lo contrario, se considerará al Arrendatario y al Fiador en incumplimiento del presente Contrato y del Anexo de Arrendamiento.

Should the Tenant and/or the Guarantor fulfill, at any time during the Term and/or the Extension(s) the financial metrics described in Annex “7” hereto, the Additional Collateral may be eliminated, and then the Lease Guaranty shall be the only guaranty in place. In the understanding that, should the Tenant and/or the Guarantor stop fulfilling said financial metrics at any time during the Term and /or the Extension(s), then the Additional Collateral must be reinstated within the 10 (ten) business days following Landlord’s notice on that regard, otherwise, the Tenant and the Guarantor shall be considered in breach of this Agreement and the Lease Schedule.

Las partes convienen que la revisión de los requisitos antes descritos sólo podrá ser solicitada por el

Arrendatario o el Fiador al Arrendador una vez cada año calendario.

The parties agree that the review of the requirements set forth above, may only be requested by the Tenant or the Guarantor to the Landlord once every calendar year.

El Arrendatario y el Fiador se obligan a entregar al Arrendador toda la información solicitada por éste para determinar el cumplimiento con, y mantenimiento de los requisitos antes descritos, siempre y cuando, dicha información así solicitada no esté disponible al público en general.

The Tenant and the Guarantor bind themselves to deliver to the Landlord all requested information in order for the Landlord to determine the fulfillment with, and the maintenance of the requirements described above, as long as said information is not publicly available.

CLÁUSULA XII

Varios

CLAUSE XII

Miscellaneous

Inciso 12.01. Renuncia al Derecho de Preferencia en caso de Venta del Inmueble. En caso de que el Arrendatario elija no ejercer la Opción de Compra, entonces, se considerará que el Arrendatario ha renunciado, en la medida en que la ley aplicable lo permita, al derecho de preferencia para adquirir el Inmueble, en el caso de una venta subsecuente del mismo a un tercero adquirente.

Section 12.01. Waiver to the Right of First Refusal in the Event of Sale of the Premises. Should Tenant elect not to exercise its Purchase Option, then the Tenant shall be deemed to have waived, to the fullest extent permitted by applicable law, its right of first refusal in case of a subsequent sale of the Premises to a third party purchaser.

En caso de venta del Inmueble durante el Plazo y la(s) Prórroga(s), el adquirente del Inmueble estará obligado a asumir expresamente las obligaciones que a cargo del Arrendador derivan del presente Contrato en sus propios términos y condiciones y a reconocer expresamente que el Arrendatario es el legítimo arrendatario y poseedor del Inmueble, y que el presente Contrato continuará en sus propios términos, no obstante la transmisión del Inmueble, todo lo anterior por escrito y en forma y fondo satisfactorios para el Arrendatario y para el adquirente del Inmueble, y por su parte el Arrendatario deberá reconocer a dicho adquirente como nuevo arrendador conforme a este Contrato.

In case of sale of the Premises during the Term or the Extension(s), the purchaser of the Premises shall be required to expressly assume, the obligations of the Landlord arising from this Agreement and to expressly acknowledge that the Tenant is the legitimate tenant and possessor of the Premises and that this Agreement shall continue according to its terms and conditions despite the transmission of the Premises, all the above in writing and in form and substance satisfactory to the Tenant and to such purchaser of the Premises, and in turn Tenant shall recognize such purchaser as the new Landlord pursuant to this Agreement.

Asimismo, el Arrendatario conviene, a solicitud del Arrendador, en subordinar el presente Contrato a cualquier gravamen creado con respecto del Inmueble, en el entendido de que el tenedor de dicho gravamen no estorbará la posesión y el uso del Inmueble por parte del Arrendatario, ni cualquier otro derecho del Arrendatario conforme a este Contrato mientras que el Arrendatario se encuentre en cumplimiento de sus obligaciones conforme al mismo, y en caso de adquisición del Inmueble por efecto de ejecución de cualquier gravamen constituido sobre la misma, el adquirente deberá reconocer al Arrendatario como arrendatario conforme a este Contrato y deberá convenir en dar cumplimiento a las obligaciones del Arrendador conforme al mismo, y en dicho caso el Arrendatario reconocerá a dicha persona como arrendador del Inmueble. El Arrendatario y el Arrendador convienen en celebrar los documentos que sean necesarios para dar efecto a lo previsto en este párrafo.

Likewise, the Tenant agrees, at the request of the Landlord, to subordinate this Agreement to any lien created with respect to the Premises, in the understanding that the holder of such lien shall not interfere with the possession and use of the Premises by the Tenant, nor with any other right of the Tenant pursuant to this Agreement while the Tenant remains in compliance of its obligations pursuant to the same, and in the case of an acquisition of the Premises due to the foreclosure of any lien or encumbrance granted over the same, the purchaser shall recognize the Tenant as tenant pursuant to this Agreement and shall agree to comply with the obligations of the Landlord pursuant to the same, and in such case the Tenant shall recognize said person as Landlord of the Premises. The Tenant and the Landlord agree to execute the necessary documents pursuant to this paragraph.

Inciso 12.02. Modificaciones. Ninguna modificación de término o condición alguna de este Contrato, y ningún consentimiento o dispensa en relación a cualquiera de dichos términos o condiciones tendrá efecto legal alguno, a menos de que conste por escrito y este suscrito por todas las partes, y aun en dicho caso, dicha modificación, consentimiento o dispensa sólo surtirá efectos para el fin específico para el cual haya sido otorgado.

Section 12.02.  Modifications. No modification of any term or condition herein, nor any consent or exemption to such terms or conditions will be legal, unless it is approved in writing and signed by the legal representatives of all the parties, and even in such case, such modification, consent or exemption will be effective only for the specific purpose for which it has been granted.

Ninguna conducta entre las partes, costumbre o práctica de industria, y ninguna evidencia extrínseca de ningún tipo o naturaleza podrá ser utilizada para la interpretación de este Contrato ni usada para alterar, suplementar o modificar cualquiera de los términos de este Contrato.

No course of conduct among the parties, custom or practice in the industry, and no extrinsic evidence of any kind shall be sued for the interpretation of this Agreement, nor used to alter, supplement or modify any of the terms of this Agreement.

Inciso 12.03. Domicilios; Avisos. (A) Las partes convienen que los domicilios que establecen en este Inciso, constituyen sus domicilios para todo lo relacionado con este Contrato, incluyendo cualquier notificación o diligencia derivada de o relacionada con este Contrato y/o el Inmueble.

Section 12.03. Domiciles; Notices. (A) The parties hereby agree that the domiciles set forth in this Section, constitute their domiciles for everything related to this Agreement, including any notice or legal action derived from or related to this Agreement and/or the Premises.

B) Todos los avisos y comunicaciones que se requieran en términos de este Contrato, deberán constar por escrito y enviarse (i) por correo certificado con acuse de recibo o por servicio de mensajería internacional con acuse de recibo, o (ii) entregarse personalmente con acuse de recibo, o (iii) entregarse de manera fehaciente, ya sea ante fedatario público o ante dos testigos. Todos los avisos y comunicaciones deberán dirigirse a la parte a quien se pretenda dar dicha notificación o aviso, al domicilio que aparece a continuación, y en su caso, con porte previamente pagado.

(B) Any notice and communication required under this Agreement shall be made in writing and sent by (i) certified mail acknowledgement of reception requested or international courier service with acknowledgment of receipt, or (ii) delivered in person to the recipient with acknowledgement of receipt, or (iii) delivered before notary public or two witnesses. All such notices and communications shall be sent to the intended recipient to the domiciles below, and in its case, postage prepaid:

Al Arrendador:

Paseo de los Tamarindos 90, Torre II, Piso 28, Col. Bosques de las Lomas, México, D.F., CP 05120

To Landlord:

Paseo de los Tamarindos 90, Torre II, Piso 28, Col. Bosques de las Lomas, México, D.F., CP 05120.

At’n: Representante Legal

Attn: Legal Representative

Al Arrendatario:

En el Inmueble

To Tenant:

At the Premises

At'n. Representante Legal

Attn: Legal Representative

Con copia para; TPI Composites, Inc

With a copy to: TPI Composites, Inc.

8501 N. Scottsdale Road, Suite 100

8501 N. Scottsdale Road, Suite 100

Scottsdale, AZ 85253

Scottsdale, AZ 85253

At’n. Abogado General y Director de Finanzas

Attn. General Counsel and CFO

Todos los avisos y comunicaciones así dirigidos y enviados se considerarán entregados en la fecha en que sean efectivamente recibidos por el destinatario según conste en el acuse de recibo o en el instrumento público en el que conste la notificación. Las partes podrán designar un nuevo domicilio para efectos de este Inciso 12.03 notificándolo a las otras partes en la forma prevista por este Inciso con por lo menos 10 (diez) días de anticipación a la fecha de dicho cambio de domicilio, de lo contrario cualquier notificación o diligencia practicada en el domicilio anterior, surtirá todos sus efectos legales.

All notices and communications sent in the above mentioned form shall be considered as delivered when effectively received by the addressee according to the corresponding return of receipt or in the public document prepared in connection with the notification. The parties may designate a new domicile for the purposes of this Section 12.03, by giving notice to the other parties in the manner set forth in this Section with at least 10 (ten) days in advance to the date on which such change is intended to be effective, otherwise any notice or diligence practiced at the previous domicile shall produce all its legal effects.

Inciso 12.04. Subarrendamiento; Cesión. (A) El Arrendatario no podrá ceder sus derechos conforme al presente Contrato, ni subarrendar o conceder el uso, goce o posesión del Inmueble o de una parte del mismo a persona alguna, sin el consentimiento previo y por escrito del Arrendador para tal efecto, mismo que no podrá negarse sino con causa justificada. No obstante lo anterior, el Arrendador autoriza en este acto al Arrendatario a subarrendar el Inmueble o a ceder cualquiera de sus derechos bajo este Contrato a cualquiera de las empresas que formen parte del mismo grupo económico al que pertenece el Arrendatario, o  a que el Arrendatario autorice o ceda el uso temporal de parte del Terreno a uno de los clientes del Fiador, para que almacene bienes que le hubiere entregado el Arrendatario, mientras éstos se envían a su destino. En cuyo caso no será necesaria autorización del Arrendador, y el Arrendatario, notificará al Arrendador con por lo menos 7 (siete) días hábiles de anticipación su intención de subarrendar parte o la totalidad del Inmueble o de ceder sus derechos bajo este Contrato a las personas antes señaladas, anexando para tal efecto la evidencia documental que demuestre que dicha empresa pertenece a dicho grupo económico, o es un cliente del Fiador que está recibiendo productos que le entrega el Arrendatario, acompañada de una declaración firmada del Fiador, indicando su voluntad de garantizar las obligaciones de dichas personas bajo el presente Contrato en los términos estipulados en la Garantía del Arrendamiento, en fondo y forma satisfactorios para el Arrendador y se mantenga la Garantía Adicional.

Section 12.04. Sublease; Assignment. (A) The Tenant may not assign its rights hereunder, nor sublease nor grant the use, possession or enjoyment of the Premises whether in whole or in part, without previous written consent from Landlord for such purposes, which will not be denied without justified reason. Notwithstanding, Landlord hereby authorizes the Tenant to sublease the Premises or to assign any of its rights under this Agreement to any of the companies part of the same economic group to which the Tenant belongs, or to authorize or assign the temporary use or occupancy of part of the Land to a customer of Guarantor, as may be required to store products delivered by Tenant to such customer, pending delivery at the designated location. In such case, authorization of landlord shall not be required and the Tenant shall notify the Landlord at least 7 (seven) business days in advance about its intention to sublease a part or the whole Premises or to assign its rights under this Agreement to the persons above mentioned, attaching for that purpose the documental evidence to prove that such company belongs to the same economic group, and/or is a customer of Guarantor taking delivery of products delivered by Tenant with a signed declaration by the Guarantor stating its will to guarantee the obligations of said persons under this Agreement in the terms set forth in the Lease Guaranty, in form and substance satisfactory to Landlord, and that the Additional Collateral be kept in place.

(B) El Arrendador podrá ceder, transmitir, afectar en fideicomiso, gravar o de cualquier otra forma descontar o gravar el Inmueble y/o los derechos de cobro que deriven del presente Contrato, pero en todo caso, el Arrendador seguirá siendo el único responsable del cumplimiento de las obligaciones del Arrendador bajo este Contrato. Para lo anterior, el

Arrendatario se obliga expresamente a, previa solicitud por escrito del Arrendador, suscribir todos aquellos documentos que sean requeridos al Arrendador por cualquier persona que adquiera los derechos de cobro del Arrendador derivados de este Contrato, única y exclusivamente con el fin de determinar la naturaleza, existencia y legitimidad de los derechos de cobro derivados de este Contrato, sin que dichos documentos impliquen ningún tipo de obligación a cargo del Arrendatario frente al acreedor de que se trate, excepto por el hacer cualquier pago bajo este Contrato y los Anexos de Arrendamiento a una cuenta bancaria específica, y que los derechos del Arrendatario bajo este Contrato no serán afectados en forma alguna por la cesión, transferencia, afectación o cualquier otra acción del Arrendador.

(B) The Landlord may assign, transfer, place in trust, lien or any other manner discount or encumber the Premises and/or the collection of rights derived hereunder, but in any case, the Landlord shall be the sole party responsible for the Landlord's obligations hereunder. For such purposes, the Tenant hereby expressly agrees to, upon written request of the Landlord, subscribe any and all documents that may be required by any person acquiring the Landlord’s rights to receive payments under this Agreement, solely and exclusively for the purpose of determining the nature and legitimacy of the right to receive payment under this Agreement, without such documents involving any kind of obligation responsibility of Tenant before the corresponding creditor, except for making any payment under this Agreement and the Lease Scheduled to a specific bank account, and that the Tenant’s rights under this Agreement shall not be affected in any form by the Landlord’s assignment, transfer, encumbrance or any other actions.

Inciso 12.05. Ley Aplicable; Jurisdicción. (i) El presente Contrato se regirá por las leyes sustantivas aplicables en el Estado de Tamaulipas.

Section 12.05. Applicable Law; Jurisdiction. (i) This Agreement shall be governed by the substantive laws applicable in the State of Tamaulipas.

(ii) Para todo lo relativo a la interpretación y cumplimiento de este Contrato y para el caso de controversia derivada del mismo, las partes se someten expresamente a los tribunales competentes de Matamoros, Tamaulipas, y en este acto cada una de las partes renuncia expresa e irrevocablemente a cualquier otro fuero o jurisdicción que le pudiera corresponder por sus domicilios presentes o futuros, por ley o por cualquier otro motivo.

(ii) For everything related to the interpretation and/or performance of this Agreement, and in case of controversy derived from the same, the parties hereby expressly submit themselves to the competent courts of Matamoros, Tamaulipas, and hereby expressly and irrevocably waive any other forum or jurisdiction available to them by reason of their domiciles, by law or by any other reason.

(iii) En cualquier procedimiento legal relacionado con este Contrato, la parte vencedora tendrá derecho de recuperar de la parte vencida los gastos y costos en que hubiera incurrido con motivo del ejercicio de cualesquiera derechos conforme a este Contrato. Ambas partes reconocen que esta constituye una obligación independiente, válida y exigible y que cualquier resolución que sea dictada en relación con cualquiera dicha controversia o procedimiento deberá incluir provisiones al respecto.

(iii) In any legal proceeding related to this Agreement, the prevailing party shall have the right to recover from the defeated party the costs and expenses incurred because of the exercise of any rights pursuant to this Agreement. Both parties acknowledge that this is an independent, valid and binding obligation and that any resolution issued about any said controversy or proceeding, must include provisions on this regard.

Inciso 12.06. Acuerdo Total. El presente Contrato,  el Anexo de Arrendamiento, la Garantía de Arrendamiento, la Garantía Adicional y los demás documentos que en el futuro se suscriban con motivo de este Contrato, junto con sus respectivos anexos contienen el acuerdo íntegro entre las partes del mismo respecto del arrendamiento del Inmueble, tienen el objeto de ser la expresión final de la voluntad de las partes en dicho respecto, y constituye la declaración completa y exclusiva de los términos de dicho acuerdo, y dejan sin efecto cualesquiera negociaciones, acuerdos, entendimientos, contratos, declaraciones o garantías anteriores, si las hubiera respecto del objeto del presente Contrato, excepto por

la Carta de Reembolso la cual permanecerá en vigor hasta el cumplimiento de la Condición conforme a este Contrato.

Section 12.06. Entire Agreement. This Agreement, the Lease Schedule, the Lease Guaranty, the Additional Collateral, and any other documents that in the future may be executed in connection with this Agreement and their respective annexes contain the entire agreement between the parties to the same with respect to the lease of the Premises, are intended as a final expression of such parties' agreement with respect to the subject matter of this Agreement, is intended as a complete and exclusive statement of the terms of such agreement, and supersedes all previous negotiations, stipulations, understandings, agreements, representations and warranties, if any, with respect to the subject matter of this Agreement, except for the Reimbursement Letter which will remain in effect until fulfillment of the Condition pursuant to this Agreement.

Inciso 12.07. Reglas de Interpretación. (A) Los títulos que aparecen frente a cada Cláusula, Inciso o párrafo de este Contrato aparecen sólo para la conveniencia de las partes y no afectarán de modo alguno la interpretación del mismo o al contenido obligacional de cada una de dichas cláusulas, incisos o párrafos.

Section 12.07. Interpretation Rules. (A) The headings of each Clause, Section or paragraph herein appear only for the convenience of the parties and will not affect in any manner the legal interpretation or the content of such clauses, sections and paragraphs.

(B) Las palabras definidas en singular incluirán el plural y viceversa. Los términos definidos en masculino incluyen el femenino y el neutro, según el contexto lo requiera.

(B) Words defined in singular shall include the plural form, and vice versa. Defined terms in masculine gender, include the feminine gender and the neuter gender, as the context so requires.

(C) Cuando algún plazo establecido en este Contrato se especifique en días hábiles, se entenderá por estos, cualquier día que: (i) no sea un sábado o un domingo, o (ii) no sea un día en que los bancos que operan en México esté autorizados para cerrar, o (iii) no sea un día marcado por la ley aplicable como inhábil.

(C) When any term set forth in this Agreement is specified in business days, it shall be understood as any day that: (i) is not a Saturday or a Sunday, or (ii) is not a day in which the banking institutions that operate in Mexico are authorized to close, or (iii) is not a day designed as non-business day by the applicable law.

(D) Cualquier referencia a cláusulas, incisos, numerales o párrafos, se refieren a cláusulas, incisos, numerales o párrafos de este Contrato, a menos que expresamente se especifique lo contrario.

(D) Any reference to clauses, sections, numbers or paragraphs, refers to clauses, sections, numbers or paragraphs of this Agreement, unless otherwise specifically stated.

(E) Cualquier referencia a "a este Contrato", "en este Contrato" o "de este Contrato", o similares, significa una referencia al presente Contrato en su totalidad y no a una porción del mismo, a menos que expresamente así se establezca.

(E) Any reference to "this Agreement", "in this Agreement", or "from this Agreement", or similar, means a reference to this Agreement as a whole and not to a portion of the same, unless otherwise expressly stated.

(F) Cualquier referencia a “satisfactorio para”; significa en fondo y forma satisfactorio para la parte a quien se refiera la expresión, a su exclusiva discreción, en cada caso, actuando de forma razonable.

(F) Any reference to “satisfactory to” means in form and substance satisfactory to the party subject matter of the reference, at its exclusive discretion, but in any case acting reasonably.

(G) Cuando no se establezca un plazo específico para el cumplimiento de alguna obligación contenida en el presente Contrato, se entenderá que el plazo es de 5 (cinco) días hábiles.

(G) Whenever there is not a mention of a specific term for fulfilling any obligation hereunder, it shall be understood that the term is of 5 (five) business days.

(H) Los plazos conforme a este Contrato comenzarán a correr al día hábil siguiente del acto, hecho, aviso, comunicación o notificación que haya dado comienzo al plazo de que se trate, y terminará a las dieciséis horas del día establecido como el último de dicho plazo de acuerdo a este Contrato.

(H) The terms pursuant to this Agreement shall commence on the business day following to the action, fact, notice or communication that started said term and will finish at 6:00 p.m. of the last day of the term pursuant to this Agreement.

Inciso 12.08. Ejemplares. Este Contrato y cada uno de los Anexos de Arrendamiento se firmarán en cuatro (4) ejemplares cada uno de los cuales

constituye un original, y todos en su conjunto constituyen uno y el mismo Contrato.

Section 12.08. Counterparts. This Agreement and each of the Lease Schedules will be signed in four (4) original counterparts, each of the same constitutes an original, and all of them jointly constitute one and the same Agreement.

Inciso 12.09. Anuncios y Rótulos. El Arrendador autoriza al Arrendatario a instalar en el Inmueble aquellos anuncios relativos a su denominación o giro comercial, pero en todo caso dichos anuncios o rótulos, deberán de cumplir con las disposiciones legales aplicables al Inmueble. En ningún caso se podrán instalar anuncios cuya altura supere la altura máxima del Inmueble, ni se permitirán anuncios luminosos o anuncios pintados o instalados en el techo del Inmueble.

Section 12.09. Signage. Landlord authorizes the Tenant to place at the Premises those signs related to its denomination or commercial activity, but in all cases, such signs shall comply with the provisions  applicable to the Premises. In no case signs which height exceeds that of the Premises, or illuminated signs or painted or installed signs in the roof of the Premises are allowed.

A la terminación por cualquier causa de este Contrato, el Arrendatario se obliga a retirar todos y cada uno de los anuncios o rótulos que hubiere instalado en el Inmueble, y a restaurar la superficie en la que dichos anuncios o rótulos se hubieren colocado, incluyendo cualquier decoloración que la instalación de dichos anuncios o rótulos hubiere causado en el Inmueble, o resanar cualesquiera daños o anclas que se hubieran instalado para dicho propósito, a fin de devolverlo al Arrendador en el mismo estado en que la recibió conforme a lo previsto en este Contrato.

Upon termination by any reason of this Agreement, Tenant agrees to remove each and all of the signage installed at the Premises, and to restore the area in which such signage had been placed, including any de-coloration that the installation of such signage would have caused to the Premises, or repair any damage or structures installed for such purposes, in order to return the same to the Landlord in the state in which Tenant received it according to this Agreement.

Inciso 12.10. Material Promocional y Reportes. El Arrendatario autoriza desde este momento al Arrendador para incluir fotografías del Inmueble, así como la denominación del Arrendatario y Fiador dentro de sus materiales promocionales y de sus reportes periódicos a inversionistas. Este Inciso no constituye ni deberá interpretarse como una licencia o permiso para uso de propiedad industrial y/o intelectual del Arrendatario.

Section 12.10. Advertisement Material and Reports. Tenant authorizes the Landlord to include photographs of the Premises, as well as the name of the Tenant and of the Guarantor, within its advertisement materials and within its periodical investors’ reports. This Section does not constitute, or shall be interpreted as a license or permit to use industrial and/or intellectual property of the Tenant.

Inciso 12.11. Gastos. Los gastos incurridos por cada una de las partes en la elaboración y negociación del presente Contrato, incluyendo sin limitar, honorarios de asesores legales, correrán por cuenta exclusiva de la parte que los hubiere incurrido o que hubiere contratado los servicios de dichas personas, y en este acto cada una de las partes se obliga a mantener a las demás partes de este Contrato, libres, en paz y a salvo respecto de toda y cualquier reclamación, ya sea judicial o extrajudicial, que cualquiera de las personas antes mencionadas iniciare en contra de las otras partes de este Contrato por los servicios que, en su caso, dicha persona hubiere prestado a la parte de este Contrato que la hubiere contratado, y a indemnizar a dichas otras partes respecto de todos aquellos daños, pérdidas, gastos, costos, multas y penalidades en que hubieren incurrido con motivo de dicha reclamación, incluyendo sin limitar, honorarios razonables y documentados de abogados y gastos relacionados.

Section 12.11. Expenses. Expenses incurred by the parties in the elaboration and negotiation of this Agreement, including without limitation, professional fees of legal counselors, will be borne by the party that incurred in them or which retained the services of such people, and each of the parties hereby agrees to indemnify and hold harmless the other parties herein, free and clear with respect to any claim, whether judicial or extra judicial, that any of the aforementioned individuals undertake against the other parties of this Agreement by the services which, in its case, such individual had rendered to the party in this Agreement that contracted it, and to reimburse such other parties regarding all those expenses incurred by reason of the defense of any such claim, including, without limitation, attorney’s fees and related expenses.

Inciso 12.12. Obligaciones Laborales. Cada una de las partes será responsable de dar cumplimiento a las obligaciones que derivadas de su carácter de patrón le imponga la ley federal del trabajo y demás regulaciones que le sean aplicables respecto de sus trabajadores, incluyendo sin limitar sus obligaciones de proveer un lugar de trabajo en condiciones de higiene y seguridad a sus trabajadores y las normas oficiales mexicanas aplicables a los patrones, y desde este momento cada una de ellas se obliga a mantener a las demás partes de este Contrato, libres, en paz y a salvo respecto de toda y cualquier acción, que cualquiera de sus empleados por cualquier causa iniciare en contra de las otras partes de este Contrato, y a indemnizar a dichas otras partes respecto de todos aquellos daños, pérdidas, perjuicios, gastos, costos, multas, indemnizaciones y penalidades en que hubieran incurrido con motivo de dichas acciones, incluyendo sin limitar, honorarios razonables y documentados de abogados y gastos relacionados.

Section 12.12. Labor Obligations. Each of the parties will be responsible for complying with the obligations arising from their capacity as employers pursuant to the Federal Labor Law (Ley Federal del Trabajo) and other applicable regulations with respect to their workers, including without limitation their obligations to provide a secure and hygienic working place to their respective workers and to the Mexican official norms applicable to employers, and from this moment, each of them agrees to indemnify and hold harmless the other parties of this Agreement, clear and free from any and all action, whether judicial or extrajudicial, that any of their workers, for any reason undertake against any of the other parties to this Agreement, and to reimburse to said other parties, all those expenses in which they had incurred by reason of the defense of any such action, including without limitation, attorney’s fees and related expenses.

Adicionalmente, las partes se comprometen a que en todas sus relaciones respetarán los derechos humanos de sus empleados y todas las personas en general, evitando la discriminación, el acoso el abuso o la intimidación en cualquiera de sus formas, en relación  a: edad, lenguaje u origen, nacionalidad o raza, estado civil, género, embarazo, enfermedades como SIDA, ideas, opiniones o libertad de expresión, capacidades físicas especiales, preferencias políticas o sexuales, religión; o condición social y económica.

Additionally, the parties agree that in their respective relationships the human rights of their employees and from all persons in general will be respected, avoiding discrimination, harassment, abuse or intimidation in any manner, in connection with: age, language or origin, nationality, race, civil status, gender, pregnancy, diseases as HIV, ideas, opinions or freedom of expression, physical capabilities, political or sexual preferences, or social and economic condition.

Las partes se comprometen a apegarse, en lo conducente y relacionado con el presente Contrato a lo siguiente:

The parties agree to be bound, in all related to this Agreement to the following:

1.    Actuar con principios éticos y morales en sus acciones, así como con respeto y en apego en lo que corresponda a sus propios códigos de ética y regulaciones internas.

1.    Act according to ethical and moral principles in their activities, as well as with respect and in compliance to their own ethics codes and internal regulations.

2.    Abstenerse de emplear mano de obra infantil; y

2.    Refrain from using child labor; and

3.    Cumplir con la legislación en materia de protección de medio ambiente, seguridad e higiene en el lugar de trabajo.

3.    Comply with the legislation relative to environmental protection, security and hygiene in the working place.

En caso de generarse sanciones o multas de autoridades competentes por incumplimiento a los principios mencionados en el presente Inciso y que se encuentren incorporados en las leyes aplicables, la parte en incumplimiento deberá hacer frente a los mismos dejando a salvo a las otras partes de toda responsabilidad, y a indemnizarlas respecto de todos aquellos daños, pérdidas, perjuicios, gastos, costos, multas, indemnizaciones y penalidades en que

hubieran incurrido con motivo de dichas acciones, incluyendo sin limitar, honorarios razonables y documentados de abogados y gastos relacionados.

In case of any penalties or sanctions from the competent authorities due to the breach to the principles mentioned in this Section and the same are included within applicable laws, the party in breach must keep the other free and clear from any responsibility and to indemnify them with respect to all damages, loses, costs, expenses, sanctions, indemnifications and penalties incurred by them by reason of such actions, including without limitation, reasonable and documented attorney's fees and expenses related thereto.

Inciso 12.13. Idioma. Este Contrato y cada Anexo de Arrendamiento se firmará de modo simultáneo en idiomas inglés y español, sin embargo las partes convienen que en caso se duda, inconsistencia o controversia en relación con la interpretación o cumplimiento de este Contrato y/o de cualquier. Anexo de Arrendamiento, la versión en español siempre prevalecerá.

Section 12.13. Language. This Agreement and each Lease Schedule will be signed in both Spanish and English languages simultaneously; however, the parties hereby agree that in case of doubt, inconsistency or controversy regarding the interpretation or compliance of this Agreement and /  or any Lease Schedule, the Spanish language version shall always prevail.

Inciso 12.14. No Asociación. Ninguno de los términos y condiciones de este Contrato deberá interpretarse como un asociación, sociedad, asociación en participación, consorcio ni ningún otro tipo de figura asociativa entre las partes, ni participación de ninguna de las partes en los beneficios del negocio de las otras, quienes para todos los efectos legales a que haya lugar, son y seguirán siendo entidades con personalidad y patrimonio propios e independientes una de la otra y que tienen una relación contractual conforme a los términos de este Contrato, que constituyen los términos bajo los cuales cada una quiso obligarse.

Section 12.14. No Association. None of the terms and conditions of this Agreement shall be interpreted as an association, company, partnership, consortium or any other kind of associative figure among the parties, or participation of any of the parties in the benefits of the business of the others, whom for all legal effects, are and will continue to be entities with their own personality and patrimony independent one from the other, and they only have a contractual relationship in the terms of this Agreement, which constitute the terms under which each of them wanted to be bound.

Inciso 12.15. Actividad Lícita. Manifiestan las partes bajo protesta de decir verdad que sus ingresos y los recursos con los que cumplirán las obligaciones contenidas en el presente instrumento y de cada Anexo de Arrendamiento serán siempre de procedencia lícita, y que ninguna de sus actividades es ilícita, delictiva o de cualquier manera auxiliar en la comisión de delito alguno.

Section 12.15. Legal Activities. The parties express under oath that their income and the resources that will be used to comply with their obligations under this Agreement and from each Lease Schedule, shall be from legal origin and none of their activities is illegal, criminal or in any other manner auxiliary in committing a crime.

Inciso 12.16. Datos Personales. El aviso de privacidad de datos del Arrendador se encuentra disponible en la página de la red mundial de internet www.vesta.com.mx, y el Arrendatario a través de su firma en este Contrato, reconoce y acepta dicho aviso de privacidad de datos, el cual manifiesta haber recibido y aceptado previo a la suscripción de este Contrato.

Section 12.16. Personal Data. The data privacy notice of the Landlord is available at the world wide web www.vesta.com.mx, and the Tenant, through its signature in this Agreement, acknowledges and accepts said privacy notice, which acknowledges having received and accepted before the execution of this Agreement.

No se considerará como un incumplimiento por el Arrendador a la privacidad de datos, el que el Arrendador o cualquiera de las empresas de su grupo económico incluyan información, distinta a información confidencial, relacionada con este Contrato dentro de sus informes a inversionistas, analistas financieros, acreedores, agencias calificadoras, compañías de seguros, afianzadores, valuadores, auditores, asesores o dentro de la publicación de eventos relevantes publicados a través los sistemas de la Bolsa Mexicana de Valores, respecto de lo cual el Arrendatario a través de su firma en este Contrato manifiesta su conformidad.

It shall not be deemed as a breach by the Landlord to the data privacy, the fact that the Landlord or any of the entities of its economic group, include information, other than confidential information, related to this Agreement, within their reports to investors, financial analysts, lenders, rating agencies, insurance companies, bond companies, appraisers, auditors, advisors or within relevant events published through the systems of the Mexican Stock Exchange, all of which the Tenant, through its signature in this Agreement, expressly agrees.

Inciso 12.17. Condición Financiera y Estados Financieros. El Arrendatario conviene, dentro de los 10 (diez) días hábiles siguientes a la solicitud por escrito del Arrendador, en entregar una copia de sus estados financieros anuales y de los del Fiador, que en ese momento estén disponibles; en el entendido de que el Arrendador no podrá solicitarlo más de una vez al año, ni tampoco si dicha información es pública, dicha información deberá ser manejada y tratada como información confidencial y sujeta a lo previsto en el Inciso 12.16 anterior.

Section 12.17. Financial Condition and Financial Statements. Tenant agrees to deliver to the Landlord, within 10 (ten) calendar days following the written request by the Landlord, a copy of its then available annual financial statements, and of those of the Guarantor, provided that, the Landlord shall not request it more than once in a year, nor if such information is public, said information should be handled and treated as confidential information, and subject to that set forth in Section 12.16 above.

Inciso 12.18. Ausencia de Vicios del Consentimiento. Las partes manifiestan que en la firma del presente Contrato, su voluntad no se encuentra afectada por dolo, lesión, error, mala fe, ni ninguna otra cuestión que menoscabe su voluntad. Siendo el presente Contrato perfecto y válido para que surta plenos efectos y renunciando las partes en términos de lo previsto en el Código Civil para el Estado de Chihuahua, a cualquier acción para la nulidad del mismo por este motivo.

Section 12.18. Absence of Vices of Consent. The parties declare that in the signing of this Agreement, their will is not affected by fraud, injury, error, bad faith, or any other issue that impairs their will. Being the present Agreement perfect and valid for fully effective contract effects, and hereby waive in terms of that set forth in the Civil Code for the State of Chihuahua to any action to nullify this agreement for that reason.

Inciso 12.19. Comisión de Corretaje. El Arrendador pagará a CBRE (el “Corredor”) una comisión (la “Comisión”) de conformidad con los términos y condiciones establecidos en el contrato de corretaje celebrado por separado con esta misma fecha entre el Arrendador y el Corredor igual al 5% (cinco por ciento) de la renta aplicable por los primeros 5 (cinco) años del Anexo de Arrendamiento y 2.5% (dos punto cinco por ciento) de la renta aplicable por los años siguientes del Anexo de Arrendamiento. Ambas partes convienen en indemnizar y mantener a la otra parte en paz y a salvo de y contra cualquier reclamo por comisiones u honorarios de corredor y honorarios adicionales de cualquier persona o entidad que reclame haber sido contratado en relación con la presente transacción o ser la causa de adquisición de la presente transacción. El Arrendador y el Arrendatario declaran para beneficio de la otra que no han contratado los servicios de ninguna persona diferente del Corredor en relación con la negociación y celebración de este Contrato.

Section 12.22. Brokerage Fees. Landlord shall pay to CBRE (the “Broker”) a brokerage commission ("Commission") pursuant to the terms and conditions of that certain separate brokerage agreement entered into by and between the Landlord and the Broker, equivalent to the 5% (five percent) of the applicable rent for the first 5 (five) years of the Lease Schedule and 2.5% (two point five percent) of the rent applicable to the remaining years of the Lease Schedule. Each Party agrees to indemnify and hold the other party free and harmless from and against any damages and losses resulting from any claims for brokerage commissions or fees and/or finder’s fees by any person or entity claiming to have been retained by a party in connection with this transaction or to be the procuring cause of this transaction. Landlord and Tenant represent to each other that none of them has hired the services of any person other than the Broker in connection with the negotiation and execution of this Agreement.

Inciso 12.23. No Corrupción. Ninguna de las partes ofrecerá ni hará regalo o dádiva alguno para inducir a cualquier persona o ente para celebrar o cumplir con cualquiera de los términos o condiciones del este Contrato o cualquier otro convenio entre las partes (conjuntamente los “Documentos del Arrendamiento”). Cada una de las partes garantiza a la otra que tiene conocimiento de las disposiciones de la legislación norteamericana denominada Foreign Corrupt Practices Act of the United States of America (“FCPA”), y que ninguno de sus accionistas, socios,

funcionarios, directivos, o empleados es o será funcionario de cualquier gobierno de su país durante el plazo de los Documentos del Arrendamiento. En el cumplimiento de las obligaciones o desarrollo de las actividades a desarrollarse bajo los Documentos del Arrendamiento, y de los fondos, activos, o registros de los mismos, cada una de las partes, no ofrecerá, pagará, prometerá o hará, directa o indirectamente pago alguno o regalo de dinero o bienes a (i) cualquier funcionario de gobierno para influenciar sus actos o decisiones o inducirlo a utilizar su influencia con gobiernos locales para influir o afectar sus decisiones para ayudar a dicha parte a cumplir sus obligaciones bajo este Contrato, o beneficiará a la otra parte; (ii) cualquier candidato o partido político para dichos fines,; o (iii) cualquier persona, si dicha parte tiene conocimiento o tuviera razón para conocer que tales dineros o bienes serán ofrecidos prometidos, pagados o entregados, directa o indirectamente, a cualquier funcionario, partido político, o candidato para dichos fines. El Arrendador garantiza al Arrendatario que no es controlado por cualquier dependencia, organismo o agencia u órgano gubernamental ni dichas dependencias tiene participación directa en su capital.

Section 12.23. No Corruption. Neither party will offer or give any gratuity to induce any person or entity to enter into, execute or perform any term or condition of this Agreement or any other agreement between the parties (collectively, the “Lease Documents”). Each party further represents that it has knowledge of the Foreign Corrupt Practices Act of the United States of America (“FCPA”), and that no principal, partner, officer, director or employee thereof is or will become an official of any governmental body of its country during the term of the Lease Documents. Each party agrees that it shall not, in the conduct of its performance under the Lease Documents, and with regard to any funds, assets, or records relating thereto, offer, pay, give, or promise to pay or give, directly or indirectly, any payment or gift of any money or thing of value to (i) any government official to influence any acts or decisions of such official or to induce such official to use his influence with the local government to effect or influence the decision of such government in order to assist that party in its performance of its obligations under this order or to benefit the other party; (ii) any political party or candidate for public office for such purpose; or (iii) any person if that party knows or has reason to know that such money or thing of value will be offered, promised, paid, or given, directly or indirectly, to any official, political party, or candidate for such purpose. Landlord further represents and warrants to Tenant that it is not owned or controlled by any governmental body, agency or instrumentality, and that said entities do not have any direct participation in its capital stock.

EN TESTIMONIO DE LO CUAL, las partes suscriben el presente Contrato a través de sus representantes debidamente autorizados para tal efecto, en la fecha que se señala en cada caso en los espacios de firma, después de haber revisado los términos y condiciones de este Contrato con la asesoría de los profesionales que cada una estimó convenientes, y de haber comprendido el alcance legal del mismo.

IN WITNESS WHEREOF, the parties execute this Agreement, through their respective and duly authorized representatives to that effect, in the date set forth in each case in the signature blocks herein, after having reviewed the terms and conditions of this Agreement with the advisory of the professionals that each of them deemed convenient and having understood the legal effects of the same.

Arrendador/ Landlord

QVCII, S. de R.L. de C.V.

Arrendatario / Tenant

TPI-Composites II, S. de R.L. de C.V.

Por/By:

/s/ Lorezno Manuel Berho Corona

Por/By:

/s/ Victor Manuel Saenz Saucedo

Nombre/Name:

Lorenzo Manuel Berho Corona

Nombre/Name:

Victor Manuel Saenz Saucedo

Cargo/Title:

Apoderado /

Attorney in fact

Cargo/Title:

Apoderado / 

Authorized Representative

Fecha/ Date:

Fecha/ Date:

Por/By:

/s/ Lorenzo Dominique Berho Carranza

Nombre/Name:

Lorenzo Dominique Berho Carranza

Cargo/Title:

Apoderado /

Attorney in fact

Fecha/ Date:

Anexo / Annex “1”

Plano de ubicación del Terreno / Land Location Plan

Anexo / Annex "2"

Condiciones y Lineamientos de Inversión / Invesment Conditions and Guidelines

Anexo  / Annex "3"

Modelo de Anexo de Arrendamiento / Model of Lease Schedule

Anexo / Annex “4”

Reglamento del Parque / Park Regulations

Anexo /Annex “5”

Modelo de Determinación de Rentas / Model of Rent Determination

Anexo / Annex “6”

Anexo / Annex “7”

Modelo de Garantía de Arrendamiento / Model of Lease Guaranty Métricas Financieras del Arrendatario y/o Fiador / Financial Metrics of the Tenant and/or the Guarantor

Anexo / Annex “8”

Formato de Opción de Compra / Form of Purchase Option

Anexo de Arrendamiento No. [_]

De fecha [_]

Lease Schedule No. [_],

Dated [_]

El presente es un Anexo de Arrendamiento suscrito de conformidad con el Contrato de Arrendamiento Maestro Sujeto a Condición de fecha [_] de 2017 (el “Contrato de Arrendamiento”) celebrado entre QVCII, S. de R.L. de C.V. (la “Arrendadora”), y TPI-Composites II, S. de R.L. de C.V. (la “Arrendataria”).

This is a Lease Schedule executed pursuant to the Master Lease Agreement Subject to Condition, dated [_], 2017 (the “Lease Agreement”), by and between QVCII, S. de R.L. de C.V. (the “Landlord”), and TPI-Composites II, S. de R.L. de C.V. (the “Tenant”).

De acuerdo con lo requerido por el Contrato de Arrendamiento, las partes de este Anexo de Arrendamiento lo suscriben de conformidad con las siguientes disposiciones:

As required by the Lease Agreement, the parties hereto enter into this Lease Schedule in accordance with the following provisions:

1. Términos Definidos. Los términos con mayúscula que aparecen en este Anexo de Arrendamiento, se usan con los significados que se les atribuye a dichos términos en el Contrato de Arrendamiento, excepto que se definan de otra manera en este Anexo de Arrendamiento.

1. Defined Terms.  Capitalized terms herein are used with the meanings assigned to such terms under the Lease Agreement, except as otherwise defined herein.

2. Descripción del Edificio. El Edificio objeto de este Anexo de Arrendamiento tendrá un área total rentable de [__] m² y se construirá de conformidad con las Especificaciones que conforman el Anexo “1” de este Anexo del Arrendamiento.

2. Description of Building.  The Building matter of this Schedule, will have a total leasable area of [__] m², will be built in accordance with the Specifications attached as Annex “1” of this Lease Schedule.

3. Vigencia de este Anexo. La vigencia de este Anexo de Arrendamiento es de 10 (diez) años, a partir de la Fecha de Ocupación Substancial.

3. Term of this Schedule.  The term of this Lease Schedule is 10 (ten) calendar years, starting on the Date of Substantial Occupancy.

4. Fechas de Entrega. Sujeto a las disposiciones del Contrato de Arrendamiento, la Ocupación Anticipada ocurrirá en o antes del día [__], la Ocupación Benéfica ocurrirá, en o antes del día [_] y el Edificio  será entregado en estado de Ocupación Sustancial en o antes del día [_] dicha fecha se considerará como la “Fecha de Inicio del Arrendamiento”.

4.Delivery Dates:  Subject to the provisions of the Lease Agreement, the Early Occupancy shall be delivered on or before [__], the Beneficial Occupancy shall be delivered on or before [_], and the Building shall be delivered in state of Substantial Occupancy on or before [_], such date will be deemed as, the “Lease Commencement Date”.

En términos de lo previsto en el Inciso 2.03 del Contrato de Arrendamiento, el Edificio  y la correspondiente Lista de Pendientes deberán concluirse en o antes de la fecha que sea 30 (treinta) días naturales posteriores a la Fecha de Ocupación Substancial.

In terms of that set forth in Section 2.03 of the Lease Agreement, the Building  and the corresponding Punch List, shall be finished on or before the date that is 30 (thirty) calendar days following the Date of Substantial Occupancy.

En caso de retraso en la Fecha de Ocupación Substancial del Edificio por causas imputables al Arrendador, será aplicable la pena convencional descrita en el Inciso 2.05 del Contrato de Arrendamiento.

In case of delay in the Date of Substantial Completion of the Building by reasons attributable to Landlord, the conventional penalty described in Section 2.05 of the Lease Agreement shall be applicable.

5. Renta. La renta mensual pagadera por el Arrendatario al Arrendador por el Edificio conforme a lo previsto en la Cláusula V  del Contrato de Arrendamiento es la cantidad de EUA$[_] más los impuestos aplicables, lo que equivale a una renta de EUA$[__] por metro cuadrado por mes. El costo de construcción del Edificio y el cálculo de la renta se acompañan como Anexo “2”.

5. Rent. The monthly rent payable by the Tenant to the Landlord for the Building pursuant to that set forth in Clause V of the Lease Agreement, shall be the total amount of US$[_], plus applicable taxes, which is equivalent to a rent of US$[__] per square meter per month. The construction costs of Building and the rental calculation is attached hereto as Annex “2”.

Dicha renta se incrementará en cada aniversario de la Fecha de Inicio del Arrendamiento aquí establecida, de acuerdo con lo dispuesto en la Cláusula V del Contrato de Arrendamiento.

Said rent will be increased each anniversary of the Lease Commencement Date set forth herein, in accordance with that set forth in Clause V of the Lease Agreement.

6. Depósito en Garantía. La Arrendataria se compromete a entregar a la Arrendadora, dentro de los [_] días hábiles siguientes a la fecha de este Anexo de Arrendamiento, en concepto de Depósito en Garantía, la cantidad de EUA $[_] dólares, equivalente a 1 (un) mes de renta vigente a la fecha de este Anexo de Arrendamiento, cantidad que se entrega con el objeto de garantizar sus obligaciones de acuerdo con lo dispuesto en la Cláusula VI del Contrato de Arrendamiento.

6. Security Deposit. Tenant agrees to deliver to Landlord, within the [_] business days following the date of this Lease Schedule, as a Security Deposit, the amount of US$[_], equivalent to 1 (one) month of rent in effect as of the date hereof, to guarantee its obligations according to that provided in Clause VI of the Lease Agreement.

7. Garantía de Arrendamiento. Como Anexo “3” de este Anexo de Arrendamiento se acompaña la correspondiente Garantía de Arrendamiento emitida por el Fiador en términos de lo previsto en el Contrato de Arrendamiento, como garantía de las obligaciones del Arrendatario conforme al Contrato de Arrendamiento y a este Anexo de Arrendamiento.

7. Lease Guarantee.  As Annex “3” hereto, is the corresponding Lease Guaranty issued by the Guarantor in terms of that set forth in the Lease Agreement, as guarantee of the obligations of the Tenant under the Lease Agreement and this lease Schedule.

9. Garantía Adicional. Como Anexo “4” de este Anexo de Arrendamiento se acompaña la Garantía Adicional correspondiente  a este Anexo de Arrendamiento emitida por [___] en términos de lo previsto en el Inciso 11.01 del Contrato de Arrendamiento, como garantía adicional de las obligaciones del Arrendatario conforme al Contrato de Arrendamiento y a este Anexo de Arrendamiento.

8. Additional Collateral. As Annex “4” hereto, is the Additional Collateral corresponding to this Lease Schedule issued by [__], in terms of that set forth in Section 11.01 of the Lease Agreement, as additional guarantee of the obligations of the Tenant under the Lease Agreement and this lease Schedule.

9. Manual de Mantenimiento. En términos de lo previsto por el Contrato de Arrendamiento como Anexo “5” de este Anexo de Arrendamiento, se acompaña el Manual de Mantenimiento relativo al Edificio.

9. Maintenance Manual. In terms of that set forth in the Lease Agreement, attached hereto as Annex “5” of this Lease Schedule is the Maintenance Manual corresponding to the Building.

10. Propiedad del Arrendatario. Como Anexo “6” de este instrumento, se encuentra una lista de los bienes propiedad del Arrendatario que serán introducidos al Edificio y que en todo momento permanecerán como propiedad del Arrendatario.

10. Tenant´s Property. As Annex “6” hereto is a list of the goods owned by the Tenant that will be introduced to the Building, which shall at all times remain property of the Tenant.

EN TESTIMONIO DE LO ANTERIOR, las partes, después de haber leído y entendido el contenido de este Anexo de Arrendamiento, lo firman a través de sus respectivos representantes debidamente autorizados para ello en la fecha que se menciona en los espacios de firma de este Anexo de Arrendamiento y el mismo pasa a formar parte integrante del Contrato de Arrendamiento; por lo que todas las disposiciones del Contrato de Arrendamiento son aplicables a este Anexo de Arrendamiento.

IN WITNESS WHEREOF, the parties, after having read and understood the contents of this Lease Schedule, executed it through their respective and duly authorized representatives on the date written in the signatures block herein and the same becomes an integral part of the Lease Agreement; therefore, all provisions of the Lease Agreement are applicable to this Lease Schedule.

(A)

On [__]^th, 2017 TPI- Composites II, S. de R.L. de C.V. as tenant (the “Tenant”) and the Landlord, entered into a certain Master Lease Agreement Subject to Condition, regarding the lease of an industrial building to be built by the Landlord within a lot of land of approximately 21.6 hectares, neighboring with “Parque Industrial las Ventanas”, in the city of Matamoros, Tamaulipas (the “Master Lease”), for it to be used by the Tenant.

(B)

On the date hereof the Tenant and the Landlord had executed the Lease Schedule No. [__], with respect to the Building having a total leasable area of [___] m², to be built within the Land (the “Lease Schedule No. [__]”, hereinafter the Master Lease when referred along with the Lease Schedule No. [__], shall be referred to as the “Lease”);

(C)

The Guarantor, as ultimate parent of the Tenant, has agreed to guarantee in the manner hereinafter set forth the due and timely payment by the Tenant of its obligations under the Lease Agreement.

(D)

In order to comply with the terms of the Master Lease, the Guarantor hereby executes and delivers this Lease Guaranty for the benefit of the Landlord; and

(D)

Defined terms used in the Master Lease are used herein as therein defined, unless otherwise expressly defined herein

GUARANTOR

TPI Composites, Inc.

By: [_]

Title: [__]

INCUMBENCY CERTIFICATE

Name:

Title:

En términos de lo establecido en el Inciso 11.01 del Contrato de Arrendamiento, con el fin de que el Arrendador dé su consentimiento para la cancelación de la Garantía Adicional conforme a lo previsto en dicho Inciso, las dos condiciones que a continuación se enumeran deberán ser cumplidas, por el Fiador durante al menos 2 (dos) años calendario consecutivos y calculadas utilizando estados financieros auditados.

In terms of that set forth in Section 11.01 of the Lease Agreement, in order for the Landlord to consent to the cancellation of the Additional Collateral pursuant to that set forth in said Sections, the two conditions described below must be meet by the Guarantor during at least 2 (two) consecutive calendar years and using audited financial statements.

1.    Altman Z-score mayor a 2.9

1.    Altman Z-score greater than 2.9

Z- Score: 1.200*X1  +  1.400*X2  +  3.300*X3  +  0.600*X4  +  0.999*X5

Z-Score:  1.200*X1  +  1.400*X2  +  3.300*X3  +  0.600*X4  +  0.999*X5

Dónde:

Where:

        X1:          (Activos Actuales -  Pasivos Actuales)

        X2:          Utilidades Retenidas /  Activos Totales

        X3:          Utilidades antes de Intereses e Impuestos / Activos Totales

        X4:          Capital Social / Pasivos Totales

        X5:          Ventas /  Activos Totales

        X1:          (Current Assets -  Current Liabilities)

        X2:          Retained Earnings  /  Total Assets

         X3:          Earnings Before Interest and Taxes / Total Assets

        X4:          Capital Stock / Total Liabilities

        X5:          Sales  /  Total Assets

2.    Proporción de Cobertura mayor a 3.0

2.    Coverage Ratio higher than 3.0

Proporción de Cobertura: Ebitda Ajustado / (Intereses+ dividendos preferentes)

Coverage Ratio: Adjusted Ebitda / (Interest + preferred dividends)

Dónde:

Where:

Ebitda Ajustado:    Utilidades o pérdidas más gastos de intereses (neto de ingreso por intereses), impuesto sobre la renta, depreciación y amortización, gasto por compensación en acciones, más o menos cualquier ganancia o pérdida cambiaria, más el producto del inventario mantenido para clientes por 5%.

Adjusted Ebitda:      Net income or loss plus interest expense (net of interest income), income taxes, depreciation and amortization, share-based compensation expense, plus or minus any currency gains or losses, plus the product of inventory held for customers times 5%.

*** En todo caso la determinación de cumplimiento con las condiciones antes descritas deberá hacerse con base en estados financieros anuales auditados.

***In all cases the determination of compliance with the above mentioned conditions, must be made based on annual audited financial statements.

---- Fin de Texto---

---End of Text----

20 de septiembre de 2017

September 20, 2017

TPI Composites II, S. de R.L. de C.V.

Libramiento Aeropuerto 10073,

Colonia Lote Bravo, Ciudad Juárez,

Chihuahua, CP 32695

Estimado señores:

Hacemos referencia al contrato maestro de arrendamiento que con fecha 25 de mayo de 2017 (el “Contrato Maestro”), celebraron por una parte TPI-Composites II, S. de R.L. de C.V. como arrendatario (“TPI”) y QVCII, S. de R.L. de C.V. como arrendador (“Vesta”), con motivo de la posible compra por parte de Vesta de un terreno parte del predio el Ballineño, que colindan con el Parque Industrial las Ventanas, en la ciudad de Matamoros, Tamaulipas, para ahí desarrollar un cierto edificio industrial para TPI, de acuerdo a los términos a ser estipulados en el Anexo de Arrendamiento No. 1 a celebrarse conforme al Contrato Maestro. Los términos definidos que se utilizan en el Contrato Maestro, se usan aquí con el mismo significado ahí atribuido, a menos de que expresamente se les atribuya un significado diferente.

En relación con lo anterior, y toda vez que en el Inciso 1.01 del Contrato Maestro, las partes acordaron ciertas fechas límite para el cumplimiento de las Condiciones y dicha fecha ha transcurrido sin que se hubieran cumplido las Condiciones, por este medio las partes convienen expresamente en extender las fechas aplicables a las Condiciones para que las mismas se cumplan en o antes del día 31 de octubre de 2017, de lo contrario las partes reconocen que lo previsto en el Inciso 1.02 del Contrato Maestro será aplicable.

En caso de estar de acuerdo con los términos de la presente, solicitamos a ustedes firmar de conformidad en el espacio aquí previsto y devolver un original a la atención de cualquiera de los suscritos.

Atentamente,

TPI Composites II, S. de R.L. de C.V.

Libramiento Aeropuerto 10073,

Colonia Lote Bravo, Ciudad Juárez,

Chihuahua, CP 32695

Dear Sirs:

Reference is made to the master lease agreement dated as of May 25^th, 2017 (the “Master Lease”), executed by and between TPI Composites II, S. de R.L. de C.V. as tenant (“TPI”) and QVCII, S. de R.L. de C.V. as landlord (“Vesta”), in connection with a possible purchase by Vesta of a piece of land of the predio Ballineño, adjacent to the Parque Industrial Las Ventanas, in Matamoros, Tamaulipas, in order to develop an industrial building for TPI, as per the terms to be established in Lease Schedule No. 1 to be executed under the terms of the Master Lease. Defined terms used in the Master Lease, are used herein as therein defined, unless otherwise expressly defined herein.

Regarding the foregoing, and considering that within Section 1.01 of the Master Lease the parties agreed to certain dates as limit for the fulfillment of the Conditions and such date has elapsed without the Conditions having been fulfilled, by this means the parties expressly agree to extend the dates applicable to the Conditions, for the same to be fulfilled on or before October 31, 2017, otherwise, the parties acknowledge that the provisions of Section 1.02 of the Master Lease shall be applicable.

Should this agreement meet with your approval, please execute this instrument as evidence of your agreement and return one original to the attention of any of the undersigned.

/s/ Lorenzo Manuel Berho Corona

Por/By: Lorenzo Manuel Berho Corona

Cargo/ Title: Apoderado / Attorney in fact

/s/ Lorenzo Dominique Berho Caranza

Por/By: Lorenzo Dominique Berho Carranza

Cargo/ Title: Apoderado / Attorney in fact

Este instrumento se firma a los 20 días del mes de septiembre de 2017, como evidencia de su aceptación y acuerdo con todos y cada uno de los términos aquí previstos.

This instrument is signed this 20 day of September of 2017, as evidence of its acceptance and agreement with each and all of the terms set forth herein.

Anexo de Arrendamiento No. 1

De fecha 29 de septiembre de 2017

Lease Schedule No. 1

Dated 29^th of September of 2017

El presente es un Anexo de Arrendamiento suscrito de conformidad con el Contrato de Arrendamiento Maestro Sujeto a Condición de fecha 25 de mayo de 2017, según modificado por convenio con efectos al 20 de septiembre de 2017 (el “Contrato de Arrendamiento”) celebrado entre QVCII, S. de R.L. de C.V. (la “Arrendadora”) y TPI-Composites II, S. de R.L. de C.V. (la “Arrendataria”).

This is a Lease Schedule executed pursuant to the Master Lease Agreement Subject to Condition, dated May 25^th, 2017, as amended by amendment dated as of September 20^th, 2017 (together, the “Lease Agreement”), by and between QVCII, S. de R.L. de C.V. (the “Landlord”) and TPI-Composites II, S. de R.L. de C.V. (the “Tenant”).

No obstante lo dispuesto en el Inciso 3.01 del Contrato de Arrendamiento, las partes suscriben este Anexo de Arrendamiento No. 1 aunque las Condiciones no han sido cumplidas; por lo que convienen expresamente que este Anexo de Arrendamiento No. 1 sólo surtirá efectos a partir de la fecha en que las Condiciones hayan sido cumplidas en los términos acordados en el Contrato de Arrendamiento, según el mismo haya sido modificado, suplementado o adicionado a esta fecha.

Notwithstanding that set forth in Section 3.01 of the Lease Agreement, the parties execute this Lease Schedule No. 1 even though the Conditions have not been met; therefore, expressly agree that this Lease Schedule No. 1 will only produce its effects from the date in which the Conditions are met in the terms agreed in the Lease Agreement, as the same may have been modified, supplemented or added as of the date hereof.

De acuerdo con lo requerido por el Contrato de Arrendamiento, las partes de este Anexo de Arrendamiento No. 1 lo suscriben de conformidad con las siguientes disposiciones:

As required by the Lease Agreement, the parties hereto enter into this Lease Schedule No.1 in accordance with the following provisions:

1. Términos Definidos. Los términos con mayúscula que aparecen en este Anexo de Arrendamiento No. 1, se usan con los significados que se les atribuye a dichos términos en el Contrato de Arrendamiento, excepto que se definan de otra manera en este Anexo de Arrendamiento No. 1.

1. Defined Terms.  Capitalized terms appearing in this Lease Schedule No. 1 are used with the meanings assigned to such terms under the Lease Agreement, except as otherwise defined in this Lease Schedule No. 1.

2. Terreno. Las partes hacen constar que la medida del Terreno a ser adquirido por el Arrendador conforme a lo dispuesto en el Contrato de Arrendamiento es de 152,170 m² (ciento cincuenta y dos mil ciento setenta metros cuadrados).

2. Land. The parties hereby certify that the size of the Land to be acquired by the Landlord pursuant to the Lease Agreement is of 152,170 m2 (one hundred fifty two thousand one hundred and seventy square meters).

3. Descripción del Edificio. El Edificio objeto de este Anexo de Arrendamiento No. 1 tendrá un área total rentable de 49,001 m² (cuarenta y nueve mil un metros cuadrados) y se construirá de conformidad con las Especificaciones que conforman el Anexo “1” de este Anexo del Arrendamiento.

3. Description of Building.  The Building subject matter of this Lease Schedule No. 1, will have a total leasable area of 49,001 m² (forty nine thousand and one square meters) and will be built in accordance with the Specifications attached as Annex “1” of this Lease Schedule.

4. Vigencia de este Anexo. La vigencia de este Anexo de Arrendamiento será de 10 (diez) años, a partir de la Fecha de Ocupación Substancial.

4.Term of this Schedule.  The term of this Lease Schedule will be 10 (ten) calendar years, starting on the Date of Substantial Occupancy.

5. Fechas de Entrega. Sujeto a las disposiciones del Contrato de Arrendamiento, la Ocupación Anticipada ocurrirá en o antes del día que sea 200 (doscientos) días calendario contados a partir de la fecha en que se cumplan las Condiciones, la Ocupación Benéfica ocurrirá, en o antes del día que sea  245 (doscientos cuarenta y cinco) días calendario contados a partir de la fecha en que se cumplan las Condiciones (la “Fecha de Ocupación Benéfica”) y el Edificio será entregado en estado de Ocupación Sustancial en o antes del día que sea 275 (doscientos setenta y cinco) días calendario contados a partir de la fecha en que se cumplan las Condiciones (la “Fecha de Ocupación Substancial”) dicha fecha se considerará como la “Fecha de Inicio del Arrendamiento”.

5. Delivery Dates:  Subject to the provisions of the Lease Agreement, the Early Occupancy shall be delivered on or before the date that is 200 (two hundred) calendar days following the date in which the Conditions are met, the Beneficial Occupancy shall be delivered on or before the date that is 245 (two hundred and forty five) calendar days following the date in which the Conditions are met (the “Date of Beneficial Occupancy”), and the Building shall be delivered in state of Substantial Occupancy on or before the date that is 275 (two hundred and seventy five) calendar days following the date in which the Conditions are met (the “Date of Substantial Occupancy”), such date will be deemed as, the “Lease Commencement Date”.

El Edificio y la correspondiente Lista de Pendientes deberán concluirse en o antes de la fecha que sea 335 (trescientos treinta y cinco) días calendario contados a partir de la fecha en que se cumplan las Condiciones, no obstante cualquier disposición en contrario del Contrato de Arrendamiento.

The Building and the corresponding Punch List, shall be finished on or before the date that is 335 (three hundred and thirty five) calendar days following the date in which the Conditions are met, notwithstanding anything to the contrary in the Lease Agreement.

En caso de retraso en la Fecha de Ocupación Substancial del Edificio por causas imputables al Arrendador, será aplicable la pena convencional descrita en el Inciso 2.05 del Contrato de Arrendamiento.

In case of delay in the Date of Substantial Completion of the Building by reasons attributable to the Landlord, the conventional penalty described in Section 2.05 of the Lease Agreement shall be applicable.

6. Renta. La renta mensual pagadera por el Arrendatario al Arrendador por el uso y goce del Edificio conforme a lo previsto en la Cláusula V  del Contrato de Arrendamiento es la cantidad de EUA$297,287.00 (doscientos noventa y siete mil doscientos ochenta y siete 00/100) Dólares, más los impuestos aplicables, lo que equivale a una renta de EUA$6.76 (seis 76/100) Dólares por pie cuadrado al año. El costo de construcción del Edificio y el cálculo de la renta se acompañan como Anexo “2”.

6. Rent. The monthly rent payable by the Tenant to the Landlord for the use and enjoyment of the Building pursuant to that set forth in Clause V of the Lease Agreement, shall be the total amount of US$297,287.00 (two hundred ninety seven thousand two hundred eighty seven 00/100) Dollars, plus applicable taxes, which is equivalent to a rent of US$6.76 (six 76/100) Dollars per square foot per year. The construction costs of Building and the rental calculation is attached hereto as Annex “2”.

Dicha renta se incrementará en cada aniversario de la Fecha de Inicio del Arrendamiento, de acuerdo con lo dispuesto en la Cláusula V del Contrato de Arrendamiento.

Said rent will be increased each anniversary of the Lease Commencement Date, in accordance with that set forth in Clause V of the Lease Agreement.

7. Depósito en Garantía. La Arrendataria se compromete a entregar a la Arrendadora, dentro de los 10 (diez) días hábiles siguientes a la fecha en que se cumplan las Condiciones, en concepto de Depósito en Garantía, la cantidad de EUA$297,287.00 (doscientos noventa y siete mil doscientos ochenta y siete 00/100) Dólares, equivalente a 1 (un) mes de renta vigente a la fecha de este Anexo de Arrendamiento, cantidad que se entrega con el objeto de garantizar sus obligaciones de acuerdo con lo dispuesto en la Cláusula VI del Contrato de Arrendamiento.

7. Security Deposit. Tenant agrees to deliver to Landlord, within the 10 (ten) business days following the date in which the Conditions are met, as a Security Deposit, the amount of US$297,287.00 (two hundred ninety seven thousand two hundred eighty seven 00/100) Dollars, equivalent to 1 (one) month of rent in effect as of the date hereof, to guarantee its obligations according to that provided in Clause VI of the Lease Agreement.

8. Garantía de Arrendamiento. Como Anexo “3” de este Anexo de Arrendamiento No. 1 se acompaña la correspondiente Garantía de Arrendamiento emitida por el Fiador en términos de lo previsto en el Contrato de Arrendamiento, como garantía de las obligaciones del Arrendatario conforme al Contrato de Arrendamiento y a este Anexo de Arrendamiento No. 1.

8. Lease Guarantee.  As Annex “3” hereto, is the corresponding Lease Guaranty issued by the Guarantor in terms of that set forth in the Lease Agreement, as guarantee of the obligations of the Tenant under the Lease Agreement and this Lease Schedule No.1.

9. Garantía Adicional. Dentro de los 5 (cinco) días hábiles siguientes a la fecha en que se cumplan las Condiciones, el Arrendatario entregará al Arrendador la Garantía Adicional correspondiente  a este Anexo de Arrendamiento No. 1, emitida en términos de lo previsto en el Inciso 11.01 del Contrato de Arrendamiento, como garantía adicional de las obligaciones del Arrendatario conforme al Contrato de Arrendamiento y a este Anexo de Arrendamiento No. 1 y dicha Garantía Adicional pasará a formar parte de este Anexo de Arrendamiento No. 1, como Anexo “4”.

9. Additional Collateral. Within the 5 (five) business days following the date in which the Conditions are met, the Tenant will deliver to the Landlord, the Additional Collateral corresponding to this Lease Schedule No. 1, issued in terms of that set forth in Section 11.01 of the Lease Agreement, as additional guarantee of the obligations of the Tenant under the Lease Agreement and this Lease Schedule No. 1, and said Additional Collateral will become an integral part of this Lease Schedule No. 1 as Annex “4”.

10. Manual de Mantenimiento. En términos de lo previsto por el Contrato de Arrendamiento como Anexo “5” de este Anexo de Arrendamiento No. 1, se acompaña el Manual de Mantenimiento relativo al Edificio.

10. Maintenance Manual. In terms of that set forth in the Lease Agreement, attached hereto as Annex “5” of this Lease Schedule No. 1, is the Maintenance Manual corresponding to the Building.

11. Propiedad del Arrendatario. Como Anexo “6” de este Anexo de Arrendamiento No. 1, se encuentra una lista de los bienes propiedad del Arrendatario que serán introducidos al Edificio y que en todo momento permanecerán como propiedad del Arrendatario.

11. Tenant´s Property. As Annex “6” of this Lease Schedule No. 1, is a list of the goods owned by the Tenant that will be introduced to the Building, which shall at all times remain property of the Tenant.

Resto de la página intencionalmente en blanco, sigue página de firmas

Balance of page intentionally blank, signatures page follows

EN TESTIMONIO DE LO ANTERIOR, las partes, después de haber leído y entendido el contenido de este Anexo de Arrendamiento No. 1, lo firman a través de sus respectivos representantes debidamente autorizados para ello en la fecha que se menciona en los espacios de firma de este Anexo de Arrendamiento No. 1 y el mismo pasa a formar parte integrante del Contrato de Arrendamiento; por lo que todas las disposiciones del Contrato de Arrendamiento son aplicables a este Anexo de Arrendamiento No. 1.

IN WITNESS WHEREOF, the parties, after having read and understood the contents of this Lease Schedule No. 1, executed it through their respective and duly authorized representatives on the date written in the signatures block of this of this Lease Schedule No. 1and the same becomes an integral part of the Lease Agreement; therefore, all provisions of the Lease Agreement are applicable to this Lease Schedule No. 1.

Arrendador/ Landlord

QVCII, S. de R.L. de C.V.

Arrendatario / Tenant

TPI-Composites II, S. de R.L. de C.V.

Por/By:

/s/ Lorenzo Manuel Berho Corona

Por/By:

/s/ Victor Manuel Saenz Saucedo

Nombre/Name:

Lorenzo Manuel Berho Corona

Nombre/Name:

Victor Manuel Saenz Saucedo

Cargo/Title:

Apoderado /

Attorney in fact

Cargo/Title:

Apoderado / 

Authorized Representative

Fecha/ Date:

Fecha/ Date:

Por/By:

/s/ Lorenzo Dominique Berho Carranza

Nombre/Name:

Lorenzo Dominique Berho Carranza

Cargo/Title:

Apoderado /

Attorney in fact

Fecha/ Date: